Seit dem 1. September 2012 wurden vom Gesetzgeber die Optionsmöglichkeiten zur umsatzsteuerpflichtigen Vermietung drastisch eingeschränkt. Grundsätzlich gilt: Die Vermietung von Grundstücken und Gebäuden an Mieter, die diese nicht zu Wohnzwecken nutzen, ist von der Umsatzsteuer befreit (Rechnung ohne Umsatzsteuer). Nur im Fall einer Vermietung zu Wohnzwecken ("Vorsorgewohnung") kommt zwingend der zehnprozentige Umsatzsteuersatz zur Anwendung.

In der Vergangenheit war es bei der Vermietung von Geschäftsräumen für den Vermieter möglich, in die Umsatzsteuerpflicht zu "optieren" und die Rechnung mit 20 Prozent Umsatzsteuer auszustellen. Grund für eine solche Option war das Vermeiden kostenerzeugender Vorsteuerkorrekturen: Wurden nämlich vom Vermieter Vorsteuern (z. B. aus der Errichtung des Gebäudes) geltend gemacht und danach wurde umsatzsteuerfrei vermietet, so müssen diese geltend gemachten Vorsteuern anteilig an den Fiskus zurückgezahlt werden.

Ab 1. September richtet sich die Möglichkeit einer Option für den Vermieter jedoch nach der Umsatzsteuerpflicht des Mieters: Die Optionsmöglichkeit steht dem Vermieter nur mehr dann zu, wenn der Mieter das Mietobjekt zu mindestens 95 Prozent für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Mit anderen Worten: Ab einer Bagatellgrenze von fünf Prozent unecht umsatzsteuerbefreiter Umsätze des Mieters ist für den Vermieter die Option zur Umsatzsteuerpflicht nicht mehr möglich. Diese Neuregelung soll ungewollte Steuerkonstruktionen verhindern.

Ärzte, Banken, Versicherungen, aber auch Schulen sind dabei als Mieter hauptbetroffen, eine Option zur umsatzsteuerpflichtigen Vermietung wird hier für Vermieter in der Regel nicht mehr möglich sein. Aber auch andere Mieter, bei denen die unecht umsatzsteuerbefreiten Umsätze wie z. B. Zinserträge die Grenze von fünf Prozent der Gesamtumsätze erreichen, schließen für den Vermieter die Option aus.

Gilt für Neuvermietungen

Für Miet- und Pachtverhältnisse, beginnend nach dem 31. August 2012, gilt diese Neuregelung. Maßgeblich ist hierbei die tatsächliche Innutzungsnahme. Von der Neuregelung verschont bleiben Vermieter, die mit der Errichtung des vermieteten Gebäude(teil)s vor dem 1. September 2012 begonnen haben bzw. die es bereits davor (selbst) errichtet haben. In diesen Fällen kann der Vermieter unabhängig vom Mieter oder bei einem Mieterwechsel weiterhin die Option zur umsatzsteuerpflichtigen Vermietung ausüben.

Gegenüber dem Fiskus hat der Vermieter in Zukunft nachzuweisen, dass er berechtigt ist, die Option zur umsatzsteuerpflichtigen Vermietung auszuüben. Dieser Nachweis kann sich aus einer Bestätigung des Mieters, aus Bestimmungen des Mietvertrages oder aus anderen Unterlagen ergeben. Wiederholte Bestätigungen des Mieters sind nicht erforderlich - solange beim Mieter keine Änderungen bei der Verwendung des Mietobjektes eintreten. Künftig wird es daher sinnvoll sein, den Mieter vertraglich bereits im Mietvertrag dazu zu verpflichten, keine Verwendungsänderung vorzunehmen oder zumindest jede Verwendungsänderung dem Vermieter unverzüglich bekanntzugeben. (Herbert Kovar, Georg Wagner, DER STANDARD, 12.9.2012)