Sozialbau AG: "Talsohle" im Neubau erreicht

Vorstandschef Ludl: Weiterhin mehr als 40.000 Vormerkungen - Vienna Insurance Group übernimmt auch offiziell Mehrheit - In Neubauten stehen bis zu 70 Prozent der Stellplätze leer

"Stabile" Wohnkosten im Konzern, ungebrochen hohe Nachfrage, geringeres Neubauvolumen: So umriss Sozialbau-Generaldirektor Herbert Ludl schon im Vorjahr seine alljährliche Bilanz-Pressekonferenz, und auch heuer stellt sich die Situation des größten privaten heimischen Wohnbaukonzerns ähnlich dar. Richtig Neues wusste Ludl am Donnerstag in Wien somit nur von Nebenschauplätzen zu berichten: eine Kapitalerhöhung, eine engere Verzahnung mit der Wiener-Städtischen-Gruppe (VIG), erhebliche Probleme mit leerstehenden Garagenflächen. Doch dazu später.

Das Neubauvolumen der Sozialbau AG sank 2011 gleich um 30 Prozent auf nur noch 45 Millionen Euro; nach Wohneinheiten betrachtet bedeutet dies ein Minus von 15 Prozent. 2011 standen insgesamt 1.078 Wohnungen im Baustadium, davon wurden 472 fertiggestellt und übergeben. Das Sanierungsvolumen blieb mit 21 Millionen Euro leicht unter jenem von 2010 (22 Mio.).

Weiterhin mehr als 40.000 Vormerkungen

Die Vormerkungen nach Wohnungen waren im Vorjahr stark gestiegen und blieben seither auf diesem Niveau; mehr als 40.000 Wohnungssuchende stehen derzeit laut Ludl auf den Listen der Sozialbau. Die durchschnittliche Miete liegt bei 3,61 Euro pro Quadratmeter, ein Anstieg um zehn Cent oder 2,8 Prozent gegenüber einem Jahr zuvor. "Es ist schwierig, eine vernünftige Alternative zu einer Sozialbau-Wohnung zu finden", deshalb sei einerseits der Leerstand verschwindend gering (Ludl: "Drei Hundertstel Prozent"), andererseits sinke auch die Wohnungswechsel-Kennziffer seit Jahren. Aktuell liegt sie bei 4,2 Prozent. Im Vorjahr waren es 4,3 Prozent aller Wohnungen, die neue Mieter bekamen.

Eingreifen habe man allerdings "erstmals seit drei Jahren" bei den Betriebskosten müssen: Diese seien im letzten Jahr um 2,1 Prozent gestiegen, was vor allem an wesentlich höheren Heizkosten (+15 Prozent) gelegen sei. Die Akonti-Zahlungen wurden nun um 3,8 Prozent angehoben.

Wegen "Call" "gut mit Arbeit versorgt"

Wegen der "Wiener Wohnbauinitiative" ist der Sozialbau-Chef zuversichtlich, was das Neubauvolumen der nächsten zwei, drei Jahre betrifft. Für diese Zeit sei man "gut mit Arbeit versorgt", weshalb Ludl auch die "Talsohle" im Neubau erst einmal als überwunden ansieht. Mit Hilfe der Darlehen aus dem so genannten "Call" wird die Sozialbau rund 1.100 Wohnungen bauen, die meisten davon in der Seestadt Aspern. Danach werde man schauen müssen, ob die öffentliche Hand wieder die Wohnbauförderung ankurbeln wird, oder ob man eher in den freifinanzierten Bereich ausweichen werde.

Punkto Wohnbauförderung berichtete Ludl außerdem, dass sein Unternehmen im vergangenen Frühjahr ein 90 Millionen Euro schweres begünstigtes Rückkauf-Programm öffentlicher Darlehen des Landes Wien abgeschlossen habe. Es handelte sich dabei um die letzten Tranchen der 1984 errichteten und aus Mitteln der Wohnbauförderung ko-finanzierten Wohnanlagen. "Durch die Rückzahlung konnte die im Gesetz vorgesehene Erhöhung der Annuitäten - und damit der Mieten - vermieden werden", außerdem bekomme das Land Wien ihre Mittel früher zurück. Gemeinsam mit dem günstigen Zinsniveau sei das eine "Win-Win-Situation", wie Ludl bemerkte. Bei allen vor 1990 errichteten Wohnhäusern der Sozialbau seien damit die öffentlichen Darlehen bereits zurückgezahlt, dies betrifft 77 Prozent des gesamten Bestands oder 32.146 Wohnungen.

"Erheblicher" Leerstand bei Auto-Stellplätzen

Aktuell verwaltet die Sozialbau 47.545 Wohnungen - davon 39.860 Miet- und Genossenschaftseinheiten sowie 7.685 im Eigentum. Hinzu kommen 27.680 Garagen- und Abstellplätze für Pkw. Bei Letzteren gäbe es allerdings einen teils "erheblichen" Leerstand, so Ludl am Donnerstag. In neuen Häusern seien je nach Lage zwischen 10 und 70 Prozent der Stellplätze nicht vergeben. Schuld daran seien die radikal geänderten rechtlichen Rahmenbedingungen: Während noch in den 70er- und 80er-Jahren viel zu wenige Garagen in mehrgeschoßigen Wohnbauten errichtet wurden, seien es in den vergangenen 15 bis 20 Jahren "viel zu viele" gewesen.

Derzeit sieht die diesbezügliche Wiener Verordnung noch ein Verhältnis von 1:1 vor, also die verpflichtende Einplanung von einem Autoabstellplatz je Wohneinheit. Vor allem von Wohnbauträgern wird das immer stärker kritisiert, weil die Garagenplätze einen wesentlichen Kostenfaktor im Wohnbau darstellen. Eine Verringerung um zehn Prozent ist in Wien bereits jetzt möglich, wenn im Gegenzug mehr Fahrradabstellplätze gebaut werden. Ludl hält aber ein Verhältnis von nur noch 1 : 0,75 für vernünftiger. Bei der Vergabe der Garagen orientiere man sich am Markt, die Stellplätze werden zu Preisen von meist 60 oder 70 Euro auch an "Externe" vergeben.

Kapitalerhöhung um 90 Millionen Euro

Ihre Kapitalausstattung hat die Sozialbau heuer verbessert, per Beschluss der Hauptversammlung vom 20. Juni wurde das Grundkapital von 100 auf 190 Millionen Euro aufgestockt. Dies erfolgte durch Umwandlung von Gewinnrücklagen und die Ausgabe junger Aktien. Die Zufuhr an "frischem Kapital" machte dabei 65 Millionen Euro aus, wovon 40 Millionen im Unternehmen verbleiben und die Eigenkapitalquote von 41 auf über 50 Prozent hochtreiben. Die restlichen 25 Millionen Euro wurden zur Erhöhung der Beteiligung der Sozialbau an der gemeinnützigen "Heimstätte" GesmbH von 26,4 auf 32 Prozent herangenommen.

Durch die Kapitalerhöhung und Änderungen im Aktionärskreis ist nun die Vienna Insurance Group (VIG) auch offiziell Mehrheitseigentümer der Sozialbau AG. Schon bisher hatte die VIG die Kontrolle über, weil sie zu 100 Prozent die "Neue Heimat Oberösterreich" besitzt, die wiederum die Mehrheit an der "EGW Heimstätte" hält. Mit den sechs weiteren gemeinnützigen Genossenschaften, die zum Einflussbereich der VIG gehören, würden sich nun Synergieeffekte ergeben, die zu "im Laufe der Jahre enger werdenden Kooperationen" führen könnten, so Ludl.

Beim Bilanzgewinn verzeichnete die AG zwar einen Rückgang von 5,2 auf 2,1 Mio. Euro, jedoch waren 4,2 Millionen Euro in Vorbereitung der Kapitalerhöhung vorbilanziell der Rücklage zugewiesen worden. "Eigentlich" hätte der Gewinn daher 6,3 Millionen Euro betragen, erklärte Ludl. Das EGT (Jahresüberschuss) stieg um 11 Prozent auf 11,9 (10,7) Mio. Euro.

Arbeiten bis 70

Ans Aufhören denkt der heuer 68-jährige Ludl übrigens nur ganz selten. Die Verträge aller Sozialbau-Vorstände - neben Ludl sind das Bernd Rießland als kaufmännischer Direktor und Wilhelm Zechner als technischer Direktor - laufen Ende diesen Jahres aus, Ludl kann sich aber vorstellen, "noch ein paar Jährchen dranzuhängen". Seinen Siebziger wolle er aber jedenfalls "nicht mehr im Büro verbringen", bekannte er abschließend. (Martin Putschögl, derStandard.at, 5.7.2012)