Häuser, die das Geld bedeuten

  • Die Causa Immofinanz wird die Gerichte noch Jahre beschäftigen.
    foto: apa/fohringer helmut

    Die Causa Immofinanz wird die Gerichte noch Jahre beschäftigen.

Die Spekulation mit Immobilien traf die Weltwirtschaft ins Mark. Finanzprodukte werden aber auch heute fleißig genutzt

Besitz ist eine der mächtigsten Triebfedern des Menschen. Das sein Eigen nennen einer Wohnung oder gar eines Hauses gehört hier dazu. Das eint vorsichtige Anleger und Spekulanten. Die Banken haben für beide Arten von Kunden eine Vielzahl von Finanzinstrumenten aufgelegt. Dazu gehören Kredite, Aktien, Fonds, Swaps, Optionen oder Futures. Immobilienfonds etwa ermöglichen es Anlegern, auf die Wertentwicklung von Wohn- oder Gewerbebauten zu setzen. Besitzer von Wohnungen oder Zinshäusern wiederum können sich mit Optionen und Swaps gegen den Wertverfall versichern oder darauf spekulieren. Dabei sollte immer der bestmögliche Ertrag bei kleinstmöglichem Risiko im Fokus stehen. Dass das beizeiten nicht funktioniert, hat die jüngste Weltfinanzkrise gezeigt.

Krise folgt Boom folgt Krise

Nach der Krise kommt der Boom? Nicht nur Eigentumswohnungen und Zinshäuser, auch das Investieren in Fonds steht hoch im Kurs. Fonds helfen Anlegern, in konkrete Realitäten zu investieren, auch wenn ihnen nur ein Bruchteil davon gehört. Ziel ist es, von den Mieterträgen und Wertsteigerungen zu profitieren. In Österreich sind rund drei Milliarden Euro (Stand August 2012) so angelegt, vor einem Jahr waren es erst 2,7 Milliarden Euro. Vor allem die Bank Austria, aber auch andere österreichischen Großbanken mischen dabei mit.

Das Beispiel Deutschland zeigt, dass es aber auch bergab gehen kann. Durch die Finanzkrise ist das Volumen in den letzten Jahren kontinuierlich gesunken. Zudem befindet sich ein Viertel des gesamten Immobilienfondsvermögens, über zwanzig Milliarden Euro, in Abwicklung. Was schlicht heißt, dass massenhaft Häuser abgestoßen werden.

Denn die Krise folgt dem Boom auf dem Fuß. Und die jüngste stampfte nicht nur den Häusermarkt, sondern auch Banken und Staaten ein. Die Wurzel allen Übels waren verbriefte Häuserkredite. Ursprünglich versprach man sich dabei weniger Risiko, da die Wertpapiere mit echten Sicherheiten gedeckt waren. Allerdings wurde wahllos Kredit gewährt. Und das nicht nur in den USA, sondern auch in Irland und Spanien.

Menschen, denen bei Anwenden der Sorgfaltspflicht niemals ein Darlehen gewährt hätte werden dürfen, erwarben teure Villen und Strandwohnungen. Diese Darlehen landeten dann in Produkten mit kryptischen Namen wie "Abacus 2007-AC1". Noch Jahre später sehen sich die sie auflegenden Banken mit Klagen von Anlegern konfrontiert, die sich im Risiko getäuscht sehen.

Butter und Brot

Die Vorstände der Banken gingen aber nicht nur mit den Erträgen aus dem Kauf und Verkauf von Häuserkreditbündeln hausieren, sondern auch mit der Sicherheit ihrer Strategie. Das drückte sich im Kauf und Verkauf von sogenannten Kreditausfallsversicherungen (CDS) aus, die - in großem Stil aufgelegt - vor einem Zahlungsausfall schützen sollten. Die Manager wollten dabei zwei Fliegen mit einer Klappe schlagen. Der Häusermarkt sorgte, bildlich gesprochen, für das Brot, die verkauften Versicherungen angesichts der geringen Ausfallswahrscheinlichkeit für die Butter darauf. Dass die Häuser im Wert steigen, war für fast alle Banker ausgemacht.

"Jedes Mal, wenn an den Aktienmärkten Absicherungsinstrumente zu Spekulationszwecken missbraucht wurden, endete das Spiel in einem großen Crash", prophezeite der Fondsanalyst und Buchautor Stefan Loipfinger im Jahr 2006. Er sollte Recht behalten. Immer mehr Eigenheimbesitzer konnten ihre Kredite nicht zurückzahlen, die Wertpapiere verloren massiv an Wert. Mit dem Schlagendwerden der Kreditausfallsversicherungen brach der Markt 2007 und 2008 vollends zusammen. Lehman Brothers ging Pleite, dutzende Geldhäuser weltweit wurden vom Staat gerettet. Auch Österreich stand für die Kommunalkredit, die Hypo Alpe Adria und die ÖVAG mit vielen Milliarden Euro gerade.

Klagsreigen über die Immofinanz

In Österreich kämpft man zudem mit ganz anderen, hausgemachten Problemen. Viel Geld verloren haben etwa die Anleger der Immofinanzgruppe, die einen der größten Klagsreigen der zweiten Republik eingeläutet haben. Hunderte Verfahren laufen gegen den Immobilienentwickler bzw. gegen dessen einst verbundene Managementgesellschaft Aviso Zeta (vormals Constantia Privatbank). Die Kläger fordern Hunderte Millionen Euro Schadenersatz, kreiden den beklagten Unternehmen die Mittelfehlverwendung ihres gezeichneten Aktienkapitals an.

Der Erlös der milliardenschweren Kapitalerhöhung von 2007 sei nicht in Immobilienprojekte im Osten geflossen, sondern in den Rückkauf von Aktien eines Schwesterunternehmens. "Die Anleger wurden über den wahren Aktienkurs getäuscht", sagt Anwalt Michael Poduschka. Der mutmaßliche Erwerb dieser Aktien mit dem eigenen Geld sei "nicht durch den Willensentschluss der Anleger gedeckt" gewesen und daher anfechtbar.

Wer haftet für Schäden?

Anders sieht das die Immofinanz. Es seien nie falsche Angaben gegenüber den Anlegern gemacht worden, sagt der Chef des Immobilienentwicklers, Eduard Zehetner. Dass das Geld vom damaligen Management nicht sofort in Immobilien investiert wurde, sondern bei der verbundenen Constantia Privatbank angelegt wurde, sei nachvollziehbar und korrekt. Im Gegenteil, aus heutiger Sicht habe man sich dadurch rund 700 Millionen Euro erspart. Hätte man die gesamte Kapitalerhöhung in Ostimmobilien gesteckt, wären krisenbedingte Abschreibungen in dieser Höhe fällig geworden.

Ob die Constantia rechtmäßig veranlagt hat oder nicht, dafür stehe die Immofinanz nicht gerade. Das Fehlverhalten des damaligen Chefs der Unternehmensgruppe, Karl Petrikovics, bei dem alle Fäden zusammenliefen, könne nicht der heutigen Immofinanz angekreidet werden. Denn in Wirklichkeit gehe es den Anlegern nur um das Wettmachen ihrer "Spekulationsverluste". Und da man bei der Immofinanz mit Recht mehr Geld als bei der Constantia-Nachfolgerin Aviso Zeta vermute, werde man zum Sündenbock gemacht.

Hart vorgehen werde man daher gegen eine Bündelung der Klagen am Handelsgericht Wien. Nur zwei Gutachten für die Fälle Hunderter Anleger bedeuteten einen "Scheingewinn", der der Sache nichts Gutes tue, sagt Josef Mayer, der bei der Immofinanz die Rechtsabteilung leitet. Die einzelne Befragung der Kläger erspare man sich ohnedies nicht und die werde zeigen, dass das Absacken des Aktienkurses mit nichts anderem als der weltweiten Finanzkrise zusammenhänge. Alles andere sei "völlig realitätsfremd" so Mayer.

Anwälte profitieren

Wie auch immer dieses Match ausgehen wird, es wird kostspielig bleiben. Während die Immofinanz wohl dutzende Millionen Euro für etwaige Zahlungen an Anleger einkalkuliert hat, sind es im weltweiten Maßstab dutzende Milliarden. Allein die Deutsche Bank hat in ihrer aktuellen Bilanz über 800 Millionen Euro für laufende Verfahren rückgestellt, wobei ein Großteil der Klagen mit dem Verkauf von Hypothekenpapieren zu tun hat. Aus dem juristischen Schlachtfeld erheben sich aber auch so manche Profiteure. Etwa die Rechtsabteilungen und Anwälte, die diese Sträuße noch jahrelang ausfechten werden. Allein der Immofinanz kosten die Verfahren jährlich über zwei Millionen Euro.

Der Immobilienmarkt wird ein heißes Pflaster bleiben. Denn egal ob gebündelte Häuserkredite oder aus dem Ruder geratene Kapitalerhöhungen, die Gier erhitzt die Anleger über Gebühr. (Hermann Sussitz, derStandard.at, 11.9.2012)

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