Screenshot aus dem aktuellen Immobilienblasen-Index (Link siehe unten).
In Österreich und Deutschland wird seit Monaten über eine mögliche Immobilienblase geredet, ohne dass irgendjemand tatsächlich eine fundierte Aussage dazu treffen kann, ob eine solche schon im Anflug ist oder nicht. Sicher weiß man es nur dann, wenn sie platzt.
Nicht so in der Schweiz: Dort gibt die Großbank UBS seit Jahrzehnten den sogenannten "Swiss Real Estate Bubble Index" heraus - also einen Index, dessen erklärter Zweck es ist, über Vorhandensein bzw. Nichtvorhandensein einer Immobilienblase Auskunft zu geben. Und zwar, wie es sich für einen anständigen Index gehört, vierteljährlich.
Von "Baisse" bis "Blase"
Methodisch betrachtet besteht der vom "UBS Wealth Management Research" publizierte Index aus sechs Subindizes, die sich unter anderem aus dem Verhältnis von Kauf- zu Mietpreisen, jenem der Hauspreise zu den Haushaltseinkommen oder auch aus der Entwicklung der Hauspreise im Vergleich zur Inflation zusammensetzen. Der solcherart errechnete Wert wird dann auf einer fünfstufigen Skala verortet; deren Stufen heißen "Baisse", "Balance", "Boom", "Risiko" und schließlich "Blase".
Noch im ersten Quartal 2011 stand der Index auf dem Wert von 0,63, was der Stufe "Boom" entsprach. "Riskant" wird es in aller Regel ab einem Indexstand von 1,0.
"Risiko" ante portas
Und genau dorthin bewegt sich der Index mit rasanter Geschwindigkeit. Im ersten Quartal 2012 machte er neuerlich einen Riesenschritt um 0,15 auf 0,95 Punkte - also bis knapp vor die Schwelle zum "Risiko". Ausschlaggebend dafür waren die steigenden Eigenheimpreise und das starke Wachstum der Hypothekarverschuldung verbunden mit der Flucht in Immobilien als Anlage, hieß es in einer Mitteilung von Donnerstag. Die UBS-Ökonomen erwarten, dass der Index noch im laufenden Quartal über die 1,00-Marke steigen und damit in die Risiko-Zone vordringen wird.
In den letzten vier Jahren seien die Eigenheime im mittleren Preissegment real um über 21 Prozent teurer geworden. Dies sei von 1984 bis 1988, unmittelbar vor der letzten Immobilienblase, ähnlich gewesen. Anfang der 1990er-Jahre erreichte der Index den Höchstwert von 2,5 Punkten.
Eine derartige Entwicklung befürchtet die UBS diesmal zwar nicht. Die Analysten sehen aber dennoch ein substanzielles Risiko, dass die Preissteigerungen in der jetzigen Größenordnung noch einige Jahre anhalten werden.
Ausweitung der Gefahrenzonen
Insbesondere die Großstädte Zürich, Genf und Lausanne werden von den Analysten als quasi dauernde "Gefahrenregionen" gewertet, neu in diesem zweifelhaft beleumundeten Kreis sind nun aber auch die Regionen Limmattal, Saanen-Obersimmental und Unteres Baselbiet.
Aufschlussreich sind im Übrigen auch die Subindizes, etwa jener zum Verhältnis von Eigenheimpreisen und Jahresmieten: Derzeit sind im Schnitt 28 Jahresmieten zum Kauf eines Eigenheims nötig - ein sehr hohes Niveau, das zuletzt ebenfalls kurz vor dem Höhepunkt der Immobilienblase von 1989 erreicht wurde. Der neuerliche Anstieg spiegle "den für Eigenheime preistreibenden, für Mieten aber dämpfenden Einfluss der tiefen Zinsen" wider. (Martin Putschögl, derStandard.at, 4.5.2012)