Das lange Warten auf die Retail-Revolution

Auf dem 8. RegioPlan-Expertenforum stand das "Warten auf das Go" und die Expansionspolitik der großen Player in wenig rosigen Zeiten im Vordergrund

Wien - "Die Banken haben einen Todestrieb. Sobald sie nur ein bisschen Geld haben, neigen sie dazu, es sofort wieder auszugeben. Was die Risikomanager während ihrer Arbeitszeit machen, ist mir schleierhaft", sagte Eduard Zehetner vergangenen Dienstag im Rahmen des prominent besetzten 8. Expertenforums im Studio 44, an dem unter anderem auch Dieter Hengl, Vorstand der UniCredit Bank Austria, und Porr-Chef Karl-Heinz Strauss teilnahmen. Das Publikum lachte. Doch kaum wurde es still, setzte der eloquente Vorstandsvorsitzende der Immofinanz Group AG noch eins drauf: "Ich werde mit keiner Bank mehr Geschäfte machen, die jeden Developer finanziert, nur weil er bloß ein Handy und eine Visitenkarte hat."

Die Veranstaltung, zu der der Standortberater RegioPlan Consulting geladen hatte, stand unter dem Motto: "Warten auf das Go". Und tatsächlich war die Stimmung hinter den 250 Lachern vielleicht nicht unbedingt verhalten, so doch zumindest sensibilisiert und realitätskonsolidiert. Zur Diskussion standen die Immobilienwirtschaft in Österreich und Europa, die Finanzmarktlage der letzten Quartale mit einer Aussicht auf 2013 und 2014 sowie die - zumindest in einigen Fällen - vorsichtiger gewordenen Expansionspläne der großen Immobilienplayer am Markt.

Hohe Center-Dichte

Erst heuer zog sich Inter Ikea Centre (IIC), eine Schwester der blau-gelben Einrichtungskette mit rund 30 Einkaufstempeln in 14 Ländern, vollständig aus Österreich zurück. Mit dem Verkauf des Haid-Centers in Haid und des Centers West in Graz ("Closing" war im August) konzentriert sich der schwedische EKZ-Betreiber-Riese nun ausschließlich auf Anchor-Märkte. "Die kritische Masse in Österreich war für uns zu gering", meint Niklas Ljunberg, Deputy Property Director der IIC mit Sitz in Kastrup, Dänemark. "Österreich hat bereits eine enorm hohe Shoppingcenter-Dichte. In einem derart gesättigten Markt können wir mit einem Standort in B- oder C-Lage nicht performen. Das machen wir nicht mit."

Auch die Baufachmarktkette Obi, größter Baumarktbetreiber in CEE und SEE, hatte 2011 hierzulande nur wenig zu lachen. Im Gegensatz zum Heimatmarkt Deutschland stagnierte der Umsatz in Österreich. "Der Do-it-yourself-Markt ist in Deutschland definitiv stärker", meint Dieter Messner, Vorstand der Obi Group Holding GmbH. "Vor allem Ungarn und Rumänien waren, wie für Mitbewerber auch, in den letzten fünf Jahren kein Spaß für uns."

Ein Umdenken hat bereits stattgefunden: Als einziger Baumarkt in Österreich bietet Obi einen eigenen Online-Vertrieb an. "Baumärkte sind traditionell am Stadtrand situiert, aber kein Mensch will heute noch ewig lange mit dem Auto durch die Gegend fahren, um eine Schraube oder Glühbirne zu kaufen", so Messner.

Warten auf den Pick-up-Store

Die Zukunft liege in E-Commerce und sogenanntem Multi-Channelling, also in der Kombination mehrerer unterschiedlicher Vertriebsschienen: klassischer Retail, Online-Shopping und Katalogbestellung. Messner: "Multi-Channelling ist die Zukunft. Es geht um Dezentralisierung und Individualisierung. Ich denke, in fünf bis zehn Jahren könnte es bereits die ersten Pick-up-Stores geben, wo die Leute ihre bestellte Waren abholen können." Das werde den Retail-Markt nachhaltig revolutionieren.

Auch bei Rewe wurden die Vertriebsschienen in den letzten Jahren stark differenziert. Neben den Billa-Tankstellen-Shops "Stop & Shop" (in Kooperation mit der Jet Tankstellen Austria GmbH) setzt der deutsche Konzernriese auf E-Commerce. Auch Frischware wird im Online-Shop immer öfter angeklickt. "Wir gehen dorthin, wo unsere Kunden sind", meinte Janusz Kulik, Vorstand Rewe International AG, beim Expertentalk.

Dass ausgerechnet Supermärkte und Fachmarktzentren an der zunehmenden Verspeckung österreichischer Städte teilhaben, hält Kulik für wenig besorgniserregend. Die Lage an den unzähligen Kreisverkehren außerhalb der zentralen Ortslagen ergebe sich einzig und allein aus der Nachfrage der Kunden. "Die Leute wollen mit dem Auto vor dem Supermarkt parken, und aus diesem Grund sind wir gezwungen, uns an der Peripherie niederzulassen", meinte er im Gespräch mit dem STANDARD. "Was soll denn immer diese kritische Diskussion über den Speckgürtel? Kein Mensch will heute noch in der Innenstadt einkaufen! Das ist einfach nicht mehr attraktiv." Zur Info: 51 Prozent aller Retail-Flächen in Österreich liegen an der Peripherie, Tendenz steigend. In Deutschland sind es nur rund 17 Prozent.

Expansionspläne überdenken

Geht es nach den Experten, so führte genau dieser Zersiedelungsübermut in der letzten Dekade zu den vielen Leerständen und Shoppingcenter-Leichen, die heute in einigen europäischen Ländern zu verzeichnen sind. "Wie sich gezeigt hat, wurde in den letzten zehn bis 15 Jahren sehr viel Schrott produziert, vor allem in CEE und SEE", meint Peter Oberlechner, Partner und Head of Real Estate & Construction bei Wolf Theiss Rechtsanwälte in Wien. "In vielen Fällen stimmt die Qualität nicht, die Bedürfnisse der Kunden und des Marktes werden nicht erkannt, die Folge sind halbkomatöse Immobilien-Patienten in städtischen Randlagen. So kann es nicht weitergehen."

Tatsache ist: Dank Krise und vielen neuen Vertriebskanälen müsse die Expansions- und Finanzierungspolitik vieler Retailer womöglich verlangsamt, definitiv aber neu überdacht werden. So lautet der Konsens auf dem Podium. Ob diese Unternehmenspolitik wirklich Einzug halten wird, sei jedoch dahingestellt. Selbst dem größten und stolzesten Projekt Wiens stehen die Fachleute skeptisch gegenüber: "Der neue Wiener Hauptbahnhof mit seinem Shoppingcenter und seinen vielen Büroimmobilien ist eine Investition in Leerstände", sagte Eduard Zehetner. "Vielleicht nicht direkt, so doch zumindest indirekt." Schon heute beträgt der Leerstand in den Wiener Einkaufsstraßen 100.000 Quadratmeter. Vielleicht wird sich die Branche dieser Chancen und Potenziale eines Tages bewusst werden. (Wojciech Czaja, DER STANDARD, 27./28.10.2012)