Wohnst du noch oder kaufst du schon?

Die Vorsorgeimmobilie, wie finanzieren und wann zahlt sie sich in Zeiten steigender Immobilien-Preise noch aus?

Der gute alte Sparstrumpf hat ausgedient, wer heutzutage Geld übrig hat, investiert es - und wo könnte man in Zeiten der Krise sein Vermögen besser parken als in Betongold, sprich: in einer Vorsorgeimmobilie? "Die Preise für Immobilien fahren im Moment so hinauf, weil die Leute ihr Geld nicht mehr in Aktien veranlagen, sondern in Immobilien", bestätigt Walter Rosifka von der Arbeiterkammer im Gespräch mit derStandard.at einen aktuellen Trend am Vorsorgemarkt.

Er empfiehlt, so viele Eigenmittel wie möglich in eine Vorsorgewohnung zu investieren. "Gerade wenn eine Immobilie zu einem hohen Teil kreditfinanziert wird, kann es zu unangenehmen Überraschungen kommen, wenn es keinen Puffer für Eventualitäten wie Jobprobleme gibt oder sich die Rückzahlungsraten durch Zinssatzveränderungen gibt." Der Vergleich macht sicher: Verschiedene Kreditinstitute bieten unterschiedliche Konditionen, wobei Rosifka rät, auch die Nebenkosten zu beachten. Wer mit Kredit finanziert, sollte auch bedenken, dass bei solchen Immobilien die Bank mit im Grundbuch steht, um sich abzusichern.

So wenig geborgtes Geld wie möglich zu verwenden, hat auch noch einen anderen Vorteil, erklärt der Wiener Rechtsanwalt Michael Stuxer: "Je mehr Eigenmittel verwendet werden, bzw. je länger die Kreditlaufzeit für die Fremdmittel vereinbart wird, desto geringer fällt natürlich die monatliche Belastung für den Einzelnen durch die Kreditraten aus." Er rät Immobilienkäufern, die zur Rückzahlung der Kreditraten Mieteinkünfte verwenden, einen allfälligen Aufwand für die Sanierung der Wohnung, etwa durch Mieterwechsel, einzuplanen. Eine solche Rücklage helfe auch, wenn die Wohnung länger leer steht oder ein Mieter mit den Zahlungen im Rückstand ist.

Betriebskosten vs. Rücklage

Wer seine Vorsorgewohnung vermietet, sollte zudem die Kosten für die Verwaltung im Auge behalten. "Je weniger Verwaltungsaufwand der Wohnungseigentümer selbst bewältigen will, desto teurer wird es", so Stuxer. Bei so genannten "Rundumpaketen" kümmert sich ein Dienstleistungsunternehmen um Dinge wie Mietzinsinkasso, Betriebskostenabrechnung und die „klassische" Hausverwaltung. "Je mehr dieser Aufgaben der Eigentümer selbst übernimmt, desto kostengünstiger wird es für ihn."

Ob man seine Wohnung weitervermietet oder selbst nutzt, Betriebskosten, mit denen u.a. Wasser, Abwasser, Kanal- und Müllgebühren sowie Versicherungen und die Hausverwaltung bezahlt werden, und die Rücklage, aus der Erhaltungs- und Verbesserungskosten am Haus bezahlt werden, sind in jedem Fall zu bezahlen. Generell würden sich Betriebskosten für eine Immobilie zwischen 1,80 und 2,40 Euro pro Quadratmeter belaufen, die Rücklagezahlungen seien allerdings unterschiedlich, sagt Walter Rosifka. "Bei einem älteren Haus, wo es viel zu reparieren gibt, wird man mehr Rücklage ansparen als bei einer neu gebauten Immobilie."

Welche Arbeiten im Haus durchgeführt werden, entscheidet die Eigentümergemeinschaft. "Viele Leute vergessen, dass ich bei einer Eigentumswohnung immer nur Miteigentümer der gesamten Liegenschaft bin. Das heißt, ich zahle bei Sanierungen an anderen Wohnungen mit, etwa wenn im Dachgeschoss Wasser eindringt oder im Erdgeschoss eine Trockenlegung gemacht werden muss", erklärt Rosifka.

Wer auf Nummer Sicher gehen will, zieht bereits bei der Wohnungsbesichtigung einen Bausachverständigen bei, der das gesamte Haus auf eventuelle Sanierungsfälle und Mängel prüft. "Es zahlt sich aus, mit der Hausverwaltung diesbezüglich Kontakt aufzunehmen und nach geplanten Sanierungen zu fragen", sagt Rosifka. Auch Protokolle der letzten Hausversammlungen können Aufschluss darüber geben, ob Reparaturen anstehen.

Der Käufer als Unternehmer

Je nachdem, ob die Immobilie für sich selbst gekauft wird oder weitervermietet wird, fallen auch steuerliche Vorteile ins Gewicht, erklärt Michael Stuxer: „Ein wesentlicher Anreiz beim Vorsorgewohnungsmodell ist, dass der Käufer als Vermieter in steuerlicher Hinsicht zum Unternehmer wird." Als Unternehmer kann sich der Vermieter die Umsatzsteuer ausweisen lassen und im Zuge des Vorsteuerabzuges zurückholen. Weitere Positionen zur Minderung der eigenen Steuerbemessungsgrundlage sind auch Kreditzinsen oder Ausgaben für das Inventar der Wohnung. „Auf diese Weise kann sich der Wohnungseigentümer die jährliche Steuerlast enorm erleichtern", so Stuxer.

Ein erfolgreicher Vermieter orientiert sich schon beim Immobilienkauf am Massengeschmack. "Gut gehen Wohnungen, die für die breite Masse noch leistbar sind", sagt Walter Rosifka, der 50 bis 70 Quadratmeter-Wohnungen empfiehlt. Wenn es die Zeit erlaubt, sollte man die Wohnung vor dem Kauf unbedingt selbst besichtigen: "Je mehr man das Gefühl hat, dass man sich selbst in der Wohnung auch wohlfühlen könnte, desto eher wird man sie auch loswerden." Denn eines sollten zukünftige Immobilienbesitzer nicht vergessen, sagt Rosifka: "Man weiß nie, ob man vom Veranlager zum Selbstnutzer werden muss. Da sollte mir die Wohnung schon gefallen." (Barbara Oberrauter, derStandard.at, 6.11.2012)

Share if you care