Buhlen um Bestände und Bauen bis in die besten Bezirke

5. August 2012, 20:46
posten

Berlin scheint immer noch Platz für große neue Gewerbeobjekte zu finden. Bald werden wohl auch alte Liegenschaften für die Neunutzung interessant

Seit 20 Jahren lebt Deutschlands Hauptstadt mit einer Alliteration: Berlin bedeutet bauen, bauen, bauen. Das ist fast so, als würde man andersrum von Athen annehmen, seit dem Aufstellen der Akropolis sei dort alles Altbestand geblieben. Also wie sieht Berlin im Jahr 2012 aus? Kann das Generieren neuer Gewerbeflächen immer munter weitergehen, oder wird die Wiederverwertung alter Bestände nicht doch relevanter?

54.000 Quadratmeter gewerbliche Nutzfläche, die in bester Lage zwischen dem Bahnhof Zoo und der Gedächtniskirche bis Herbst 2013 neu entstehen sollen, hören sich jedenfalls nicht nach einer verhaltenen Neubautätigkeit an. Ebenso wenig die 55.000, die bis 2015 auf dem ehemaligen Schimmelpfeng-Areal nahe dem Kurfürstendamm dazukommen. Die Errichtung des dritthöchsten Gebäudes Berlins hat die Strabag Real Estate dort geplant - in unmittelbarer Nachbarschaft zum nagelneuen Waldorf-Astoria, das in den kommenden Monaten den Betrieb aufnimmt. In ganz Berlin sind bis 2015 rund 320.000 Quadratmeter für neue Shoppingcenter geplant.

Ausverkaufsjahr 2011

Auf dem gesamten deutschen Immobilienmarkt wurden 2011 so viele Shoppingcenter, Büros und Hotels verkauft wie schon lange nicht mehr. Die Hauptstadt konnte dabei - neben Büros - vor allem mit Einzelhandelsobjekten punkten: Nur in München und Hamburg zogen diese Immobilien noch geringfügig mehr Käufer an. Allerdings lassen sich mit innerstädtischen Geschäftshäusern in Berliner Toplagen derzeit sogar etwas höhere Renditen erzielen als in den beiden anderen Städten.

Zwar schätzten unter anderen die Experten von Jones Lang La Salle, dass dieses hohe Transaktionsvolumen von 2011 auch 2012 gehalten werden kann, tatsächlich lag es aber im ersten Halbjahr 2012 fast um 50 Prozent unter dem Vorjahreszeitraum. Die Gewerbeimmobilienkenner von CBRE, die diesen Rückgang gerade für Gesamtdeutschland berechnet haben, sagen trotzdem gleich dazu: Die nachlassenden Investments in Handelsimmobilien seien weniger Ausdruck geringer Attraktivität als vielmehr einem Mangel an Möglichkeiten geschuldet. Kurz: Die echten Gustostückerln sind eben schon 2011 verkauft worden.

Alte und neue Toplagen

Berlin kann sich daher durchaus erlauben, auch seine Altbestände ins Treffen zu führen, um zum Schluss zu kommen: Geschäftshäuser in 1-a-Lagen stellen so oder so ein gefragtes Anlagesegment dar. Die höchsten erzielbaren Geschäftsmieten liegen mit bis zu 270 Euro pro Quadratmeter am oder um den Kurfürstendamm. Und für solche Lagen nehmen derzeit sogar gefragte Mieter wie Apple umfangreiche Umbau- und Sanierungsmaßnahmen in Kauf. Dennoch kommen hier mit Projekten wie dem Hochhauskomplex "Kudamm 195" immer noch neue Büro- und Verkaufsflächen dazu.

Die "City Ost", und hier vor allem das Quartier um den Hackeschen Markt, kann bei niedrigeren Mieten immerhin noch von sich behaupten, die führende Trendlage in Deutschland zu sein. Messen lässt sich das anhand der hohen Anzahl gewerblicher Mietvertragsabschlüsse und an einem weiterem Indikator: den vielen Pilot-Stores, die sich hierhertrauen.

In einer Studie vom Juni 2012 führen Analysten der CBRE-Gruppe diese Pilot-Stores - das sind Erstniederlassungen neuer Marken oder Handelskonzepte - als Gradmesser für florierende Gebiete an. Der Duktus aus dieser Untersuchung von Einzelhandelsobjekten in Kurzform: Berlin habe sich zu einem veritablen Testmarkt für neuartige Handelskonzepte gemausert. Das ziehe logischerweise weitere - auch internationale - Einzelhändler an, und die Nachfrage nach gewerblichen Immobilien steigt. Die Frage ist dabei freilich, ob der derzeit schon große Bedarf an Verkaufsflächen in Berlin immer durch Neubauten gedeckt werden kann oder muss.

Mehr Wiederverwertbares

Ganz offensichtlich ist, dass die größte Immobilienholding am ostdeutschen Markt - die TLG (siehe Wissen) - auch zum Berliner Angebot an wiederverwertbaren Gewerbeflächen schon bald einiges beitragen kann. Die Liegenschaften der Holding, die sich nach wie vor im Besitz der Bundesrepublik befinden, sollen ja bis zum Ende des Jahres 2012 verkauft werden.

Nicht ganz taufrische Immobilien wie das ehemalige Haus der Elektroindustrie haben zumindest einige Vorzüge, die auch in Berlin rarer werden: Den Klang einer Topadresse - Alexanderstraße 1 bis 5 - und sehr viel Platz: Hier gelangen die größten zusammenhängenden gewerblichen Mietflächen in Berlin-Mitte zum Verkauf. (Sascha Aumüller, DER STANDARD, 4./5.8.2012)

Wissen: DDR-Erbschaft zu verkaufen

TLG Immobilien - vormals: die Treuhand LiegenschaftsgmbH - baut unter anderem auf die Reste des ehemaligen DDR-Besitzes. Heute verfügt das Unternehmen vorwiegend in Ostdeutschland über rund 12.000 Wohnungen und 300 Gewerbeimmobilien. Deren kolportierter Wert liegt bei 1,7 Milliarden Euro. Seit 1995 ist die Bundesrepublik Deutschland Eigentümerin. Im März 2012 hat sie den Verkauf der TLG-Liegenschaften angekündigt.

Der deutsche Finanzminister Wolfgang Schäuble hat sich zuletzt mit der Privatisierung aber etwas Zeit gelassen. Der Zeitpunkt und die Modalitäten erscheinen ungünstig: In der Opposition sind die relevantesten Interessenten, also Fonds und Beteiligungsfirmen, als "Heuschrecken" verschrien, und in einem Jahr wird der Bundestag neu gewählt. Bei der Ausschreibung darf Schäuble freilich dennoch keine Bieter in der EU diskriminieren.

Es wurde daher daran gedacht, der Ausschreibung eine Sozialcharta anzuhängen, die strenge Mieterrechte festschreiben und Luxussanierungen verbieten soll. Überdies ist mittlerweile das Gesamtpaket aufgeschnürt: Interessenten können, müssen aber nicht für die Wohnungen und die Gewerbeimmobilien bieten. Im Fall der TLG gelten die Wohnungen im Vergleich zu den gewerblichen Objekten als attraktiver.

Die Liste der Interessenten war zunächst lang: So haben im April 2012 auch Politiker der Partei Die Linke offiziell Interesse am Erwerb der Wohnungen bekundet. Sie warben um Mitglieder einer dafür gegründeten Genossenschaft, die die neue Eigentümerin werden sollte. Allerdings ist diese laut letzten Agenturmeldungen nicht mehr im Rennen. Zwei klassische Immobilienunternehmen und vier Finanzinvestoren haben es angeblich bis in die nächste Bieterrunde geschafft. (saum)

  • Berliner Bestände wie das frühere Haus der Elektroindustrie am Alexanderplatz haben etwas, das nicht nur Nostalgiker interessiert: eine Topadresse und große zusammenhängende Flächen.
    foto: tlg immobilien

    Berliner Bestände wie das frühere Haus der Elektroindustrie am Alexanderplatz haben etwas, das nicht nur Nostalgiker interessiert: eine Topadresse und große zusammenhängende Flächen.

Share if you care.