Eine Mall auf der Suche nach ihrer Mitte

9. November 2012, 17:58
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Mit der Teileröffnung ist ein zwei Jahrzehnte langes Planungsepos zu Ende. Die Größe des Gesamtprojekts ist ein Rätsel, über das niemand spricht

Wien - Am Mittwoch strömten bereits die ersten Passanten herbei, rüttelten heftig an den Eingangstüren und zogen wieder frustriert von dannen. Am  Donnerstag war es dann so weit: Die Handwerker und Lieferanten räumten das Feld und übergaben Wiens neuestes Shoppingcenter der Öffentlichkeit. Mit rund 30.000 Quadratmetern Einkaufsfläche ist "Wien Mitte The Mall" - der Name stammt von der Werbeagentur Lowe GGK - das größte EKZ im Bereich der Innenstadt.

Dem neuen Immobilienrekord ging ein mehr als zwei Jahrzehnte langes Planungsepos mit Gutachten, Studien, Wettbewerben, Neuausschreibungen und diversen Umwidmungen voraus. Die ersten Skizzen hatte bereits Roland Rainer Mitte der Achtzigerjahre gemacht. Seit 1990 beschäftigen sich Manfred und Laurids Ortner (Wiener Museumsquartier) mit der Entwicklung dieses wohl berühmtesten Straßenblocks Wiens.

Welterbestatus in Gefahr

Einen großen Einfluss auf die Bahnhofsüberbauung hatte die Unterschutzstellung der Wiener Innenstadt als Unesco-Weltkulturerbe im Dezember 2001. Die Vedute "Wien, vom Belvedere aus gesehen" des italienischen Malers Canaletto gelangte aufgrund dessen zu noch größerer Berühmtheit, und das Bauvorhaben Wien Mitte 1 der Architektengruppe Ortner & Ortner, Neumann & Steiner und Lintl & Lintl wurde im März 2003 nach zwölf Jahren Planungszeit gestoppt. Wien drohte seinen Welterbestatus zu verlieren. Offiziell wurden "wirtschaftliche Gründe" genannt.

Neuer Anlauf: Noch im selben Jahr wird ein neuer städtebaulicher Wettbewerb ausgeschrieben. Der Sieg geht an das Wiener Büro henke & schreieck, das bereits das preisgekrönte OMV-Hochhaus "Hoch Zwei" im Viertel Zwei plante, doch die eigentliche Ausführungsplanung landet wieder bei der "Arge Wien Mitte" mit Ortner, Neumann und Lintl. Im Oktober 2007 ist Spatenstich. Gebaggert und gebaut wird bei laufendem Betrieb von U-Bahn und S-Bahn. Fünf Jahre später ist die Stadtplanungsschmonzette zu Ende.

40.000 m², die niemand kennt

"Ich bin mit dem Projekt sehr zufrieden", sagt Thomas Jakoubek, Geschäftsführer von Bauträger Austria Immobilien (BAI), auf Anfrage des STANDARD. "Das war ein sehr komplexes und heikles Projekt mit unglaublichen Sachzwängen, und wir haben den gesamten Bau bei Aufrechterhaltung des Bahnbetriebs abgewickelt. Das ist 20 Jahre lang niemand anderem geglückt." Auf der grünen Wiese, so Jakoubek, könne man sehr leicht über Architektur, Ästhetik und Nachhaltigkeit diskutieren, doch in Anbetracht dieser diffizilen Umstände sei hier ein "Pionierprojekt" gelungen.

Insgesamt wurden 480 Millionen Euro investiert. Die Summe teilen sich jeweils zur Hälfte die Bank Austria und die Bauträger Austria Immobilien GmbH (BAI), die das Projekt nach den "schlimmen Momenten" (O-Ton Jakoubek) im Jahr 2005 übernahmen - und kontinuierlich vergrößerten. Neben dem EKZ und den insgesamt 62.000 Quadratmetern Bürofläche weist Wien Mitte heute eine Bruttogeschoßfläche (BGF) von 130.000 Quadratmetern auf.

"Wir sind mit der Baumasse sehr zufrieden, und wir haben das Projekt um keinen einzigen Quadratmeter größer gebaut als ausgelobt war", meint Jakoubek. Die Vergangenheit hat andere Zahlen parat. Noch vor einigen Jahren warb die BAR bareal Immobilientreuhand GmbH, eine gemeinsame Maklergesellschaft der Bank Austria und der Immobilien Holding, mit einem "rund 88.000 Quadratmeter großen multifunktionalen Gebäudekomplex, bestehend aus Büro-, Einkaufs-, Gastronomie-, und Freizeitbereichen". Über die Differenz ist bei den Beteiligten nichts in Erfahrung zu bringen.

"Ich kann die Diskussionen rund um das Projekt nicht nachvollziehen", erklärt Architekt Harald Lutz, Projektleiter bei der Arge Wien Mitte. "Natürlich ist das ein großes Center, aber was die Stadtraumverträglichkeit betrifft, fügt sich der Baukörper perfekt in die Umgebung." Auch Bürgermeister Michael Häupl zeigte sich am Dienstagabend bei der offiziellen Eröffnung überaus zufrieden: Von einem "Ratzenstadl", wie er das Areal noch vor einigen Jahren bezeichnet hatte, könne man heute nicht mehr sprechen. Wien Mitte sei heute ein "wienwürdiges" Tor zur Stadt.

Vollbetrieb ab April 2013

Würdig sind ohne jeden Zweifel die architektonische Erscheinung und das neue Shopping-Angebot. Im Gegensatz zu seinem mächtigen Äußeren wirkt das gesamte Bauwerk innen lichtdurchflutet und hell. Die ellipsenförmigen Atrien und Durchbrüche bringen ungewöhnliche Perspektiven und Durchblicke in die Mall.

Unter den vielen hochwertigen Sichtbetonoberflächen und Materialdetails entdeckt man auch eine raffinierte Akustikdecke aus zusammengeschweißten Metallzylindern, die die Schweizer Architekten Herzog & de Meuron für die Allianz-Arena in München entwickelt hatten. Kitschige Eventarchitektur wie in vielen anderen EKZs sucht man hier vergeblich.

Derzeit ist erst ein Teil der Shops in Betrieb: eine Parfümerie, ein Reisebüro, zwei kleine Bankfilialen, zwei Mobilfunkbetreiber, ein paar Gastronomielokale sowie die beiden Anchor-Stores Interspar und Mediamarkt. Auch ein ÖBB-Reisezentrum und der Terminal des City Airport Train (CAT) sind vom Shoppingcenter aus direkt zugänglich. Erst im April 2013 wird The Mall mit rund 50 Shops in Vollbetrieb gehen. Bis dahin werden noch weitere Gastroanbieter sowie ein paar Mode-Retailer im Diskont- und Mittelsegment eröffnen.

Schweigen über Mietpreise

Bis auf vier Shops, die sich nach Auskunft der BAI kurz vor Vertragsunterzeichnung befinden, ist das Shoppingcenter komplett vermietet. Über die Mietpreise ist weder bei der BAI noch bei der BAR bareal etwas in Erfahrung zu bringen. "Darüber möchten wir nicht sprechen."

Mehr Transparenz herrscht bei den Büroflächen: Der Vermietungsgrad liegt bei 90 Prozent, Hauptmieter ist das Finanzministerium, das hier mit sieben Wiener Finanzämtern einzieht. Die Miethöhe liegt zwischen 19 und 22 Euro pro Quadratmeter. 10.000 Quadratmeter in den obersten Geschoßen des Towers sind noch frei. "Das war eine strategische Entscheidung", so Thomas Jakoubek. "Wir vermieten erst den mittelpreisigen Rest und kümmern uns danach um die Topflächen." (Wojciech Czaja, DER STANDARD, 10./11.11.2012)

  • Hochwertige Materialien, viel Licht und Luft und ein gelungener 
Shopping-Mix: ...
    foto: standard/cremer

    Hochwertige Materialien, viel Licht und Luft und ein gelungener Shopping-Mix: ...

  • "Wien Mitte The Mall" ist das derzeit größte Shoppingcenter im Innenstadtbereich.
    foto: standard/cremer

    "Wien Mitte The Mall" ist das derzeit größte Shoppingcenter im Innenstadtbereich.

  • Darüber wächst ein Büro-Cluster 
empor, der deutlich größer ist als ursprünglich geplant.
    foto: standard/cremer

    Darüber wächst ein Büro-Cluster empor, der deutlich größer ist als ursprünglich geplant.

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