Der freie Markt ist nur ein kleiner Markt

Martin Putschögl
21. September 2012, 17:56
  • 31 Prozent der Wiener Mietwohnungen sind Gemeindewohnungen.
    foto: putschögl

    31 Prozent der Wiener Mietwohnungen sind Gemeindewohnungen.

Der öffentliche und geförderte Sektor stellt den Löwenanteil der Mietwohnungen in Wien, und auch der größte Teil des Privatsektors unterliegt Beschränkungen - zumindest auf dem Papier

Die Wiener Wohnungspreise steigen - doch wer ist davon überhaupt betroffen? Wiens Wohnbaustadtrat Michael Ludwig (SPÖ) lud am Donnerstag zu einem relativ kurzfristig anberaumten Pressegespräch, um klarzumachen: Es ist nur ein sehr kleiner Teil der Wiener Mieterinnen und Mieter, der von den laufenden starken Erhöhungen der letzten Jahre betroffen ist. Konkret sollen es nur fünf Prozent aller Mietverträge sein, weil der allergrößte Teil - etwa die Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen, aber auch sehr viele Privatwohnungen - sich im Bereich der Kategorie- und Richtwertmieten bewegt.

41 Prozent Privatwohnungen

Konkret sind von den insgesamt 960.000 Wohneinheiten in ganz Wien mehr als drei Viertel (78 Prozent) Mietwohnungen. Der Rest entfällt auf Eigentumswohnungen, Reihenhäuser oder frei stehende Einfamilienhäuser im Eigentum sowie "sonstige Rechtsverhältnisse", beispielsweise Ausgedingewohnungen oder Wohnungen in Wohnanlagen, die mit "Wohnrecht auf Lebenszeit" bewohnt werden.

Von den somit rund 750.000 Mietwohnungen (inklusive Nebenwohnsitzen) stellt der öffentliche bzw. geförderte Sektor den Löwenanteil, nämlich die Gemeinde Wien (31 Prozent, also rund 230.000) und die gemeinnützigen Bauträger (28 Prozent, rund 210.000).

Der "Rest" von 41 Prozent (rund 310.000 Wohnungen) ist der private Wiener Wohnungsmarkt. "Privat" heißt aber freilich nicht, dass der Mietzins frei vereinbar wäre; in den meisten Fällen gilt nämlich auch hier eine gesetzliche Mietenbeschränkung. Übrig bleibt laut den Berechnungen des Wohnbauressorts ein Anteil von höchstens fünf Prozent, der dann tatsächlich der freien Mietzinsvereinbarung unterliegt, wo also Marktmieten verlangt werden können.

Schwierige Rechnungen

Die Berechnungen sind allerdings im Detail etwas schwer nachzuvollziehen. Man habe hier versucht, mehrere Quellen, die auch teils fehlerhaft gewesen seien, auf einen Nenner zu bringen, erklärt ein Sprecher Ludwigs. Dann hat sich auch in die Presseunterlagen ein Fehler eingeschlichen; wie sich auf Nachfrage von derStandard.at herausstellte, wurde zunächst ein zu geringer Anteil jener privaten Mietverträge, die dem Richtwertmietzins unterliegen oder für die ein "angemessener Mietzins" gilt, angenommen.

Wie dem auch sei, ob es nur fünf Prozent oder doch zehn Prozent sind, die der freie Markt bestimmt: Es ist aus Mietersicht natürlich der Wiener Wohnpolitik der letzten Jahre und Jahrzehnte zu verdanken, dass es einen derart hohen Anteil an gedeckelten Mieten gibt (59 Prozent der Hauptmietverhältnisse), der Druck auf den Gesamtmarkt ausüben kann. Das ist bei weitem nicht überall so, Wien darf hier auch weiterhin weltweit als Vorbild gelten.

"Undurchschaubar"

Dennoch sind auch im an sich "geregelten" Markt Absurditäten möglich. Nicht jeder neue Mieter weiß, dass sein Mietzins eigentlich dem Richtwert unterliegt und er überprüfen lassen kann, ob die Höhe angemessen ist. Nicht jede neue Mieterin lässt die Mietzinshöhe überprüfen, sondern nimmt die höhere Miete in Kauf, weil ihr die Wohnung passt, sie sich leisten kann und auch keine Schwierigkeiten mit dem Vermieter haben will.

Der Terminus des "angemessenen Mietzinses", der im Mietrechtsgesetz (MRG) geregelt ist und als "Vergleichsmiete zwischen Wohnungen gleicher Größe, Art, Beschaffenheit, Lage und Ausstattung" berechnet wird, wird von Mieterorganisationen als "relativ undurchschaubar" bezeichnet; "er gilt eigentlich als Marktmiete", schreibt die SP-nahe Mietervereinigung, die Höhe könne allerdings bei der Schlichtungsstelle bzw. vom Gericht überprüft werden. Dass eine solche Überprüfung wahrscheinlich zu selten angestrengt wird, zeigt eine weitere Zahl aus dem Wohnbauressort: Rund 1.000 Mietzinsüberprüfungsverfahren gab es im Vorjahr, allerdings nahmen die Fälle in den letzten Jahren relativ stark zu.

Mittelmaß bei Wohnungsgrößen

Vier von zehn Wiener Wohnungen sind übrigens zwischen 60 und 90 Quadratmeter groß. Kleinstwohnungen von unter 45 m² machen nur noch 15 Prozent des Bestands aus.

Was den Leerstand betrifft, nannte Ludwig am Donnerstag die Größenordnung von 30.000 bis 35.000 - also etwa drei Prozent des gesamten Wiener Wohnungsbestands. So viele Wohnungen standen im Jahr 2011 im Schnitt leer, wobei der größte Teil davon den vielzitierten "Bodensatz" ausmacht: Wohnungen, die eine Zeit lang leer stehen müssen, weil sonst nicht umgezogen werden kann.

Wohnbau bleibt gleich

In den Wohnbau werde im nächsten Jahr wieder genauso viel Geld wie heuer fließen, kündigte Ludwig ebenfalls bereits an - nämlich 558 Millionen Euro. Grundsätzlich ist für ihn in Österreich ein "stärkeres Bekenntnis zum Wohnbau gefragt", so der Wiener Stadtrat.

Bezüglich der mancherorts angestrebten Wiedereinführung der Zweckwidmung der Wohnbauförderung gab er sich pragmatisch: Kommt sie wieder, hat er nichts dagegen - "das hat für uns in Wien aber ohnehin keine Bedeutung, weil wir ohnehin mehr Geld in den Wohnbau stecken, als wir vom Bund dafür bekommen".

"Großen Appetit" hat Ludwig nach wie vor auf die Wiener Kasernenareale - er hofft sogar darauf, dass durch eine etwaige Umstellung auf ein Berufsheer noch mehr als die bisherigen Liegenschaften zum Verkauf kommen. Von den Verhandlungen mit dem Verteidigungsministerium bzw. der Sivbeg gebe es nichts Neues zu berichten, so der SP-Stadtrat. (Martin Putschögl, derStandard.at, 21.9.2012)

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19 Postings

Kennt jemand einen einfachen Weg festzustellen, ob das MRG anzuwenden ist - abgesehen davon, den Vermieter zu fragen?
(sprich: Baujahr/Baubewilligungsjahr herausfinden und ob die Förderungen verwendet wurden)

Den Nachbar fragen

ein Horror für fremde. nur für insider durchschaubar. entsprechend immer der gleiche eindruck für neuankömmlinge: 'ist das zum teil schäbig und billig; was läuft da schief?' vergleiche mit anderen grossstädten bestätigen den zustand. da sind nur die darüber stolz, die massiv davon profitieren (stadtnahe vermittler und nutzer). eigentlich ist das ein grosser blödsinn, wo handlungsbedarf anliegt. aber ständig wird allen eingetrichtert, wie super das alles ist.

vergleiche mit anderen grossstädten bestätigen den zustand

Welche z.B. ?

vergleiche mit anderen grossstädten bestätigen den zustand

Welche z.B. ?

also der "freie" markt ist ...

.. deutlich größer - weil die ganzen vermieter einfach auf etwaige richtwertregelungen pfeifen - ich empfehle mal eine Suche auf Immobilien.net, doft lässt sich mit freiem Auge dass z.b. die Kategorie rd 50 m²/2 Zimmer / Innenstadtbezirk defacto KEINE Wohnung dem Kategoriezins entsprechend angeboten wird - die Frage ist wieviele Mieter dann wirklich die Schlichtungsstelle bemühen ...

Das ist aber ein Problem der Mieter (also auf Nachfrageseite) und nicht der Politik oder dem Vermieter anzulasten (der das im privaten Bereich vllt nicht mal selbst weiß).

Selber Schuld wenn man sich beschxxxsen lässt?

In den meisten Fällen ist es kein Beschiss, sondern schlicht und ergreifend ein kostendeckendes Vermieten.

naja ...

... die politik muss regeln schaffen dass man sich als mietwerber nicht in ein klassisches Gefangenendilemma begeben muss um eine wohnung zu bekommen ... es muss verboten und strafbar sein die wohnung zum überhöhten mietzins überhaupt anzubieten, punkt - sonst brauchen wir gar keine regeln und könnten gleich den freien markt spielen lassen ...

Das einzige was sie damit erreichen, ist, das um den bettel v 2-5 eur solche wohnungen gar nicht mehr angeboten werden, geschweige denn investitionen getätigt werden. Das mrg ist eine totgeburtund hat i eine sackgasse geführt...

Es ist nicht Aufgabe der Politik,

in den Wohnungsmarkt einzugreifen. Wenn Wohnen zu teuer ist, hat die Politik die Aufgabe, entsprechende sozial verträgliche Wohnungen zu schaffen und nicht durch absurde Gesetze Wohnungseigentümer zu enteignen.

Eher selber schuld, wenn man sich besch*** lässt und nachher nicht mir rechtlichen Möglichkeiten dagegen vorgeht.

Bei einem Dreijahresvertrag: viel Spass auf der Schlichtungsstelle und nochmehr bei der anschliessenden Wohnungssuche.

Alles nachvollziehbar, nur warum sollte man die "Angemessenheit" bei der Richtwertmiete überprüfen wollen? Das wäre Unfug. Die Richtwertmiete ist prinzipiell vorgegeben. Nur kommt dazu ein Zu/Abschlagsystem, das das ganze relativ kompliziert macht.

Dazusagen hätte man können, dass auch Betriebskostenbestandteile der Angemessenheitsprüfung unterliegen.

Bei 960 000 Wohneinheiten sind als 750 000 Mietwohnungen.

Das wäre bei ca 15 Parteien durchschnittlich pro Haus ca. 50 000 Häuser.

Pro Bezirk also etwas über 2000 Häuser.

Für diese Häuser, in denen das MRG zur Anwendung kommt, sollte von der Stadt Wien (Herrn Ludwig) EINE Website eingerichtet werden, auf der die Hausverwaltungen die Betriebskosten + HMZ-Abrechnungen bis 30.6. des Folgejahres uploaden müssen.

Das MRG wäre hinsichtlich der Legungsbestimmungen dahingehend zu ändern. Der Hausanschlag könnte damit entfallen, die Belegeeinsicht natürlich nicht.

Und: Wer nicht fristgerecht uploaded, wird pönalisiert.

Geht nicht da Datenschutz.

Das wäre bei ca 15 Parteien durchschnittlich pro Haus ca. 50 000 Häuser

wie kann man diesen Satz verstehen?

habe darüber kein fixes Zahlenmaterial.

Die Frage lautet konkret:

Wie viele Parteien wohnen durchschnittlich betrachtet in einem Haus (das dem MRG unterliegt gemäß Rechnungslegung) ?

bzw anders formuliert: Wie viele Wohnungen befinden sich durchschnittlich zb in Wien in einer sog. "wirtschaftlichen Einheit"?

Ein typ. Altbauhaus hat 12 Parteien/Wohnungen.

Große Gemeindebauten wie der Hugo-Breitner-Hof jedoch 128 Stiegen! Mit 1389 Mietobjekten.

Eine BK-HMZ-Abrechnung ist pro Haus/wirtsch. E. zu machen - daher die Berechnung.

Ein Altbau mit 12 Wohnungen hat demzufolge genauso nur 1 Abrechnung wie der HB-Hof.

Wahrscheinlich sind 15 Wohnungen/Parteien als Minimum zu verstehen.

Und es wären ca 2000 Abrechnungen upzuloaden. Was locker administrierbar ist.

Betriebkosten sollen der Angemssenheit unterliegen?

Liebe Vermiter die Gemeinde verlangt zwar 100 Euro Kanalgebühr - aber angemessen ist nur 50 EUro die ich die zahle?

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