Über Umwege aus der "Ghetto"-Falle

Die Wohnungsmärkte der EU sind enorm unterschiedlich. Auf einem Kongress in Wien wurde diskutiert, wie soziale Wohnpolitik aussehen muss

So unterschiedlich wie die nationalen Wohnungsmärkte ist heute nur noch selten etwas im vereinten Europa. In dem einen Land gibt es kaum Mietwohnungen, fast jeder wohnt im Eigentum (und überschuldet sich dafür nicht selten). Anderswo gibt es einen großen Bestand an Sozialwohnungen, dessen Vergabe an strenge Einkommensgrenzen gekoppelt ist - mit der Konsequenz, dass sich "soziale Ghettos" bilden, aus denen man nur schwer wieder heraus kommt. 

Bisher hat sich die EU-Kommission in Brüssel in die Wohnpolitik der Mitgliedsländer nicht eingemischt, sie hatte bzw. hat dafür kein Mandat. Nun schaut sie aber doch immer öfter immer genauer hin, sei es aus Gründen der Wettbewerbs- oder Sozialpolitik, sei es aus Sorgen über die finanzielle Situation der einzelnen Länder. Denn instabile Immobilienmärkte können rasch eine schwere Krise hervorrufen, das hat man in Brüssel gelernt. Im Rahmen des kürzlich gestarteten "Frühwarnsystems für makroökonomische Ungleichgewichte" werden nun auch die Immobilienmärkte beobachtet.

Extreme Unterschiede

Und dort gibt es tatsächlich sehr viel Unterschiedliches zu entdecken. Der Anteil an "sozialen" Mietwohnungen (=im Eigentum der öffentlichen Hand und/oder gefördert errichtet und/oder für Geringverdiener reserviert) beträgt laut einer Studie von CECODHAS Housing Europe, der Dachorganisation genossenschaftlich organisierter Bauvereinigungen, zwischen null (Griechenland) und 32 Prozent (Niederlande), wobei Österreich mit 23 Prozent den sehr guten zweiten Platz belegt, vor Dänemark mit 19 Prozent. Die Niederlande und Dänemark haben allerdings enorm mit den Kosten zu kämpfen: Beide belegen vordere Plätze in der Statistik der Wohnkosten im Verhältnis zum Haushaltseinkommen, Österreich ist hier erst im (guten) letzten Drittel zu finden. Der Durchschnitt der EU-27 liegt bei 22,5 Prozent (Gesamtbevölkerung) bzw. 41 Prozent (Armutsgefährdete).

"Niemand weiß, warum es nicht überall so sein kann wie hier in Wien", sagte CECODHAS-Generalsekretärin Claire Roumet deshalb am vergangenen Freitag in einem Workshop zum Thema Wohnbau, der im Rahmen der internationalen Tagung der öffentlichen Wirtschaft (CIRIEC) in Wien stattfand. Und niemand widersprach ihr.

Schon gar nicht der neben ihr auf dem Podium sitzende Herbert Ludl. Der Sozialbau-Chef, der für das Wohnbau-Panel der Tagung (die vom "Verband der Öffentlichen Wirtschaft und Gemeinwirtschaft Österreichs", kurz VÖWG, organisiert wurde) seine Räumlichkeiten zur Verfügung stellte, hatte schon zuvor die Vorzüge des heimischen Systems der sogenannten Objektförderung betont: "Damit kann die Stadt bestimmen, wer, was, wann und wie baut." Mit einer reinen Subjektförderung, also quasi einer Wohn- oder Mietbeihilfe, wie etwa in Frankreich, sei das schlicht nicht möglich. So aber sei das heimische System "ein stabiler finanzieller Kreislauf", von dem 60 Prozent aller Haushalte in irgendeiner Form  profitieren würden.

"Verlorene Dekade" 2000 bis 2010

Roumet unterteilte die Entwicklung des sozialen bzw. geförderten Wohnens in den heutigen EU-Ländern nach 1945 in mehrere Phasen: Erst war es ausschließlich die öffentliche Hand, die (insbesondere auch im Zuge der Wiederaufbauprogramme) möglichst billige Mietwohnungen schuf, später mischten vermehrt auch Genossenschaften mit. Ab 1990 kam es zu Zusammenschlüssen, Umstrukturierungen und Privatisierungen; neue Akteure betraten den Markt, und vor allem in Osteuropa kam es zu einem Abverkauf an sozialen Wohnungsbeständen.

Das Jahrzehnt von 2000 bis 2010 war für Roumet dann gar eine "verlorene Dekade". "Es wurde zu wenig gebaut, die Kluft zwischen Angebot und Nachfrage stieg, die Leistbarkeit wurde zum Problem." Denn wenn es nicht ausreichend Sozialwohnungen gebe, könne auch kein Preisdruck auf den Gesamtmarkt entstehen.

Spanier bleiben beim Eigentum

Nicht zu wenig, sondern zu viel gebaut wurde bekanntlich in Spanien. Die ausschließlich hypothekenfinanzierte Eigentumswohnungs-Blase platzte vor wenigen Jahren, hunderttausende spekulativ errichtete Eigenheime stehen nun leer und werden langsam mit enormen Verlusten für die Banken, die sie in ihren Büchern stehen haben, abverkauft.

An dieser Entwicklung seien hauptsächlich "falsche" Genossenschaften schuld gewesen, sagte der Vizepräsident des spanischen Genossenschaftsverbands, Vicent Diego, auf dem Workshop. Die Mitgliedsunternehmen seiner Organisation würden sich nun zwar immer noch auf Eigentumsobjekte konzentrieren, sie setzen aber verstärkt auf Jugendliche, Senioren und Alleinerziehende als Kunden. "Preise niedrig halten, gleichzeitig die Qualität steigern und neue Allianzen schmieden", nach dieser Devise müssten die spanischen Genossenschaften nun vorgehen, um wieder Boden zu gewinnen, erläuterte Diego.

Seine auf das erwähnte Zielpublikum ausgerichtete Strategie konnte allerdings bei weitem nicht alle der rund 30 Wohnbau-Vertreter im Saal hinter sich vereinen: Eine solche Politik würde der Bildung sozialer Ghettos Vorschub leisten, mokierte sich mancher.

Analogien zu Belgien und Frankreich wurden angesprochen, wo die reine Subjektförderung solche "sozialen Ghettos" entstehen lassen habe - etwa, indem manche Wohnhäuser rein für "unverheiratete Mütter mit Kindern" zugänglich gemacht wurden. Aus diesem "Milieu" komme man dann nicht mehr heraus, meinte Roumet. Auch Ludl sagte, er halte nichts von Wohnhausanlagen, die ausschließlich für spezielle Gruppen gebaut werden; "das sind soziale Ghettos".

Wohnpolitik über Umwege

Allerdings: Was die "soziale Durchmischung" betrifft, kam dann wieder Brüssel ins Spiel. Die EU tendiert nämlich dazu, gegen hohe Einkommensgrenzen bei Sozialwohnungen vorzugehen. Geförderte Wohnungen sollten nur noch tatsächlich arme oder armutsgefährdete Menschen bekommen, alle anderen könnten sich selbst versorgen, so lautet die Quintessenz einer Entscheidung der EU-Kommission nach einer Wettbewerbsbeschwerde in den Niederlanden.

Roumet räumte ein, dass der EU "die soziale Durchmischung nicht am Herzen" liege, sehr wohl aber Themen wie Klimaschutz oder Finanzstabilität. Und über diese Umwege müsse man das Wohn-Thema der EU nahebringen, meinte sie: Etwa in Form von Sanierungs-Förderprogrammen, um Mieter vor der Energiepreis-Kostenfalle zu bewahren; oder in Form des geförderten Wohnbaus, um die wirtschaftliche Kaufkraft in einer bestimmten Region zu erhöhen. Denn hinter dem bloßen Argument der sozialen Durchmischung habe man sich zu lange "zu sehr versteckt". (Martin Putschögl, derStandard.at, 18.9.2012)