Häuser, die das Geld bedeuten

  • Die Causa Immofinanz wird die Gerichte noch Jahre beschäftigen.
    foto: apa/fohringer helmut

    Die Causa Immofinanz wird die Gerichte noch Jahre beschäftigen.

Die Spekulation mit Immobilien traf die Weltwirtschaft ins Mark. Finanzprodukte werden aber auch heute fleißig genutzt

Besitz ist eine der mächtigsten Triebfedern des Menschen. Das sein Eigen nennen einer Wohnung oder gar eines Hauses gehört hier dazu. Das eint vorsichtige Anleger und Spekulanten. Die Banken haben für beide Arten von Kunden eine Vielzahl von Finanzinstrumenten aufgelegt. Dazu gehören Kredite, Aktien, Fonds, Swaps, Optionen oder Futures. Immobilienfonds etwa ermöglichen es Anlegern, auf die Wertentwicklung von Wohn- oder Gewerbebauten zu setzen. Besitzer von Wohnungen oder Zinshäusern wiederum können sich mit Optionen und Swaps gegen den Wertverfall versichern oder darauf spekulieren. Dabei sollte immer der bestmögliche Ertrag bei kleinstmöglichem Risiko im Fokus stehen. Dass das beizeiten nicht funktioniert, hat die jüngste Weltfinanzkrise gezeigt.

Krise folgt Boom folgt Krise

Nach der Krise kommt der Boom? Nicht nur Eigentumswohnungen und Zinshäuser, auch das Investieren in Fonds steht hoch im Kurs. Fonds helfen Anlegern, in konkrete Realitäten zu investieren, auch wenn ihnen nur ein Bruchteil davon gehört. Ziel ist es, von den Mieterträgen und Wertsteigerungen zu profitieren. In Österreich sind rund drei Milliarden Euro (Stand August 2012) so angelegt, vor einem Jahr waren es erst 2,7 Milliarden Euro. Vor allem die Bank Austria, aber auch andere österreichischen Großbanken mischen dabei mit.

Das Beispiel Deutschland zeigt, dass es aber auch bergab gehen kann. Durch die Finanzkrise ist das Volumen in den letzten Jahren kontinuierlich gesunken. Zudem befindet sich ein Viertel des gesamten Immobilienfondsvermögens, über zwanzig Milliarden Euro, in Abwicklung. Was schlicht heißt, dass massenhaft Häuser abgestoßen werden.

Denn die Krise folgt dem Boom auf dem Fuß. Und die jüngste stampfte nicht nur den Häusermarkt, sondern auch Banken und Staaten ein. Die Wurzel allen Übels waren verbriefte Häuserkredite. Ursprünglich versprach man sich dabei weniger Risiko, da die Wertpapiere mit echten Sicherheiten gedeckt waren. Allerdings wurde wahllos Kredit gewährt. Und das nicht nur in den USA, sondern auch in Irland und Spanien.

Menschen, denen bei Anwenden der Sorgfaltspflicht niemals ein Darlehen gewährt hätte werden dürfen, erwarben teure Villen und Strandwohnungen. Diese Darlehen landeten dann in Produkten mit kryptischen Namen wie "Abacus 2007-AC1". Noch Jahre später sehen sich die sie auflegenden Banken mit Klagen von Anlegern konfrontiert, die sich im Risiko getäuscht sehen.

Butter und Brot

Die Vorstände der Banken gingen aber nicht nur mit den Erträgen aus dem Kauf und Verkauf von Häuserkreditbündeln hausieren, sondern auch mit der Sicherheit ihrer Strategie. Das drückte sich im Kauf und Verkauf von sogenannten Kreditausfallsversicherungen (CDS) aus, die - in großem Stil aufgelegt - vor einem Zahlungsausfall schützen sollten. Die Manager wollten dabei zwei Fliegen mit einer Klappe schlagen. Der Häusermarkt sorgte, bildlich gesprochen, für das Brot, die verkauften Versicherungen angesichts der geringen Ausfallswahrscheinlichkeit für die Butter darauf. Dass die Häuser im Wert steigen, war für fast alle Banker ausgemacht.

"Jedes Mal, wenn an den Aktienmärkten Absicherungsinstrumente zu Spekulationszwecken missbraucht wurden, endete das Spiel in einem großen Crash", prophezeite der Fondsanalyst und Buchautor Stefan Loipfinger im Jahr 2006. Er sollte Recht behalten. Immer mehr Eigenheimbesitzer konnten ihre Kredite nicht zurückzahlen, die Wertpapiere verloren massiv an Wert. Mit dem Schlagendwerden der Kreditausfallsversicherungen brach der Markt 2007 und 2008 vollends zusammen. Lehman Brothers ging Pleite, dutzende Geldhäuser weltweit wurden vom Staat gerettet. Auch Österreich stand für die Kommunalkredit, die Hypo Alpe Adria und die ÖVAG mit vielen Milliarden Euro gerade.

Klagsreigen über die Immofinanz

In Österreich kämpft man zudem mit ganz anderen, hausgemachten Problemen. Viel Geld verloren haben etwa die Anleger der Immofinanzgruppe, die einen der größten Klagsreigen der zweiten Republik eingeläutet haben. Hunderte Verfahren laufen gegen den Immobilienentwickler bzw. gegen dessen einst verbundene Managementgesellschaft Aviso Zeta (vormals Constantia Privatbank). Die Kläger fordern Hunderte Millionen Euro Schadenersatz, kreiden den beklagten Unternehmen die Mittelfehlverwendung ihres gezeichneten Aktienkapitals an.

Der Erlös der milliardenschweren Kapitalerhöhung von 2007 sei nicht in Immobilienprojekte im Osten geflossen, sondern in den Rückkauf von Aktien eines Schwesterunternehmens. "Die Anleger wurden über den wahren Aktienkurs getäuscht", sagt Anwalt Michael Poduschka. Der mutmaßliche Erwerb dieser Aktien mit dem eigenen Geld sei "nicht durch den Willensentschluss der Anleger gedeckt" gewesen und daher anfechtbar.

Wer haftet für Schäden?

Anders sieht das die Immofinanz. Es seien nie falsche Angaben gegenüber den Anlegern gemacht worden, sagt der Chef des Immobilienentwicklers, Eduard Zehetner. Dass das Geld vom damaligen Management nicht sofort in Immobilien investiert wurde, sondern bei der verbundenen Constantia Privatbank angelegt wurde, sei nachvollziehbar und korrekt. Im Gegenteil, aus heutiger Sicht habe man sich dadurch rund 700 Millionen Euro erspart. Hätte man die gesamte Kapitalerhöhung in Ostimmobilien gesteckt, wären krisenbedingte Abschreibungen in dieser Höhe fällig geworden.

Ob die Constantia rechtmäßig veranlagt hat oder nicht, dafür stehe die Immofinanz nicht gerade. Das Fehlverhalten des damaligen Chefs der Unternehmensgruppe, Karl Petrikovics, bei dem alle Fäden zusammenliefen, könne nicht der heutigen Immofinanz angekreidet werden. Denn in Wirklichkeit gehe es den Anlegern nur um das Wettmachen ihrer "Spekulationsverluste". Und da man bei der Immofinanz mit Recht mehr Geld als bei der Constantia-Nachfolgerin Aviso Zeta vermute, werde man zum Sündenbock gemacht.

Hart vorgehen werde man daher gegen eine Bündelung der Klagen am Handelsgericht Wien. Nur zwei Gutachten für die Fälle Hunderter Anleger bedeuteten einen "Scheingewinn", der der Sache nichts Gutes tue, sagt Josef Mayer, der bei der Immofinanz die Rechtsabteilung leitet. Die einzelne Befragung der Kläger erspare man sich ohnedies nicht und die werde zeigen, dass das Absacken des Aktienkurses mit nichts anderem als der weltweiten Finanzkrise zusammenhänge. Alles andere sei "völlig realitätsfremd" so Mayer.

Anwälte profitieren

Wie auch immer dieses Match ausgehen wird, es wird kostspielig bleiben. Während die Immofinanz wohl dutzende Millionen Euro für etwaige Zahlungen an Anleger einkalkuliert hat, sind es im weltweiten Maßstab dutzende Milliarden. Allein die Deutsche Bank hat in ihrer aktuellen Bilanz über 800 Millionen Euro für laufende Verfahren rückgestellt, wobei ein Großteil der Klagen mit dem Verkauf von Hypothekenpapieren zu tun hat. Aus dem juristischen Schlachtfeld erheben sich aber auch so manche Profiteure. Etwa die Rechtsabteilungen und Anwälte, die diese Sträuße noch jahrelang ausfechten werden. Allein der Immofinanz kosten die Verfahren jährlich über zwei Millionen Euro.

Der Immobilienmarkt wird ein heißes Pflaster bleiben. Denn egal ob gebündelte Häuserkredite oder aus dem Ruder geratene Kapitalerhöhungen, die Gier erhitzt die Anleger über Gebühr. (Hermann Sussitz, derStandard.at, 11.9.2012)

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24 Postings
Dieser Artikel ist inhaltlich sehr schwach und schlecht.

Der Artikel ist ein komisches Oberflächen-BlaBla

und eigentlich einer Qualitätszeitung nicht würdig.

Das Zusammentragen von volkstümlichen Allgemeinplätzen ist peinlich.

Nur ein paar Anmerkungen:
- Die Anlistung von Produkten im 1. Absatz ist völlig sinnfrei
- der 2.und dritte Absatz listet irgenwelche Daten auf, deren Herkunft eher suspekt sind
- Die freihändige Überleitung in Absatz 4 und 5 zur Sub-Prime Krise und zur Securitization ist fast schon abenteuerlich
- Die unmittelbare überleitung zwischen Securitization zum CDS ist zwar für Laien ganz interessant, aber ohne Details lächerlich
- und schließlich der Sprung über die "Prophezeihung" zur Immofinanz-Klage und zur Constantia Privatbank find ich fast schon mutig.

Also bitte Herr Redakteur: lernens Finanzwirtschaft!

auch wenn die Kritik sachlich gertechtferigt scheint, ist Ihr letzter Satz schon ein bisschen übeheblich

Ein Haus um drin zu wohnen

das schönste was man sich vorstellen kann.

100 Häuser um damit Mitmenschen auszupressen - zum Kotzen.

Wie grauslich muss erst die Stadt Wien sein...

Die vermietet gleich 200.000 Wohnungen, womit sie vermutlich um die 400.000 Menschen auspresst....

Muss sich keiner auspressen lassen - und auch nix mieten

selber Schuld

Es gibt Grundstücke 20 min von Wien um 20.000 EUR (500-1000 m2), kleines Blockhaus drauf um 30.000 EUR und

Ende der Mietzahlungen

ja, aber der hubschrauber ist so verdammt teuer...

...oder wie wollen sie sonst in 20 minuten in tiefste waldviertel kommen?
und die 30tsd fürs blockhaus gehen sich auch nur aus, wenn man die bäume selbst fällt und nachhause trägt, oder?

noch gibt es ja die Eisenbahn

Da fehlt irgendwo eine 0 ... 200 000?

20min..20.000? aufwachen ;)

Da gehts aber nicht um Gewinnmaximierung. Bissl differenzieren werden doch auch Sie schaffen, oder?

Nein, da haben Sie recht.

Da wird das Geld ausgegeben, das zuerst von den Gehältern abgezogen wird. Tatsächlich ein anderes Prinzip.

Blöd nur, dass es für die 1,7 Mio Einwohnern in 200.000 Wohnungen ein bissi eng wäre. Oder meinen Sie, die anderen würden gebaut, wenn der Erbauer keine Miete kassieren darf?

ja, bei 2,4 mrd. schulden...

...kann es tatsächlich nicht um "gewinnmaximierung" gehen, da haben sie schon recht......

Die Stadt Wien ist heilig, weil die wird ja von seiner Partei regiert!

Eigentlich ist nicht Besitz die mächtigste Triebfeder sondern Gier.

Gier ist ein wertender Begriff aus der Bibel,...

...den Sozialisten immer dann benutzen, wenn es um die anderen geht, nicht aber bei sich selbst.

Warum eigentlich?
Warum ist es nicht Gier, wenn die Gewerkschaft für die gleiche Arbeit 4% mehr fordert, obwohl die Inflation 2% ist und die Branche keine Gewinne macht?
Warum ist es nicht Gier, wenn man seine Bank wechselt, weil die neue fürs Gehaltskonto mehr Zinsen zahlt und weniger Gebühren verlangt?

Warum ist es nicht Gier, wenn die Gewerkschaft für die gleiche Arbeit 4% mehr fordert, obwohl die Inflation 2% is

Weil man das (leider) machen muss, um wenigstens die Inflation abgedeckt zu bekommen.

es ist bei allen immobilien und finanzmarktblasen immer das gleiche - die leute glauben, weil es die letzten jahre nach oben gegangen ist, es immer weiter nach oben gehen muss.

immobilienpreise hängen aber mit der realwirtschaftlichen entwicklung zusammen. wenn die preise um 10% p.a. steigen, das bip aber nur um 2%, dann kann das zwei ursachen haben. entweder sind die menschen bereit einen immer höheren anteil ihres einkommens für wohnen auszugeben. oder wir befinden uns wieder im entstehen einer blase, die menschen investieren, weil sie von einem wertzuwachs profitieren wollen.

in london, paris und einigen chinesischen städten haben wir sicher eine blase. in österreich wird man noch sehen, wie sich die preise weiterentwickeln.

Da gibts eine Menge anderer Gründe.

ZB, dass viele Leute ihre Ersparnisse aus Angst vor Inflation und Aktiencrash aus anderen Sparformen herausziehen und eine Wohnung kaufen. Die bringt vermietet zwar wenig bis keine Zinsen, steht aber im Grundbuch und löst sich nicht auf. Man kann sogar drinnen wohnen.
DAS treibt im Moment die Preise hinauf.

Eine Blase gibt es nur, wenn mit geborgtem Geld gekauft wird, weil sich viele erwarten, dass die Immobilienpreise stärker steigen, als die Kreditzinsen.
Wieviele tun das in Österreich, wo vielen schon eine EIGENE Eigentumswohnung zu viel Risiko ist?

was ich sehe ist nicht unbedingt eine kreditgetriebene blase, sondern eine fehlallokation von mitteln. es wird derzeit einfach zu viel geld in immobilien gesteckt. befeuert wird das ganze dadurch, dass die preise steigen und viele denken, deshalb eine sichere investition zu tätigen.

bei immobilien werden sie zwar nie alles verlieren , im gegensatz zu anleihen oder aktien, aber es gibt auch hier spielraum nach unten. wenn die wirtschaftsleistung einbricht, wird auch die nachfrage nach immobilien sinken - und damit die preise.

und derzeit ist soviel inflation bereits eingepreist, dass diese irgenwann abgeschrieben werden muss. im besten fall langsam, im schlimmsten fall plötzlich.

Das stimmt schon.

Ist aber eine sehr gesamtwirtschaftliche Sichtweise, um nicht zu sagen abgehoben.

Aus Sicht der Einzelfamilie ist es ein wenig anders.
Man arbeitet und spart für später. Superkonservativ, würden Banker sagen. Sprich mittels Sparbüchern und ultrasicheren Fonds.
Und dann ist (im günstigsten Fall) plötzlich 1/3 im Fond weg. Das Sparbuch deckt gerademal die Inflation. Dafür wirft die EZB etc. in Phantasie-Höhe Geld auf den Markt, um immer mehr Staatsbankrotts zu verhindern. Man muss kein Wirtschaftler sein um zu verstehen, dass so selbst ohne Zusammenbruch das Geld am Sparbuch einfach verdampfen wird.

Also was tut man?
Man rettet den Rest, indem man das kauft, was vielleicht nichts abwirft, aber dafür einen realen Nutzen hat.

Wenn man im Fond 1/3 verliert, sieht man's schwarz auf weiss - und bekommt's immer iweder unter die Nase gerieben wie schlecht man investiert hat.

Wenn man eine Immobillie kauft, die man nur mit 1/3 Wertverlust wieder verkaufen könnte - dann kann man sich weiter einreden dass es ein gutes Geschäft war, solange man nicht versucht sie zu verkaufen.

DARIN liegt der bedeutendste Unterschied.

Und bei der Immobilie sieht man die kleinen Zahlungen die so nebenbei hineinfliessen nicht, deswegen sieht's nochmal günstiger aus.

klar steigen die immobilienpreise aufgrund der inflationsängste. wenn sie für eine wohnung die vor 5 jahren 100.000 gekostet hat, jetzt 140.000 zahlen, dann ist da schon sehr viel inflation eingepreist. in diesem zeitraum ist die inflation um ein bißchen mehr als 10% gestiegen, die restlichen 30% sind erwartete inflation...

derzeit besteht aber eher die gefahr einer deflation - man wird sehen wie die zb auf die rezession reagiert. es ist nicht gesagt, dass die staatsanleihenkäufe die inflation wirklich erhöhen.

ich denke nur, dass die preise am immo-markt in ö oder d überhöht sind. wenn die wirtschafts stabilisiert wird, sind sie zu hoch. wenn sich die rezession verschärft, wird das die preise auch irgendwann drücken.

"derzeit besteht aber eher die gefahr einer deflation"

1. Wo sehen Sie denn diese Gefahr. In der Realität gibt's dzt. fast nur Preissteigerungen. Deflation tritt als Randerscheinung eines breiten Deleveraging der Wirtschaft auf. Aber was wir sehen, ist nicht ein Schuldenabbau, sondern eine Umschuldung (von Privat zu Staat, EZB etc.).

2. Dass Deflation etwas negatives ist, ist ein Mythos, eine Mär. Deflation ermöglicht wieder, zu sparen. Und einer erhöhten Sparneigung fördert die Investitionsneigung. Denn dzt. sind die günstigen Kredite eh nur für Immobilienkäufer und nicht für freie Unternehmer verfügbar.

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