Der Umzug ist der Motor des Marktes

5. November 2012, 17:56
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Die Marktberichte diverser Immobilien-Dienstleister gehen davon aus, dass am wichtigsten Bürostandort Österreichs, in Wien, die Zeichen auf Entspannung stehen

Konstantes Preisniveau, gestiegenes Investmentvolumen und eine im internationalen Vergleich niedrige Leerstandsrate: So präsentiert sich der Wiener Büromarkt im Herbst 2012 - trotz Krise und schwieriger Konjunktur. Die Bundeshauptstadt gilt mit einem Büroflächenangebot von rund 10,6 Millionen Quadratmetern als der wichtigste Bürostandort Österreichs.

"Stabil und gesund" sei dieser, heißt es dazu im Büromarktbericht der Otto Immobilien Gruppe. Ähnlich lautet der Tenor bei der Konkurrenz. So spricht man bei EHL davon, dass die Talsohle nach fünf rückläufigen Jahren endlich durchschritten sei.

Dafür sprechen die jeweiligen Zahlen: Die Vermietungsleistung liegt für heuer bei 230.000 Quadratmetern (Otto Immobilien) bzw. 220.000 Quadratmetern (EHL), was in beiden Fällen eine Steigerung von rund fünf Prozent gegenüber dem Vorjahr bedeutet. "Zwar fällt der Zuwachs noch moderat aus, die ursprünglichen Erwartungen werden damit jedoch deutlich übertroffen", heißt es bei EHL.

Trend zur Optimierung

Insbesondere konnten heuer deutlich mehr Großvermietungen als in den vergangenen Jahren abgeschlossen werden, stellen die Experten fest. Allerdings erfolgen diese Anmietungen nur selten vor dem Hintergrund einer Unternehmensexpansion oder Neuansiedlung von Betrieben. Vielmehr steht die Optimierung von Standortkosten im Hintergrund dieser Entwicklung. Dieser Trend sei bereits seit dem Ausbruch der Wirtschaftskrise im Jahr 2008 zu verzeichnen gewesen.

Haupttreiber für die Nachfrage ist übrigens die öffentliche Hand: unter anderem bedingt durch die gesetzlichen Auflagen zur Barrierefreiheit. Andreas Ridder, Chef von CBRE Österreich, hat diesbezüglich einen interessanten Zusammenhang festgestellt: "Die kommenden Nationalratswahlen haben auch einen Einfluss auf den Wiener Büromarkt, denn gerade hinsichtlich langfristiger Immobilienentscheidungen konnten wir bereits in der Vergangenheit feststellen, dass diese wenige Monate vor Wahlen nicht mehr so gerne getroffen werden."

Leerstandsrate steigt

Diese Entwicklung hin zu Großvermietungen wirkt sich auf der anderen Seite negativ auf die Leerstandsrate aus: Da es sich bei den Vermietungen hauptsächlich um Umzüge in flächeneffizientere Neubauten handelt, bei denen der Flächenbedarf in der Regel um zehn bis zwanzig Prozent reduziert wird, ist die Leerstandsrate auf rund sieben Prozent gestiegen. "Dieser Wert könnte sich bis zum Jahresende noch geringfügig erhöhen", sagt Martina Paukner, Investment- und Researchspezialistin bei Otto Immobilien Gewerbe.

Durch das große Angebot an attraktiven Neuflächen sind davon insbesondere veraltete Objekte betroffen, die nur gegen deutliche Preisabschläge vermietet werden können. Zum Vergleich: In Budapest liegen die Leerstandsraten bei 23 Prozent, in Bratislava bei elf, in München bei 7,4 Prozent.

Wiens City besonders gefragt

Einen weiteren Trend stellen Marktbeobachter fest: eine starke Nachfrage nach modernen Innenstadtbüros. Für die Kombination aus sehr guter Infrastruktur, historischer Bausubstanz, moderner Ausstattung und Toplage im Herzen der Stadt sind Unternehmen anscheindend bereit, Höchstmieten zu zahlen.

Sind die Mieten in Wien mit durchschnittlich 12,10 Euro netto pro Quadratmeter und Monat stabil, liegen die Spitzenmieten derzeit bei rund 24,50 Euro netto pro Quadratmeter und Monat, mit Spielraum nach oben, wie Alexander Fenzl, Otto Immobilien Gewerbe, betont: "Ein Ansteigen der Mieten durch die sehr gute und - mit einem Neubau vergleichbare - hochwertige Ausstattung, jedoch mit besonderem Ambiente, ist hier durchaus möglich." Denn in der Wiener Innenstadt kämen derzeit mehrere großvolumige Topbüroobjekte auf den Markt wie das "Goldenes Quartier Office" an der Tuchlauben, "Premium Offices am Fleischmarkt 1" oder die "Büros nächst Stephan" in der Wollzeile.

"Das Goldene Quartier gilt als der zentralste Standort der Stadt, so große zusammenhängende Flächen waren in vergleichbarer Lage über die vergangenen Jahre einfach nicht am Markt. Die Vermietungen an dem Standort werden dazu beitragen, dass die Spitzenmiete in Wien weiter steigen wird", bekräftigt Felix Zekely von CBRE Österreich die Annahme Fenzls. Die Nachfrage nach Innenstadtbüros stammt fast ausschließlich von bereits im ersten Bezirk ansässigen Unternehmen.

Angst vor der Blase

Über die bereits seit Jahren anhaltende Entwicklung, dass immer mehr Bürogebäude in der Innenstadt zu Wohnhäusern und Hotels umgebaut werden, zeigte sich Andreas Ridder besorgt: Kein Gewerbeimmobilieninvestor könne sich die stark gestiegenen Immobilienpreise mehr leisten, sagte der CBRE-Chef bereits im Sommer. Er fürchte, dass sich dieser Trend zu einer Blase am Wohnungsimmobilienmarkt aufschaukeln könnte. Die Preise seien langfristig nicht haltbar. (Markus Böhm, DER STANDARD, 3./4.11.2012)

  • Das "Viertel Zwei" in Wien-Leopoldstadt ist seit August voll vermietet.
    foto: ic projektentwicklung

    Das "Viertel Zwei" in Wien-Leopoldstadt ist seit August voll vermietet.

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