Betongold-Schnäppchen werden rar

Philip Pfleger
23. Oktober 2012, 16:05
  • Betongold als Wertanlage? Daran gibt es durchaus auch Zweifel.
    foto: apa/pfarrhofer

    Betongold als Wertanlage? Daran gibt es durchaus auch Zweifel.

Wer auf Immobilien als Altersvorsorge setzen will, sollte vorsichtig vorgehen – und muss teilweise auf sein Glück vertrauen

Betongold glänzt in den Augen vieler Österreicher hell wie selten zuvor. In einer Studie des Meinungsforschungsinstituts Gfk Austria gab mehr als ein Drittel der Befragten an, Eigentumswohnungen und Häuser als "besonders interessantes" Investment anzusehen. Niedrige Sparzinsen, die Furcht vor dem Zusammenbruch des staatlichen Pensionssystems und generelle Verunsicherung in Folge der Finanz- und Euro-Krise haben eine Flucht der Anleger in Immobilien ausgelöst. Wer es sich leisten kann, der kauft. Vor allem im gehobenen Mittelstand ist die Nachfrage trotz stark steigender Preise groß.

Aber ist die Investition in Vorsorgewohnung, Eigenheim und Grundstück zum jetzigen Zeitpunkt sinnvoll? "Das kommt auf das Objekt an", sagt Thomas Malloth diplomatisch. Der Makler und Obmann des Fachverbandes der Immobilien- und Vermögenstreuhänder der Wirtschaftskammer Österreich sieht im Moment zwar kaum "Schnäppchen" auf dem Markt. Trotzdem bezeichnet Malloth Immobilien als einzige Wertanlage, "die vor dem Totalverlust und Inflation schützt".

Inflationsschutz statt Rendite

Diesen Aussagen dürften sich viele Anleger anschließen. Laut einem im Sommer veröffentlichten Lagebericht der Bank Austria sind die Hälfte der Käufer - sowohl von Eigentumswohnungen, als auch von Zinshäusern - private Investoren. Vielen von ihnen dient Anschaffung scheinbar weniger dazu, Gewinne zu erwirtschaften, sondern mehr, der Geldentwertung entgegenzutreten - was eine nicht unbedenkliche Entwicklung nach sich zieht: "Die starke Nachfrage nach Anlegerwohnungen und Zinshäusern hat zu einem massiven Rückgang der Renditen geführt, da diese (privaten; Anm.) Investoren den Erhalt ihres Investments und weniger den Ertrag in den Vordergrund stellen", resümieren die Immo-Fachleute der BA.

Preise im Höhenflug

Zudem lässt die Entwicklung die Preise in die Höhe schnellen, wie ein Blick in den aktuellen Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer zeigt. Eigentumswohnungen und Häuser werden in weiten Teilen Österreichs immer teurer. Der Quadratmeter-Preis einer Eigentumswohnung in Wien beträgt im Durchschnitt 3298,47 Euro - ein Plus von 9,72 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Selbst gebrauchte Objekte kosten heute um 10,52 Prozent mehr. Ähnlich stellt sich die Situation in den Landeshauptstädten dar.

Die Preisentwicklung verblüfft sogar die Makler: "Aktuell werden Eigentumswohnungen zu Quadratmeterpreisen gekauft, die vor wenigen Jahren nicht als marktkonform gegolten hätten", heißt es im Jahresbericht 2012 des Österreichischen Verbands der Immobilientreuhänder (ÖVI).

Bei Baugründen treibt der steigende Bedarf die Preise in lichte Höhen: Auch hier liegt die Bundeshauptstadt mit durchschnittlich 525,4 Euro pro Quadratmeter in Front. Im Jahresvergleich ist die stärkste Verteuerung in Vorarlberg zu beobachten, der Zuwachs im "Ländle" liegt bei 7,79 Prozent.

Die potenzielle Rendite der Anleger kann nicht zuletzt auch die mit 1. April in Kraft getretene Immobilienertragssteuer schmälern. Beim Verkauf einer Wohnung, die nicht Hauptwohnsitz ist, gehen seither 25 Prozent des Vermögenszuwachses an den Fiskus. Grundstücke und so genannte grundstücksgleiche Rechte (wie etwa das Baurecht) unterliegen ebenfalls der neuen Regelung. Die zuvor geltende, zehnjährige Spekulationsfrist wurde bis auf wenige Ausnahmefälle abgeschafft.

Markt beobachten

Wer jetzt auf den Zug aufspringen und auch noch eine gute Rendite herausholen will, sollte vorsichtig vorgehen. "Es gibt so viele Unklarheiten. Die Lage der Immobilie kann entwertet werden, unerwartete Kosten können bei der Sanierung auftreten. Und die gesetzlichen Rahmenbedingungen können sich ändern", mahnt Walter Hager vom Verein für Konsumenteninformation. Er empfiehlt, den Markt genau zu beobachten.

Nachrechnen sollten Anleger, wenn Renditen von vier bis fünf Prozent versprochen werden, sagt Hager, der vom Kauf im Moment eher abraten würde: "Das gilt nur, wenn wirklich alles stimmt und das Objekt nicht fremdfinanziert wurde."

Geduld gefragt

Aufseiten der Immobilientreuhänder ist man hingegen nach wie vor vom Wert von Vorsorgewohnung und Co. überzeugt. "Eine gute Immobilie in städtischer Lage sollte einen neuen Besitzer finden", meint Anton Holzapfel, Geschäftsführer des ÖVI. Die wachsende Zahl an Patchwork-Familien und Single-Haushalten würde für ausreichend Nachfrage sorgen, der Mietmarkt biete noch Luft nach oben.

Zwei Zimmer plus Abstellkammer, ein kleiner Balkon, gute öffentliche Anbindung und auch mit dem Pkw gut erreichbar - so beschreibt Holzapfel die ideale Vorsorgewohnung im Stadtgebiet. Er empfiehlt, eine Prognoserechnung zu erstellen und die Mietpreise nicht gleich am obersten Ende anzusetzen. Für Altbauwohnungen gelten nach dem Mietrechtsgesetz Obergrenzen, worüber sich der Käufer bereits im Vorfeld im Klaren sein müsste. Und beim Weiterverkauf sei dann Geduld gefragt: "Es ist nicht wie an der Börse, dass ich das Objekt gleich am nächsten Tag wieder abstoßen kann", sagt Holzapfel.

Wirtschaftskammer-Spartenobmann Malloth rät allgemein zum Kauf von Wohnungen und Häusern in der Nähe einer Agglomeration, sprich: im Speckgürtel um größere Städte. Zuschlagen sollte aber nur, wer realistische Aussichten auf einen Mieter habe.

Unmögliche Bewertung

Aber egal, wie gut sich der Käufer vor Vertragsabschluss informiert und vorbereitet, ein Restrisiko bleibt immer. Wie sich der Wert einer Immobilie langfristig verhalte, lasse sich wissenschaftlich nicht abschätzen, sagt Wolfgang Feilmayr von der Technischen Universität Wien. Der auf Immobilienbewertung spezialisierte Professor schmettert sämtliche Fragen nach möglichen Preis- und Marktentwicklungen mit dem Hinweis auf "Kaffeesudleserei" ab.

Feilmayrs deutscher Kollege Steffen Sebastian drückt es gegenüber der Wochenzeitung Zeit noch drastischer aus: "Im Grunde kann man sogar fragen, ob die Geldanlage in Immobilien in den vergangenen 30 Jahren wirklich sinnvoll war - oder ob es nur zufällig geklappt hat", so Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung an der Uni Regensburg.

Angst vor der Blase

Gekauft wird dennoch - mitunter sogar ein ganzer Wohnblock. Allein in Wien wechselten zwischen Jänner und Juni 2012 Zinshäuser im Wert von mehr als 400 Millionen Euro den Besitzer. Manche Experten warnten bereits vor einer Immobilienblase. Bereits im März schlug der Chefökonom der Industriellenvereinigung (IV), Christian Helmenstein, Alarm: "Österreich befindet sich möglicherweise an der Schwelle zu einer Immobilienblase. Es gibt aber keinen Politiker, der bereit wäre, eine sich aufbauende Blase zu stoppen."

Der Chefanalyst der Erste Bank, Hans Engel, verglich die Situation im Sommer gar mit der Dotcom-Blase zu Anfang des Jahrtausends: "Die Euphorie von damals ist mit der heutigen vergleichbar. Die Leute sagen, Immobilien sind eine absolut sichere Anlage. Die Leute kaufen, ohne den fairen Wert zu kennen."

Eine Einschätzung, die ÖVI-Geschäftsführer Holzapfel nicht teilt: "Die vielzitierte Blase gibt es nicht, weil die Mietpreisentwicklung Schritt gehalten hat." In einzelnen Regionen sei aber eine Überhitzung des Marktes festzustellen. Zum Beispiel in den Toplagen der Wiener Innenstadt. Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt dort teils bereits zwischen 8000 und 16.000 Euro.

Verbraucherschützer Hager zeigt sich skeptisch: "Immer, wenn viel Geld in eine Richtung fließt, ist die Gefahr einer Blase immanent." (Philip Pfleger, derStandard, 23.10.2012)

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günstige immos

man braucht nur bei standard.at/immobilien nachschauen oder bei anderen platformen man findet genug preiswerde immos man muß nur lange und genau schauen

Herzig! Es findet sich kein Politiker der eine Immobilienblase stoppen will?

Warum sollte das jemand tun? Ich bin schon froh, wenn sich Politiker nicht überall im Leben einmischen. Die sind ja eh schon schlimmer als die Religionsgemeinschaften.

Mir gefallen die kooperativen Passivhaus MFH Projekte in der Steiermark. Dort sind die Errichtungskosten inkl. hoher Eigenleistung Belagsfertig bei 800 EUR pro Quadratmeter ohne Grundstücksanteil. Schätze es müsste mit günstigen Grundstücken und hoher Eigenleistung 1000 EUR pro Quadratmeter machbar sein. Also eigene Genossenschaft gründen und selbst bauen...

Mhm ich verdiene als Akademiker sicher durchschnittlich hier in Wien, bin auch einige Zeit im Berufsleben. Aber wirklich massig ansparen konnte ich bei den Miet-Preisen nicht. Und als ich mal so nach der möglichen Höhe eines Kredites angefragt habe....werd ich wohl ewig Mieter bleiben. Im Alter halt in 30m² Mietwohnung umziehen, aber was solls.

Fakt ist, kann mir das gewünschte Eigenheim abschminken. Die Preise sind einfach nicht mehr leistbar. Woran es liegt, weiss ich nicht genau. Aber ich weiss es geht nicht nur mir so :)

So schlimm ist es auch wieder nicht.
Vor allem wenn man zu zweit ist und gut verdient...alleine braucht man aber auch nicht mehr als 40m².
Aber wenn du Glück hast wird der Markt in den nächsten Jahren wirklich einbrechen. Ausschließen kann man das nicht.

Was hast du dir ca. vorgestellt?

Eine Fundamentale Frage ist ja auch wie viel einem Wohnraum wert ist.
Früher war es sicher leichter. Ich habe schon als Studentin meine Studentenwohnung gekauft. Hat sich absolut ausgezahlt.

Schau dir mal deine Gehaltsabrechnung an, was der Staat an Steuern einbehalten hat. Dann weißt du, warum dir im Leben nichts geblieben ist. Die G'stopften zahlen einen Bruchteil für Ihre Vermögenszuwächse und lachen dich längst aus.

wohl nicht informiert

>Die G'stopften zahlen einen Bruchteil
oder sind 25% vom Ertrag noch nicht genug. Das ganze noch ohne Inflationsabgeltung

Eigentor

Der Unselbständige zahlt das doppelte und auch noch SV.

Und die Inflationsabgeltung muss jedes Jahr neu erstritten werden.

"Der Unselbständige zahlt das doppelte"

Das ist gelogen.

25% EST zahlen's erst ab 5600 Monatsbrutto (14 mal im Jahr). Das sind nur sehr wenige % der Unselbstständigen.

wo hast denn diesen Unsinn her?

Abgesehen davon zahlen Unselbständige überhaupt keine ESt. Die zahlen LSt.

1) EST / LST ist das Selbe und wird auch gemeinsam berechnet. Lesen Sie im Einkommenssteuergesetz nach.

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Aber zum wesentlichen:

Rechnen SIe's einfach selbst nach. Und dann bestätigen Sie doch bitte, dass ich Recht hatte:

Dazu brauchen SIe zwei DInge:

1) Den Rechner, um festzustellen wie hoch die effektive LST ist:

http://onlinerechner.haude.at/bmf/brutt... chner.html

2) DIe Einkommensverteilung der Unselbstständig beschäftigten:

http://www.statistik.at/web_de/st... index.html

Dort unselbstständig Erwerbstätige Überblick.

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Mit 1 ausrechnen, wieviel Brutto für 25% LST nötig ist, mit 2 nachsehen wie wenige das sind.

1) Nein, EST ist für selbständig erwerbstätige, LSt für unselbständig erwerbstätige.
2) Hast du vom progressiven Steuersystem schon was gehört? Wenn nicht: Nachlesen. Wenn ja: Aufhören, Unsinn zu reden.

Wenn Sie schon falsches Behaupten, sollten's zumindest die geposteten Fakten lesen bevor's widersprechen.

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ad 1) Lesen Sie ESTG §2 (3) 4. (Und den dort referenzierten §25 ESTG.)

Also: LESEN SIe's doch einfach nach. Der Nationalrat hat das so beschlossen. Brauchen SIe einen Link? Dem Bundeskanzleramt werden SIe's wohl glauben, oder?

http://www.ris.bka.gv.at/GeltendeF... r=10004570

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ad 2) Rechnen Sie's einfach nach. Die Daten habe ich Ihnen angegeben. Falls SIe das nicht schaffen, rechne ich es Ihnen gerne auch in kleinen Schritten vor. Die von mir geposteten Daten sind übrigens vom Finanzamt und von Statistik Austria. Denen glauben Sie nicht?

eines hättest du immerhin bewiesen:

Du kannst nicht rechnen. Gratulation!

Lassen's doch Ihre Inkompetenz nicht so raushängen.

Also für Sie ganz langsam:

1) Brutto-Netto Rechner des BMF

http://onlinerechner.haude.at/bmf/brutt... chner.html

Setzen's bei monatlich brutto mal "5700" ein --> Dann werden's sehen, dass unten rauskommt:

Brutto Jährlich - 79.800 EUR
Lohnsteuer Jährlich - 20.033 EUR

Der kundige Mathematiker kann dass in Prozent umrechnen, für SIe ist es hier schon ausgerechnet: 25,1%

Soweit mitgekommen?

Also: Können Sie's nicht nachrechnen, oder glauben's dem Finanzministerium nicht?

Wo konkret ist Ihr Problem damit?

---
p.s.: Dass Ihre LST/EST Aussage haarsträubender Unsinn war haben's schon nachgelesen, und deswegen nicht kommentiert? Naja - immerhin lernfähig.

ok, und deutsch sprichst du auch nicht vernünftig.

wird ja immer besser :)
Also, nochmal ganz langsam für solche Kapazunder wie ich: Wir haben ein progressives Steuersystem, der Steuersatz erhöht sich für zusätzliches Einkommen stufenweise. Man zahlt schon viel früher, irgendwo unter 4000 Euro Brutto 50% Steuer, das betrifft aber nicht die Anteile, für die die niedrigeren Steuersätze gelten. Deine Rechnung errechnet lediglich den Durchschnitt. Jetzt verstanden? Immernoch zu schnell?

LSt/ESt: Keineswegs, du hast unrecht, ist aber nicht so wichtig, nur ein Detail in einer ganzen Reihe an Unsinnsbehauptungen aus deiner Feder.

Bitte verwenden Sie die richtigen Ausdrücke

das, was Sie als Steuersatz behaupten ist nur der Grenzsteuersatz.

50% Grenzsteuersatz vom Gesamtbezug ist in Österreich nie möglich, weil Sie von den Bruttobezügen die Ausnahmeregelungen abziehen müssen und erst damit die Steuerbasis haben. Wenn diese Steuerbasis also z.B. 90% beträgt und der Grenzsteuersatz 50 % der Steuerbasis ist, dann errechnet sich daraus ein Grenzsteuersatz von 45% vom Bruttobezug.

Leider ist das österr EStG so kompliziert, deswegen fordern ja viele eine Flattax (Tobin Tax).

Aber mit Ihrer Argumentation haben Sie sicherlich in einem Pensionistenklub der SPÖ viel Beifall ;-)

Sie sind offensichtlich nicht in der Lage im ESTG nachzulesen? Also für Sie ganz im Detail:

Im ESTG §2 (3) 4. steht "Der Einkommensteuer unterliegen ... 4. "Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit (§ 25),"

Haben's das gelesen? Und nicht verstanden?

Oder denken Sie, das Einkommenssteuergesetz ist falsch? Was muss da in Ihrem Kopf vorgehen, dass SIe das nicht durchschauen. *Kopf_Schüttel*

Machen Sie sich doch nicht noch lächerlicher mit Ihren Versuchen das ESTG wegzudiskutieren. Ich frag jetzt nicht, was Ihr höchster Bildungsabschluss ist.

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"Deine Rechnung errechnet lediglich den Durchschnitt." - Klar, und das nennt man den effektiven Steuersatz. Sie sind ja noch inkompetenter als ich angenommen hatte.

Nana, so tief muss nicht sein. Ich bin ja bislang in hilfsbereiter Weise zu dir hinabgestiegen, aber schön langsam wird's mir zuviel.
Ich brauche nicht nachzulesen, mein höchster Bildungsabschluss beinhaltet derlei Kenntnisse, während man dir offensichtlich nur google beigebracht hat (Hauptschule?).
Du behauptest, EST/LST sei dasselbe u. werde gemeinsam berrechnet. Das ist falsch. EST wird im Nachhinein berechnet und bezahlt. LST ist die Ausprägung der EST für Unselbständige und wird vom Arbeitgeber direkt abgeführt. Eine Spezialisierung ist nie dasselbe wie die Verallgemeinerung.
http://www.geldmarie.at/steuern/l... teuer.html

Ja, mir ist schon klar, dass du weiterhin versuchen wirst, dich herauszumogeln, aber mir reichts.

II

Also für Sie:

LST wird monatlich von den angestellten Einkünften (vorläufig) direkt abgezogen, EST wird für das laufende Jahr quartalsweise vorgeschrieben (basierend auf vergangenen Gewinnen oder Prognoserechnungen) und bezahlt.

Und nach dem Ende des Jahres wird - für alle EInkünfte gemeinsam) abgerechnet und nachgezahlt oder gutgeschrieben. (Ausser Sie haben nur unselbstständige Einkünfte UND nichts nachzubemessen.)

---

Und ja: Falls Sie unselbstständige und gewerbliche Einkünfte haben, wird die Steuer von ALlen EInkünften gemeinsam bemessen - Wie sollte es denn sonst funktionieren?

Wie gesagt - können's aber auch im ESTG nachlesen.
Falls SIe's wirklich nicht wissen? *lol*

I

Sie können nicht wirklich lesen? Da schreiben Sie viele Dinge, die nicht ich gepostet habe.

Und: Bitte posten's doch nicht so unqualifizierte Quellen. Lesen's einfach im Einkommenssteuergesetz nach. Das wäre dann eine qualifizierte Quelle.

Also: Haben SIe's nicht gelesen? Welches Problem haben SIe konkret mit dem ESTG? Verstehen SIe's nicht?

---

"EST wird im Nachhinein berechnet und bezahlt."

Nennen wir's einfach Unsinn. Sie sind jedenfalls kein Unternehmer. EST wird quartalsweise für das laufende Jahr bezahlt, und dann nachbemessen.

---
Aber gar nicht so falsch: Abgeführt wird die vorläufig (!) bemessene LST, die dann bei Bedarf am Jahresende nachbemessen wird.

" 25% vom Ertrag "

klingt für mich wesentlich besser als 50% vom Einkommen...

25% EST zahlen's übrigens auch erst ab 5600 EUR Brutto im Monat (14 *) - Das heisst, der Anteil an ÖSterreichern die effektiv mehr als 25% Einkommenssteuer zahlen liegt im niedrigen einstelligen Bereich.

Dh: > 95% der Österreicher zahlen auf Ihre Arbeitseinkünfte WENIGER als 25% LST/EST.

Rechnen Sie's selbst nach:
http://onlinerechner.haude.at/bmf/brutt... chner.html

Schauen Sie, vielleicht ist es eh besser so. Wenn Sie unter "Eigenheim" ein EFH oder Reihenhaus verstehen, wäre das ohnehin eine ökologische Katastrophe. Verdichteter Wohnraum heißt die Zukunft und da ist es besser, wie Sie derzeit leben.

Ja,

solang mein Herrenhaus einen Park mit Eigenjagd rundum hat empfehle ich meinen Arbeitern auch die Legebatterie in der Nähe vom Arbeitsplatz.

Aus ökologischen Gründen natürlich.

Ich selbst muss ja nicht in den Plattenbau, weil mein Park ja viel Sauerstoff produziert und noch mehr CO2 aufnimmt.

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