Wiederbelebungsversuche zu ebener Erd

Peter Matzanetz
10. September 2012, 16:49
  • Ein Geschäftsleben nach dem Tod? Neunutzungen für Altbauten sind oft nur schwer zu finden.
    foto: standard/matzanetz

    Ein Geschäftsleben nach dem Tod? Neunutzungen für Altbauten sind oft nur schwer zu finden.

Der Leerstand von Erdgeschoß-Lokalen steigt von Jahr zu Jahr - vor allem in den Altbauten im städtischen Gebiet. Mit der neuen "Plattform EG-Zone" naht Hilfe

Im salzburgischen Örtchen Goldegg schloss unlängst ein Wirt für immer seine Pforten. Auch ein benachbarter Laden in prominenter Lage wurde von einem Tag auf den anderen geleert. Die Schaufenster des Ecklokals sind mit Plakaten zugeklebt. Und diese sind keineswegs nur die Folge wirtschaftlichen Unglücks. Die Flächen wurden dem deutschen Plakatkünstler Klaus Staeck nämlich mit Absicht überlassen. Seine plakative Gesellschafts- und Kapitalismuskritik prangt nun in den Auslagen der toten Shops.

Verwaiste Geschäftslokale mit verschmutzten oder gar verklebten Auslagen findet man allerdings auch in der Stadt. Der chaotische Eindruck, der dabei entsteht, ist für Immobilienverwalter und Anrainerschaft oftmals ein optisches Signal für Handlungsbedarf.

Aktuell betreibt die Plattform EG-Zone, eine Initiative von Magistrat Wien und TU Wien, eine Problemanalyse zu diesem Thema. Das wenig überraschende Ergebnis der Studie: Erdgeschoßzonen sollten mit dem Straßenraum direkter und interaktiver verbunden werden. Privatgärten in geförderten Wohnbauten seien daher dringend zu überdenken. Speziell für den innerstädtischen Gebäudebestand gilt, dass die Erdgeschoßzone ihr anhaftendes, ungeliebtes Image endlich loswerden sollte.

Leerstand schadet dem Haus

"Vor allem in Gründerzeitvierteln gibt es sehr charmante Beispiele von Erdgeschoßnutzung", meinte Klaus Wolfinger, Vizepräsident des Österreichischen Verbands der Immobilienwirtschaft (ÖVI), im Rahmen eigens dazu abgehaltener "Werkstattgespräche". Die erwähnten Potenziale gezielt zu nutzen und leere Räume dem Markt zuzuführen, dafür gäbe es auch laut Peter Weinberger, Geschäftsführer der Raiffeisen Immobilien Vermittlung GmbH, gute Gründe. Denn: "Wer seine eigene Immobilie nicht benutzt, sollte sich der Risiken bewusst sein - etwa durch unliebsame tierische Bewohner oder durch Schimmelbildung." Bei etwaig fälligen Sanierungen der leer stehenden Lokale kämen auf die Eigentümer hohe Kosten zu.

Dann schon lieber neu verwerten. So zumindest lautet das Motto von Wolf-Dietrich Schneeweiss, Inhaber der Immobilienkanzlei Schneeweiss, die in Wien rund 400 Zinshäuser verwaltet. Er hat die kommerzielle Verwertung mittels Lagerabteilen als sinnvolle Alternative für problematische Erdgeschoßzonen entdeckt. Anhand seiner neuen 140 Quadratmeter großen "City Storage" an der verkehrsreichen Weißgerber Lände in Wien-Landstraße erklärt er: "Das Lokal, das sich ursprünglich hier befand, ist jahrelang leer gestanden. Der 80.000 Euro Umbau hat das Erdgeschoßlokal wieder rentabel gemacht."

Lagerboxen statt Geschäft

Die Lagerabteile sind seitdem so gut ausgelastet, dass dies den Hausverwalter dazu veranlasste, die erfolgreiche Idee auch noch in weiteren zwei geeigneten Erdgeschoßen umzusetzen. Nachteil an der Sache: Spezielle Nutzungen wie diese verlangen - wieder einmal - nach dem passenden Ort.

Die Zusammenführung von Geschäftsidee und richtiger Lage ist jedenfalls das Anliegen von Silvia Fleischhacker, Geschäftsführerin des WKO-Servicecenters für Geschäftslokale. Sie empfiehlt im Vorfeld die Erstellung einer genauen Analyse: "Falsche Lokalentscheidungen ziehen oft hohe Marketingaufwendungen nach sich." Oder aber die rasche Pleite.

Damit das nicht passiert, nehmen mittlerweile 3500 Miet- und Kaufinteressenten die Dienstleistung des WKO-Servicecenters in Anspruch. 75 Prozent aller Nachfragen kommen dabei aus Handel, Gastronomie oder weiteren Dienstleistungsbereichen. Ziehen sie in eines der leer stehenden Lokale ein, weichen die wildwüchsigen oder womöglich sogar künstlerisch affichierten Plakate neuen Schriftzügen: "Neueröffnung". (Peter Matzanetz, DER STANDARD, 8./9.9.2012)

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Das liegt alles nur an Dingen, die am Willen der Politik scheitern: Shoppingcenter und Garagenordnung: Erstere ziehen grundsätzlich schon mal viel Kaufkraft aus dem Stadtraum ab, zweitere saugt auf magische Weise die Menschen von der Straße - weil die Leute nicht einmal mehr auf die Straße müssen, vom Aufzug direkt ins Auto direkt ins Shoppingcenter.

Braucht man kein Prophet sein, bleibt die Frage: cui bono?

Arbeitet der Autor des Artikels nebenbei bei einem Immobilienunternehmen? Oft sind Nachmieter nur schwer zu finden ... bla bla.
Vermieter sind nicht einmal bereit, engagierten, sozial verantwortungsbewussten Menschen (Kunstprojekte, Galerie - ohne Lucrum) div. Zwischennutzungen zu ermöglichen, wenn dabei die Mietsache renoviert und attraktiver gemacht wird. Bevor Vermieter zwei Wochen so einen leerstehenden Laden gratis hergeben, dabei die Attraktivität der ganzen Bude steigt, lassen sie den Laden lieber leer stehen, als auf ihr Geld zu verzichten. Scheinbar warten alle auf die Fa. Novimatic und Töchter, die für die Glüsckspiel und Wettlokale richtig Geld abdrücken. Das Ergebnis sehen wird ja.

Immobilienkanzleien sollen sich eher darauf fokussieren, kosteneffizient zu arbeiten. Mehr wird von denen nicht verlangt.

sagen sie's doch gleich:

profitmaximierung ist gefragt. irgendeine art von engagement, wo kein geld herausschaut, das braucht's natürlich nicht.

Die leute ziehen mit verbesserten verkehrsmitteln lieber in die billige peripherie als in die billigen erdgeschoße da wundert es dann keinen wenn der bedarf sinkt
in den guten lagen haben die vermieter kein prblem geschäfte ins erdgeschoß zu bringen
in den schlechten wohnen noch leute weil kaum jemand vorbeigeht
das problem sind meiner erfahrung nach die mittleren lagen für die die mieten zum wohnen zu hoch sind aber diefrequenz für geschäfte zu niedrig ganz speziell zum bsp die untere währinger straße
extrem hohe mieten (siehe cafe rosa) aber fast keine fußgängerfrequenz dazu noch viel verkehrslärm und keine möglichkeit für schanigärten hier müsste man dan verstärkt auf büros setzen auch im dienstleistungssektor

Es wird halt immer mehr zum Ratespiel was Passantenfrequenz und/oder Erreichbarkeit angeht. Unternehmer suchen halt auch eine gewisse Planungssicherheit auf fünf Jahre gerechnet.
Oftmals genügt es wenn eine Einbahn verordnet wird oder 200 m entfernt ein Hofer aufsperrt und alles ändert sich.

das sind eben die Folgen vom Shopping Center Wahn

das Aussterben der wichtigen lokalen Geschäfte. Nur will das keiner in der Verdummungswelt der Plus Cities, Shopping Megaworlds und Co keiner erkennen. Ein Ort hat den Vorteil, ein ganzes Einzugsgebiet geht den Bach runter.

In Wien ist es oft eher die Folge der fatalen Entscheidung...

auch für bestehende Mietverträge von Geschäften die Mieten auf das "marktübliche Niveau" anzuheben. Hat dazu geführt, dass zahlreiche alteingesessene Geschäfte aufgeben mussten (z.B. Thonet, Prachner, Thun-Hohenstein), weil sie sich die neuen Mieten nicht leisten konnten. Und nicht immer haben sich neue Mieter gefunden.

ich kann trotzdem nicht begreifen,

was ewiger leerstand den besitzern bringen soll.

MRG

lesen Sie das MRG und denken Sie was Sie tun wuerden wenn Sie nicht der Mieter sind sondern der Vermieter. Dann werden Sie verstehen warum die Immobillien leer stehen.

teilweise wollen sie sich den preis nicht kaputt machen
noch öfter aber wohnen die hausbesitzer auch im haus und haben lieber ruhe und ein bisschen weniger geld als ein lautes lokal im erdgeschoß (den anderen mietern ist das auch oft lieber und dafür zahlens auch mehr miete, ich weiß zum bsp von einem ehemaligen studienkollegen, der seine wohnung aufgegeben hat weil in seinem haus ein extrem lautes lokal aufgemacht hat und er war nicht der einzige der deswegen ausgezogen ist)
lagerräume in jedem haus v.a. wenn schon ein lager-keller vorhanden ist braucht der markt leider auch nicht

schon, aber es gibt auch zig andere branchen,

die keinen lärm machen.

3 jahre befristen, dafür miete niedrig und eine investitionshilfe, nach drei jahren nachverhandlung, das stelle ich mir besser vor.

macht aber in den mittleren lagen wie schon gesagt trotzdem nicht immer viel sinn

Ich auch nicht, aber manchen ist es scheinbar egal. Bei uns steht seit Jahren das komplette Erdgeschoss mit einem Lokal und 5 Wohnungen leer. Immer wieder kommen Interessenten, aber keiner mietet es. Vermutlich weil der Besitzer eine völlig überzogene Miete für die mittlerweile heruntergekommenen Räume verlangt. Der Besitzer scheint gar kein Interesse zu haben die Räume zu vermieten, denn um die Instandhaltung kümmert er sich kein bisschen. Vor Monaten fiel eine Fensterscheibe dem Strum zu Opfer. Bis heute wurde sie nicht ausgetauscht, obwohl der Besitzer dafür mit Sicherheit eine Versicherung hat, mit der Folge dass die Wohnung von Tauben als Nistplatz missbraucht wird.

Ich auch nicht,

aber die Gier ist eben a Hund.

Und falls die Immobilie einer Bank gehört, steht sie so hochbewertet mit potentiellem Riesenertrag in der Bilanz, und ist halt zum Stichtag leider gerade zufällig nicht vermietet.

Bilanzregeln

haben Sie schon mal fuer eine Bilanz testiert weil Sie sich so gut auskennen?

Macht's wie in Frankreich. Einkaufcentren am Stadtrand hoeher besteuern und schon werden sich die kleinen Geschaefte wieder lohnen und die Einkaufscentren werfen immer noch genuegend Profit ab.

Gleichheitsgrundsatz

Geschäft im EK-Center bezahlt zB 35%
Geschäft auf der Währinger-Str. zB 25%
wie soll das gehen?

Alternativ könnte man die Parkplätze besteuern?

EK mit vielen Parkplätzen zahlen mehr.

Aber auch Gebühren könnten einen gewissen Ausgleich herbeiführen.

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