Sternderlschauen ist auch nicht alles

  • Frühstücken ohne Sterne: Das Hotel Daniel in Wien-Landstraße, das seit wenigen Monaten in Betrieb ist, hat sich der Sternen-Kategorisierung entzogen. Nächste Woche bekommt es ein Kunstwerk von  Erwin Wurm aufgesetzt.
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    Frühstücken ohne Sterne: Das Hotel Daniel in Wien-Landstraße, das seit wenigen Monaten in Betrieb ist, hat sich der Sternen-Kategorisierung entzogen. Nächste Woche bekommt es ein Kunstwerk von Erwin Wurm aufgesetzt.

Die gängige Hotelklassifizierung nach Sternen spielt eine immer geringere Rolle. Beim jüngsten HTL Roundtable zeigte sich: In Zentraleuropa machen gemischte Konzepte das Rennen

"Sogar Oligarchen müssen jetzt auf den Cashflow schauen", meint Michael Widmann - und überzeichnet damit die aktuellen Bedingungen für neue Hotelprojekte nur unwesentlich. Der Chef des Beratungsunternehmens PKF Hotelexperts in Wien lässt keinen Zweifel daran, dass riskante Hotelprojekte, wie er sie aus Russland kennt, die Investoren nicht mehr locken. Bei gewagten Selbstverwirklichungsprojekten seien dort zuletzt durchschnittliche Auslastungen von nur 25 Prozent zu erreichen gewesen. Zu solchen Experimenten sei nun nicht einmal mehr der Geldadel bereit.

Doch nicht die Analyse der russischen Seele in der Hotellerie stand beim HTL Roundtable, der letzten Mittwoch in Wien über die Bühne ging, zur Diskussion, sondern weit mehr. Geredet wurde vor allem darüber, was in den vier Ländern Österreich, Tschechien, Slowakei und Ungarn in nächster Zeit denk- oder vielmehr realisierbar sein wird.

Die Ausgangslage war all jenen, die in den Planungs- und Entstehungsprozess neuer Hotels unmittelbar involviert sind, also Projektentwicklern, Hotelgruppen, Banken und Consultern, freilich bekannt: Von den repräsentativen Beherbergungsbetrieben, die PKF in diesen vier Ländern unter die Lupe nahm, gehören mittlerweile schon mehr als Dreiviertel zum Vier- oder Fünf-Sterne-Segment. Rund 30 Prozent der untersuchten Hotels kommen ohne Branding, also ohne Zugehörigkeit zu einer großen Gruppe, aus. Das deckt sich auch damit, was in den letzten zwanzig Jahren stets für den urbanen Raum gepredigt wurde: Mittelklassehotels werden immer weniger nachgefragt, das Top-Segment solle wachsen.

Mittelklasse meldet sich

Was für die nächste Zukunft zu erwarten ist, widerspricht diesem langfristigen Trend bei Stadthotels zwar nicht, aber dennoch scheint sich gerade in Mitteleuropa ein zaghaftes Revival der Mittelklasse anzukündigen. Die Accor-Gruppe etwa baute eben erst ihr Zwei- und Drei-Sterne-Segment aus und kann sich nun vorstellen, mit diesem Portfolio in genau diese Märkte vorzudringen. Gerade weil dieser Bereich in den letzten Jahrzehnten praktisch gar nicht entwickelt wurde, habe er nun wieder Potenzial, glauben manche Consulter.

Doch auch innerhalb des Luxussegments hat längst schon eine starke Diversifizierung eingesetzt. "Aktuell gibt es unter den Fünfsterne-Häusern durchaus einige, die nicht mehr als solche wahrgenommen werden", sagt Widmann. Große amerikanische Ketten würden es in nächster Zeit demnach nicht besonders leicht haben, solange sie an Standardkonzepten und uniformer Ausstattung festhielten.

Dennoch sind sich die Fachleute einig: Gerade Wien könne noch eine paar neue Häuser der höchsten Kategorie vertragen, bevor der Markt gesättigt ist. Einschränkend muss hinzugefügt werden: Dieser Punkt wird nach rund einem halben Dutzend weiterer Großprojekte definitiv erreicht sein.

Gemischte Nutzung gefragt

Die Einschätzung, dass die Bedeutung von Mixed-Use-Projekten im Premiumsegment immer stärker zunimmt, teilten die meisten Anwesenden. René Wilms von der Regent-Gruppe strich dabei die Kombination aus Hotels und Residenzen heraus, die ja bekanntermaßen zu den konzeptuellen Spezialitäten des Firmengründers Robert H. Burns zählen.

Aus Investorensicht ist für Widmann allerdings klar: "Ich kenne kaum ein Fünf-Sterne-Haus, das derzeit mehr als vier Prozent Rendite bringt. Das spornt nicht gerade an." Vor allem in Städten wie Bratislava und Budapest seien die erzielbaren Zimmerpreise in diesem Segment stark gefallen. Nur die österreichische Hauptstadt erwecke seit einigen Jahren wieder größeres Interesse: "Wien ist für Investoren auf eine Stufe mit Mailand oder Hamburg gestiegen", ist Widmann überzeugt.

Die Teilnahme der Diskutanten am HTL Roundtable hat aber noch einen ganz anderen Grund: Nachdem die Banken bei Finanzierungen ziemlich zurückhaltend geworden sind, fällt es schwer zu beurteilen, welche Art von Projekten derzeit entwickelt werden kann. Josef Thullner von der Erste Group wagte eine Einschätzung dieser Märkte: "Drei Hauptstädte in diesen vier Ländern betrachte ich bereits als überversorgt mit Hotels - nur Wien nicht." Die Kategorie der Häuser sei für die Abwägung einer Finanzierung zudem immer unwichtiger. Konzept und Lage von Hotelvorhaben müssten im Einzelfall daher viel genauer geprüft werden als bisher.

Hostels mit Potenzial

Dies gesagt, gab es auch einen Konsens, dass die gängige Sterne-Klassifizierung von Hotels zunehmend irrelevant wird - und zwar sowohl für Entwickler und Investoren als auch für die Kunden. "Unterschieden wird nur noch in gute oder schlechte Hotelkonzepte", präzisierte Widmann. Demnach scheint vor allem im Segment der Budget-Hotels und der Hostels künftig noch Potenzial zu liegen. Die Anreicherung mit individuellen Boutiquehotel-Elementen, um nur ein Beispiel zu nennen, könne dem Lowcost-Bereich eine neue Klientel erschließen. Spätberufene Rucksacktouristen schätzen zudem die Herberge als Lebensstil - vorausgesetzt natürlich, die ästhetischen Rahmenbedingungen passen sogar für einen Mittvierziger.

Signifikant für die derzeitige Entwickler-, Investoren- und Beraterperspektive war in dieser Runde aber auch, dass neue Hotelprojekte außerhalb von Städten kaum Thema sind. Blickt die PKF in diesen vier Ländern auf Erholungs- und Freizeitgebiete mit aktuellem Potenzial, so finden dabei nur Tirol, der Plattensee und die tschechische Kurregion Erwähnung. In Tirol beispielsweise sei die Auslastung bestehender Häuser im Allgemeinen recht gut. Neue Projekte werden hier nur in geringem Umfang entwickelt. Etwaige Zunahmen von Segmenten sind weniger über die Sterne-Klassifizierung zu definieren als vielmehr über deren Marketing-Idee: Die Zukunft gilt hier den Bio- und Öko- sowie Boutiquehotels.

Entdeckt ist nicht erschlossen

Ländliche Neuentdeckungen im Sinn von touristischen Regionen als Hoffnungsträger für größere Hotelprojekte erfahren derzeit ein ähnliches Schicksal: Gar nicht wenige Developer scheinen sich darüber einig zu sein, dass etwa die Hohe Tatra in der Slowakei geradezu nach hochklassigen Häusern schreit. Dem Ruf folgt aber bislang kaum jemand. Da viele Investoren bei solchen Vorhaben unzureichende Infrastruktur beklagen, die die Banken in absehbarer Zeit auch kaum bereit sind zu finanzieren, bleibt vorerst die Frage: Wer traut sich zuerst in einer Krise?

Eventuell sind es sogar Investoren aus Griechenland. Sie stecken angeblich gerade auffallend viel Geld in neue Projekte, weil ganz offensichtlich gilt: Unter dem eigenen Polster ist das Geld wieder am sichersten. Aber dieser soll am besten in einem Hotel außerhalb Griechenlands liegen.  (Sascha Aumüller, DER STANDARD, 26./27.5.2012)

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