Wohnst du noch oder kaufst du schon?

Barbara Oberrauter
6. November 2012, 18:08

Die Vorsorgeimmobilie, wie finanzieren und wann zahlt sie sich in Zeiten steigender Immobilien-Preise noch aus?

Der gute alte Sparstrumpf hat ausgedient, wer heutzutage Geld übrig hat, investiert es - und wo könnte man in Zeiten der Krise sein Vermögen besser parken als in Betongold, sprich: in einer Vorsorgeimmobilie? "Die Preise für Immobilien fahren im Moment so hinauf, weil die Leute ihr Geld nicht mehr in Aktien veranlagen, sondern in Immobilien", bestätigt Walter Rosifka von der Arbeiterkammer im Gespräch mit derStandard.at einen aktuellen Trend am Vorsorgemarkt.

Er empfiehlt, so viele Eigenmittel wie möglich in eine Vorsorgewohnung zu investieren. "Gerade wenn eine Immobilie zu einem hohen Teil kreditfinanziert wird, kann es zu unangenehmen Überraschungen kommen, wenn es keinen Puffer für Eventualitäten wie Jobprobleme gibt oder sich die Rückzahlungsraten durch Zinssatzveränderungen gibt." Der Vergleich macht sicher: Verschiedene Kreditinstitute bieten unterschiedliche Konditionen, wobei Rosifka rät, auch die Nebenkosten zu beachten. Wer mit Kredit finanziert, sollte auch bedenken, dass bei solchen Immobilien die Bank mit im Grundbuch steht, um sich abzusichern.

So wenig geborgtes Geld wie möglich zu verwenden, hat auch noch einen anderen Vorteil, erklärt der Wiener Rechtsanwalt Michael Stuxer: "Je mehr Eigenmittel verwendet werden, bzw. je länger die Kreditlaufzeit für die Fremdmittel vereinbart wird, desto geringer fällt natürlich die monatliche Belastung für den Einzelnen durch die Kreditraten aus." Er rät Immobilienkäufern, die zur Rückzahlung der Kreditraten Mieteinkünfte verwenden, einen allfälligen Aufwand für die Sanierung der Wohnung, etwa durch Mieterwechsel, einzuplanen. Eine solche Rücklage helfe auch, wenn die Wohnung länger leer steht oder ein Mieter mit den Zahlungen im Rückstand ist.

Betriebskosten vs. Rücklage

Wer seine Vorsorgewohnung vermietet, sollte zudem die Kosten für die Verwaltung im Auge behalten. "Je weniger Verwaltungsaufwand der Wohnungseigentümer selbst bewältigen will, desto teurer wird es", so Stuxer. Bei so genannten "Rundumpaketen" kümmert sich ein Dienstleistungsunternehmen um Dinge wie Mietzinsinkasso, Betriebskostenabrechnung und die „klassische" Hausverwaltung. "Je mehr dieser Aufgaben der Eigentümer selbst übernimmt, desto kostengünstiger wird es für ihn."

Ob man seine Wohnung weitervermietet oder selbst nutzt, Betriebskosten, mit denen u.a. Wasser, Abwasser, Kanal- und Müllgebühren sowie Versicherungen und die Hausverwaltung bezahlt werden, und die Rücklage, aus der Erhaltungs- und Verbesserungskosten am Haus bezahlt werden, sind in jedem Fall zu bezahlen. Generell würden sich Betriebskosten für eine Immobilie zwischen 1,80 und 2,40 Euro pro Quadratmeter belaufen, die Rücklagezahlungen seien allerdings unterschiedlich, sagt Walter Rosifka. "Bei einem älteren Haus, wo es viel zu reparieren gibt, wird man mehr Rücklage ansparen als bei einer neu gebauten Immobilie."

Welche Arbeiten im Haus durchgeführt werden, entscheidet die Eigentümergemeinschaft. "Viele Leute vergessen, dass ich bei einer Eigentumswohnung immer nur Miteigentümer der gesamten Liegenschaft bin. Das heißt, ich zahle bei Sanierungen an anderen Wohnungen mit, etwa wenn im Dachgeschoss Wasser eindringt oder im Erdgeschoss eine Trockenlegung gemacht werden muss", erklärt Rosifka.

Wer auf Nummer Sicher gehen will, zieht bereits bei der Wohnungsbesichtigung einen Bausachverständigen bei, der das gesamte Haus auf eventuelle Sanierungsfälle und Mängel prüft. "Es zahlt sich aus, mit der Hausverwaltung diesbezüglich Kontakt aufzunehmen und nach geplanten Sanierungen zu fragen", sagt Rosifka. Auch Protokolle der letzten Hausversammlungen können Aufschluss darüber geben, ob Reparaturen anstehen.

Der Käufer als Unternehmer

Je nachdem, ob die Immobilie für sich selbst gekauft wird oder weitervermietet wird, fallen auch steuerliche Vorteile ins Gewicht, erklärt Michael Stuxer: „Ein wesentlicher Anreiz beim Vorsorgewohnungsmodell ist, dass der Käufer als Vermieter in steuerlicher Hinsicht zum Unternehmer wird." Als Unternehmer kann sich der Vermieter die Umsatzsteuer ausweisen lassen und im Zuge des Vorsteuerabzuges zurückholen. Weitere Positionen zur Minderung der eigenen Steuerbemessungsgrundlage sind auch Kreditzinsen oder Ausgaben für das Inventar der Wohnung. „Auf diese Weise kann sich der Wohnungseigentümer die jährliche Steuerlast enorm erleichtern", so Stuxer.

Ein erfolgreicher Vermieter orientiert sich schon beim Immobilienkauf am Massengeschmack. "Gut gehen Wohnungen, die für die breite Masse noch leistbar sind", sagt Walter Rosifka, der 50 bis 70 Quadratmeter-Wohnungen empfiehlt. Wenn es die Zeit erlaubt, sollte man die Wohnung vor dem Kauf unbedingt selbst besichtigen: "Je mehr man das Gefühl hat, dass man sich selbst in der Wohnung auch wohlfühlen könnte, desto eher wird man sie auch loswerden." Denn eines sollten zukünftige Immobilienbesitzer nicht vergessen, sagt Rosifka: "Man weiß nie, ob man vom Veranlager zum Selbstnutzer werden muss. Da sollte mir die Wohnung schon gefallen." (Barbara Oberrauter, derStandard.at, 6.11.2012)

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Jetzt steht der "Tipp" also

im Standard. Vorsicht ist angesagt. Wenn er in der Krone steht, ist allerhöchste Eisenbahn!

Andererseits kann man sich immer noch im Österreichischen Immo-Aktiensektor umsehen. Wieso etwas selbst managen, wenn man es gemanaged haben kann und für die Aktie die Hälfte des NAV zahlt? Wenn denn die Bewertungen in den Büchern stimmen. Ohne Risiken geht's halt doch nie.

Wenn Vorsorgewohnungen wirklich so lukrativ wären, würden keine verkauft!

auch unter den wohnungsbesitzern soll es leute mit anderen interessen geben, als die wohnung zu behalten. geld zb.

Jetzt zerstören Sie nicht Geschäftsgrundlage

Zu jeder Blase gehört eine Illusion. Und Sie haben nichts Besseres zu tun als diese Blase ein klein wenig aufzustechen. Das ist gemein.

BLASE, BLASE, BLASE

mehr braucht man dazu nicht schreiben!

ein "bitte nehmt kredite auf sonst gehen unsere banken pleite" artikel zur stimmulierung des geldverkaufs?

Im Prinzip, ja

Aber amüsant zu lesen. Das müssen Sie doch zugestehen.

Wohnung kaufen und vermieten amortisiert sich in Jahrzehnten. Dafür ist die heutige Welt viel zu schnelllebig.

rendite

mir ist eine wohnung 100m2 98.000 miete netto 500 euro in ebensee marktgasse 7 angeboten worden bei 10000 eigenmittel rest kredit 400.-monatlich mache ich aus meinen 10.000.- 100 monatlich mal 12 ist 1200 euro ist 12 % rendite wertgesichert und ist in 20 jahren sogar abbezahlt

so stellt sich der Stani die Welt vor. :-)

Und die Rücklagen für eine Sanierung? Steuern und Abgaben?

Leerstand? Steigende Zinsen?

Mieter die nicht zahlen können, Klage auf Räumung, da kann man auch gleich 2 Jahre wegrechnen. Leider aus eigener Erfahrung.

Mietvertragsgebühren. Zahlt ihnen auch nicht jeder Mieter.

Kreditgebühren...

Kreditprovision, volles Risiko
zahlt und trägt der Stani, merkt es aber nicht....

gibt es die immobilien-blase wirklich?

Ja, offensichtlich

Bitte Lesen Sie doch den Artikel um zu dieser Antwort zu gelangen! ;-)

Steigen eigentlich auch die Grundstückspreise?

na klar.

unerklärlich was da heute für die 400m² Fleckerl verlangt wird. Zu kaufen gibts im Moment nur den Grind.

ich verstehe nicht wie man so deppat sein kann

wenn ihr leute hasst, die wohnungen bauen und/oder kaufen, warum baut ihr sie dann nicht selbst?
achso - dafür fehlt euch das kapital.

ohne diese leute würden die meisten von euch nicht so leben können wie sie jetzt leben weil dann 4/5 der gebäude nicht stehen würden und die übrigen nicht saniert werden würden - weil warum soll das jemand machen wenn er damit dann kein geld verdienen darf.

verdienen

tun hauptsächlich die Banken, Baufirmen und Makler

und du - weil du nicht unter der brücke schlafen mußt.

Spekulation

mit Wohnraum (und Nahrungsmitteln) finde ich nicht in Ordnung

Habt ihr euch schon die Preise verglichen zwischen Wohnung (40qm) in Wien

und einem Weinkeller im Burgenland oder NÖ? Jetzt kaufe ich mir einen 100qm Weinkeller vollgeräumt mit vollen Bottles, habe 50% Anschaffung gespart und gleichzeitig die Grundversorgung für die nächsten 10 Jahre angeschafft.

...und an die Ratten gewöhnt man sich...

Vor allem die hohe Luftfeuchtigkeit im Winter soll gut für den Taint sein.

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