Weniger Deals zu immer höheren Preisen

Der Wiener Zinshausmarkt steht vor einem Rekordjahr - bei schrumpfendem Angebot: Nur noch neun Prozent aller Wiener Gebäude sind "klassische" Gründerzeit-Zinshäuser

Die Preise steigen stark, aber sie werden nach wie vor bezahlt; der Wiener Immobilienberater Eugen Otto glaubt deshalb nicht, dass sich auf dem Wiener Zinshausmarkt so etwas wie eine Blase breit macht. Beeindruckend zu sehen ist es dennoch allemal, wie dieses spezielle Teilsegment des Wiener Immobilienmarkts floriert: Quasi mit jeder der im Halbjahrestakt erfolgenden Präsentationen des Otto'schen "Zinshausmarktberichts" sinken die Transaktionen, aber das Volumen steigt.

Milliarde im Visier

288 Grundbuch-Transaktionen gab es laut den jüngsten Beobachtungen von Otto Immobilien (und Partner IMMOunited) im 1. Halbjahr, 342 waren es ein Jahr zuvor. Während also die Anzahl um rund ein Fünftel zurückging, legte das Volumen um acht Prozent zu - nämlich auf 408 Millionen Euro. Und dies noch ohne Berücksichtigung des zu erwartenden "Nachlaufs" für das erste Halbjahr 2012. Hier sind laut Studienautorin Lene Kern noch mindestens zehn Prozent mehr zu erwarten, etwa weil sich manchmal die Eintragung ins Grundbuch massiv verspätet.

Diesen "Nachlauf" mit einberechnet, gehen die Otto-Experten davon aus, dass der Wert des bisher besten 1. Halbjahres, jener von 2009 mit 414 Millionen Euro, noch locker übersprungen wird. Und weil traditionellerweise das 2. Halbjahr das stärkere ist, könnte heuer im Gesamtjahr auch wieder die Milliarden-Schallmauer durchbrochen werden, sagte Firmenchef Eugen Otto am Montag. Zuletzt war das 2009 mit 1,035 Mrd. Euro (inkl. "Nachlauf") der Fall.

Je innerstädtischer, desto teurer

Das größte Transaktionsvolumen wurde in der ersten Jahreshälfte in den Bezirken 5, 6 und 7 ("Region 4" bei Otto) erzielt. Hier fanden 40 Käufe bzw. Verkäufe und damit etwa jede siebente Wiener Transaktion statt, wobei knapp 78 Mio. Euro umgesetzt wurden, also etwas weniger als ein Fünftel des Gesamtvolumens.

Was sich hier auch ganz deutlich zeigt: Je innerstädtischer ein Zinshaus liegt, desto teurer wird es im Regelfall. 1.080 bis 2.480 Euro je Quadratmeter muss man für ein Zinshaus im 5., 6. und 7. Bezirk derzeit auf den Tisch legen, in etwa auf demselben Niveau bewegen sich auch die Preise in den Bezirken 2 bis 4, 8 und 9.

"Trend-Bezirke" Ottakring und Hernals

Außerhalb des Gürtels sind die Bezirke 13, 18 und 19 die teuersten (mit Preisen bis 2.430 Euro), stark im Kommen sind hier aber vor allem die Bezirke 16 und 17, bei Otto zur "Region 9" zusammengefasst. Hier gab es im 1. Halbjahr 2011 insgesamt 92 Transaktionen mit einem Gesamtvolumen von fast 40,7 Millionen Euro. Im 1. Halbjahr 2012 verringerte sich die Anzahl der Transaktionen (vorerst, also exklusive "Nachlauf") auf 65, das Volumen blieb mit 39,6 Millionen Euro aber annähernd gleich.

Die Preise liegen hier derzeit noch bei "nur" 810 bis 1.790 Euro je Quadratmeter, aber mit stark steigender Tendenz, denn Ottakring (16.) und Hernals (17.) werden von den Otto-Zinshaus-Experten als "absolute Trendviertel" bezeichnet. Insbesondere die "Grätzel" vom Yppenmarkt stadtauswärts bzw. rund um das Einkaufszentrum Sandleitengasse würden sich mausern, "hier findet man noch Häuser mit Potenzial", so Richard Buxbaum, Leiter der Abteilung für Wohnimmobilien und Zinshäuser bei Otto Immobilien.

Unter 500 Euro pro Quadratmeter bekommt man nun kein Wiener Zinshaus mehr. Vor kurzem war dies noch der Fall. Die Untergrenze markieren nun die Bezirke Floridsdorf (21.) und Donaustadt (22.), wo die Preise bei 590 Euro beginnen und bis 1.100 Euro reichen.

City: Preise steigen, Renditen sinken

Preismäßiger Ausreißer nach oben ist und bleibt freilich der 1. Bezirk. Die Preisspanne reicht hier von 3.350 bis 5.480 Euro je Quadratmeter, die Renditen erreichen dort aber auch nur noch 1,4 bis maximal 3,5 Prozent. Mit sechs Transaktionen gab es im 1. Halbjahr in der City interessanterweise gleich doppelt so viele wie ein Jahr zuvor, das Gesamtvolumen legte hier aber - vorerst - "nur" um ein Drittel zu, von 42 auf 64 Millionen Euro.

Dass mit Preisen von 5.500 Euro schon das Ende der Fahnenstange erreicht ist, glauben die Experten nicht. Der große Reibach wird in der Innenstadt nämlich nicht mit der Vermietung gemacht, sondern mit dem "Abverkauf" der Wohnungen als Eigentumswohnungen, also der Begründung von Wohnungseigentum (WEG). 40 Mal passierte das in ganz Wien im 1. Halbjahr, in der City - bei einem Gesamtbestand von etwas mehr als 609 Zinshäusern - etwa ein Dutzend Mal, erklärte Firmenchef Eugen Otto.

Nur noch 15.070 Zinshäuser

Wird in einem Zinshaus Eigentum begründet, fällt es aus der strengen Definition von Otto Immobilien hinaus; nur zwischen 1848 und 1918 errichtete Zinshäuser werden dafür berücksichtigt. Diese aktuelle Bestandanalyse ergibt eine Zahl von 15.070 für ganz Wien, womit nur noch knapp neun Prozent des Gesamtbestands an Wiener Gebäuden (rund 168.000) Zinshäuser sind.

Die absolut meisten davon befinden sich in Ottakring (16. Bezirk/1.340), gefolgt von Rudolfsheim-Fünfhaus (15. Bezirk/1.131) und Landstraße (3. Bezirk/1.081). Die größte Zinshaus-Dichte gibt es mit 38 Prozent aller Gebäude in Wien-Neubau (7. Bezirk/732 Zinshäuser), knapp vor dem Alsergrund (9. Bezirk/768) und der Josefstadt (8. Bezirk/470) mit jeweils 37 Prozent.

Unternehmen im Vormarsch

Käufer von Wiener Zinshäusern waren im ersten Halbjahr übrigens schon zu 50 Prozent Unternehmen, und diese waren für nicht weniger als 70 Prozent des Transaktionsvolumens verantwortlich - was Eugen Otto klar auf die hohen Preise zurückführt. Auf der Verkäuferseite haben die Privaten weiterhin die klare Mehrheit, was die Zahl der Transaktionen betrifft (61 Prozent), beim Volumen sind auch hier die juristischen Personen vorne (51 zu 47 Prozent).

Bezüglich der Frage von derStandard.at, ob die Mehrheit der Wiener Zinshäuser noch in privaten Händen oder schon in unternehmerischem Besitz seien, musste Eugen Otto auf nächsten Herbst vertrösten: Eine entsprechende Auswertung habe man noch nicht durchgeführt, sie werde aber zum fünfjährigen Jubiläum des "Zinshausmarktberichts" erhältlich sein. (Martin Putschögl, derStandard.at, 15.10.2012)