Kampf ums Wohnen im Haifischbecken

Reportage3. Mai 2012, 12:42
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Frankfurt hat zu viele leer stehende Büros und zu wenige leistbare Wohnungen. Die Mieten sind "nach oben offen", Besserung ist nicht in Sicht

Noch ist zwar München die teuerste Stadt Deutschlands, doch das könnte sich bald ändern. "In Frankfurt am Main", sagt Rolf Janßen, "bekommt man als Vermieter derzeit alles los." Er selbst hatte erst kürzlich den krassen Fall eines Mieters an seinem Schreibtisch sitzen, "der eine Monatsmiete von 11.000 Euro für 150 Quadratmeter im Holzhausenviertel zahlte", erzählt der freundliche ältere Herr mit Schnauzbart und Brille achselzuckend.

Janßen ist "Volljurist" und dürfte mit seiner Berufsbezeichnung "Assessor juris" auch das Richteramt ausüben. In seinem tatsächlichen Job als Geschäftsführer des Mieterschutzvereins Frankfurt sind ihm aber mehr oder weniger die Hände gebunden. Frankfurt ist derzeit ein Vermietermarkt par excellence, was bedeutet: Die Vermieter bestimmen die Preise. Bis zu 17 Euro pro Quadratmeter sind in beliebten Innenstadtbezirken bereits eher die Regel als die Ausnahme - und zwar "netto/kalt". Für Jungfamilien ist das schon äußerst schwierig zu finanzieren.

Und die Situation wird sich noch weiter verschlimmern. 700.000 Einwohner hat Frankfurt aktuell, Ende des Jahrzehnts dürften es 730.000 sein. Der Zuzug in die Main-Metropole hält an. Gleichzeitig wird zu wenig neu gebaut, und der Anteil derer, die in der "Stadt des Geldes" jeden verlangten Preis auch tatsächlich zahlen können, wird nicht weniger. Der Mieterschützer Rolf Janßen kämpft deshalb in seinem Büro in der Eckenheimer Landstraße 339 eigentlich gegen Windmühlen. "Die Mietpreise in der Main-Metropole sind nach oben offen."

Wuchermieten-Regelung "ein stumpfes Schwert"

Knapp 20.000 Mitglieder hat Janßens Mieterschutzverein, jährlich werden 25.000 Beratungen durchgeführt. Früher waren Nebenkostenabrechnungen (also Betriebskosten) das Hauptgeschäft, doch seit 2010, als der letzte Mietspiegel veröffentlicht wurde, machen Mietzinsüberprüfungen schon die Hälfte aller Fälle aus.

Die durchschnittliche "ortsübliche Vergleichsmiete" liegt zwar bei "nur" 7,74 Euro pro Quadratmeter und Monat. "Diese gilt aber nur dann, wenn der Vermieter den Mietzins eines bestehenden Mietvertrags anheben möchte", erklärt Janßen. Bei Neuvermietungen spielt die ortsübliche Vergleichsmiete keine Rolle, hier bildet lediglich die "Wuchermiete" ein Regulativ, das dann greift, sobald mehr als 150 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden. Auch das ist aber für Vermieter leicht auszuhebeln: Wenn etwa eine Modernisierung durchgeführt wurde oder wenn der Vermieter aus einem anderen Grund plausibel argumentieren kann, warum eine höhere Miete gerechtfertigt ist, hat er gute Chancen, damit durchzukommen. Die "Wuchermieten"-Regelung sei deshalb "ein stumpfes Schwert - aber es ist da", sagt Janßen.

Auch eine sogenannte "Kappungsgrenze" gibt es, die für Bestandsverträge regelt, dass innerhalb von drei Jahren die Miete um nicht mehr als 20 Prozent steigen darf. "Aber mehr als sechs Prozent pro Jahr sind natürlich auch schon ganz ordentlich."

Amtlicher Lagezuschlag

Kontraproduktiv wirken sich überdies die neuen Lagezuschläge aus, die seit dem letzten Mietspiegel festgeschrieben und seither heftig umstritten sind: Für die Top-Lagen "Innenstadt 1" und "Innenstadt 2" können Zuschläge von 1,87 bzw. 1,24 Euro pro Quadratmeter verlangt werden - mit dem amtlichen Segen der Stadt (Detailkarte siehe Mietspiegel 2010, PDF).

"Diesen Zuschlägen haben wir in der Mietspiegelkommission nicht zugestimmt", sagt Janßen - gekommen sind sie trotzdem. Er hofft, die Lagezuschläge im nächsten Mietspiegel wieder wegzubekommen, die Verhandlungen dafür beginnen 2013. Auch die zusätzlichen Fluglärm-Belästigungen durch die neue Piste sind im aktuellen Mietspiegel noch gar nicht berücksichtigt.

Mieten schaukeln sich hoch

Falls den Steigerungen nicht Einhalt geboten wird, stehen Frankfurt wahre Preisexplosionen bevor, ist sich Janßen sicher. Für die Ermittlung der Mietspiegel werden nämlich stets die Mietverträge der letzten vier Jahre, also bloß Bestandsmieten, herangenommen. "Die Neuvermietungen von heute sind aber die Bestandsmietverträge von morgen", sagt der Mieterschützer. Mit anderen Worten: "Was jetzt die Marktmiete darstellt, die tatsächlich verlangt wird, wird in einigen Jahren die ortsübliche Vergleichsmiete sein. Das hakt so ineinander ein, schaukelt sich hoch."

Eine Entspannung ist von keiner Seite zu erwarten - auch von den städtischen Wohnbaugesellschaften nicht. Diese, etwa die ABG Frankfurt Holding, würden zwar grundsätzlich auch bei Neuvermietungen nur die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen, allerdings entsteht aus diesem Sektor keinerlei Druck von unten auf die Marktmieten, erklärt Janßen - das Segment ist dazu schlichtweg zu klein. Auch der Leerstand spielt keine Rolle, der sei "als Phänomen im Wohnungsmietraum - wie etwa in Ostdeutschland - hier nicht festzustellen".

Hohe Kosten und wenige Infos

Zumindest was Wohnimmobilien betrifft sieht das Birgit Kasper genauso. Die Koordinatorin des gemeinnützigen Vereins "Netzwerk Frankfurt für gemeinschaftliches Wohnen" hat allerdings den Gesamtmarkt im Blick, geht es ihr doch darum, für die zahlreichen privaten Wohninitiativen in Frankfurt geeignete Bauplätze zu finden.

Kasper hat ein Büro im Amt für Wohnungswesen in der Adickesallee, das ihr von der Stadt zur Verfügung gestellt wird. Nebenan wird gerade ein altes Bürohaus aus den 1980er-Jahren in ein Studentenwohnheim umgebaut, was die großgewachsene Aktivistin mit dem festen Händedruck sehr freut: Für Frankfurt, dieses "Haifischbecken", wie sie es nennt, mit dem schnelllebigen Immobilien-Business sei das durchaus erfreulich. In Bockenheim gibt es ein ähnliches Projekt; unter 400 Euro sei da halt trotzdem kein Zimmer zu bekommen.

Zwei Hauptprobleme konstatiert Kasper, was das gemeinschaftliche Wohnen in Frankfurt betrifft: "Einerseits die hohen Kosten der verfügbaren Flächen. Und für Laien, wie es private Wohninitiativen nun einmal sind, ist es überaus schwierig, rechtzeitig die Informationen zu bekommen, wo Flächen frei sind." Die professionellen Bauträger hätten eben einen gewissen Wissensvorsprung; diesen müsse man doch irgendwie ausgleichen können, dachte sie sich.

"Leerstandsmelder" soll Bauplätze finden

Im Zuge einer Veranstaltung wurde sie vor einem Jahr auf ein Hamburger Projekt namens "Leerstandsmelder" aufmerksam. Diese Initiative in der Hansestadt wurde 2009 aus dem Protest gegen den Abriss eines alten Wohnquartiers, des "Gängeviertels", geboren. "Die argumentierten, dass doch so viele andere Flächen frei stünden, da braucht man doch nicht den alten Bestand abreißen", erinnert sich Kasper.

Um auf diese freien Flächen aufmerksam zu machen, wurde der "Leerstandsmelder" ins Leben gerufen - und dieser breitet sich nun, ausgehend von Hamburg, langsam in der ganzen Bundesrepublik aus. Neben Hamburg gibt es ihn schon für Berlin, Bremen und Kaiserslautern.

Seit Dezember 2011 auch für Frankfurt am Main. Knapp 300 Einträge finden sich darauf bereits. "Das Verzeichnis ist öffentlich, da kann jeder was eintragen - jeder, der Infos hat." Diese Infos müssen nicht vollständig sein, sagt Kasper. "Blödsinn" wolle man halt keinen drin lesen, "bösartige Sachen über Architekten oder Bauträger". Man will neutral bleiben, kein böses Blut heraufbeschwören.

Bauplätze als Flaschenhals

Das Netzwerk ist ein gemeinnütziger Verein, der nun aber im Auftrag der Stadt Frankfurt zunächst einmal für drei Jahre die Koordination der Wohnbauinitiativen übernommen hat. Knapp zehn Projekte mit Namen wie "Lila Luftschloss AG - Bauen von Frauen für Frauen" oder "Sen-Se e.V. - Senioren-Selbsthilfe für gemeinschaftliches Wohnen" sind bereits umgesetzt oder in Bau, ein weiteres gutes Dutzend sucht noch nach freien Flächen. "Alle haben das Problem, geeigneten Raum zu finden - das ist so der Flaschenhals derzeit." Eine Sache, die Kasper wütend macht - "denn wir wissen ja, wie viel derzeit leer steht in Frankfurt."

Als abschreckendes Beispiel erzählt sie die Geschichte der Neuen Frankfurter Börse: Die zog im Jahr 2000 den Großteil ihrer Büroflächen aus der Innenstadt ab und ließ sich in einem Neubau am Stadtrand nieder - in einem Glaspalast in Frankfurt-Bockenheim, der von einem Immobilienfonds der Commerzbank eigens für die Börse gebaut wurde. "55.000 Quadratmeter und 623 Autoabstellplätze", umreißt Kasper die Gigantomanie des Objekts. "Dort haben die dann zehn Jahre lang ihre Börse gemacht. Als die zehn Jahre vorbei waren, gab's einen neuen Fonds, der in der Bürostadt in Eschborn ein neues Gebäude für die Börse gebaut hat."

Seit 2010 stehen die 55.000 Quadratmeter in Bockenheim leer - Flächen für rund 700 Wohnungen. "Diese Logik produziert Leerstand. Und da kann man doch sauer werden, oder?"

Grundbuchsauszug nur bei "begründetem Interesse"

Als Druckmittel gegenüber der Stadt, etwas dagegen zu unternehmen, sieht sie den "Leerstandsmelder" dennoch nicht. Zu sehr ist die Initiative auf die Zusammenarbeit mit der Stadt angewiesen. "Natürlich könnten wir auf den Putz hauen und den Leerstand skandalisieren. Wir wollen aber erst mal einen Leitfaden für unsere Gruppen erstellen: Wie geht man am besten vor, unter welchen Bedingungen kriegt man beim Grundbuchsamt die Informationen, wem was gehört?"

Anders als in Österreich ist in Deutschland die Information, wem welche Liegenschaft gehört, nicht so einfach zu erhalten: Man muss ein "berechtigtes Interesse" an dem Grundstück haben. "Mit einem Konzept zum Grundbuchsamt gehen, etwas Konkretes präsentieren - das hilft", erklärt Kasper. Eine Gebühr entrichten muss man, so wie in Österreich, dann aber natürlich auch noch.

Kulturcampus als Trendwende

Verstehen kann sie es schon, dass es für die Stadt durchaus attraktiv ist, Investoren gewähren zu lassen, die mit fertigen Gewerbe-Konzepten anklopfen und vielleicht sogar schon Mieter an der Angel haben. Andererseits nehme die Situation des Frankfurter Wohnungsmarkts, wie auch schon Mieterschützer Rolf Janßen diagnostiziert hat, "bedrohliche" Ausmaße an. Umso wichtiger seien die privaten Wohnprojekte, denn hier würden Menschen unterstützt, die sich bewusst Gedanken machen über ihr Wohnumfeld. "Das hat ja auch etwas Sympathisches, Integrierendes."

Anders als Janßen, der vor explodierenden Mieten warnt, sieht Kasper auch ein bisschen Licht am Ende des Tunnels. Etwa den "Kulturcampus", den die Stadt am Gelände des alten Universitätscampus im Stadtteil Westend ansiedeln will. Zunächst waren auch dort 70 Prozent der Flächen für Büros und 30 Prozent für Wohnungen angedacht. "Da sind dann die Leute aber auf die Barrikaden gegangen und haben gesagt: 'Das kann doch nicht sein, dass wir hier wieder diesen Mist bauen.'"

Im Rahmen mehrerer Planungswerkstätten sei man nun auf mindestens 40 Prozent für Wohnen gekommen, der etwas größere Rest wird für die vielen geplanten Kultureinrichtungen und verhältnismäßig wenig Gewerbe gewidmet sein. Kasper glaubt sogar, dass es 50 Prozent Wohnfläche werden könnten, und zwar aus folgendem Grund: "Die Regierung würde richtig Ärger kriegen, wenn so ein neuer Stadtteil im Herzen der Stadt nach zehn Jahren leer steht. Das ist denen schon klar." Bei der Neuen Börse draußen vor der Stadt war der Aufstand bisher überschaubar.

Steuer gegen Leerstand

Schon jetzt stehen zwei Millionen Quadratmeter leer in Frankfurt. Kasper träumt deshalb von einer Art "Leerstandssteuer" von zehn bis 20 Euro pro Quadratmeter - ähnlich den Touristen- oder "Bettensteuern" in Fremdenverkehrsorten. Bis zu 30 Millionen Euro könnten da jährlich zusammenkommen, glaubt sie. "Das Geld steckt man in einen Fonds, und sobald man genug beisammen hat, kauft man so eine alte Kiste und saniert sie." Ein entsprechendes Konzept arbeitet das Netzwerk gerade aus.

In der "Bürostadt Niederrad" in der Nähe des Frankfurter Flughafens, wo heute jeder dritte Quadratmeter leer steht, gab es vor einigen Jahren schon einmal ein Pilotprojekt: Ein Büroturm in der Lyoner Straße wurde dort zu 98 Wohnungen umgebaut. Ein beispielhaftes Refurbishment, das jetzt in größerem Maßstab fortgesetzt werden soll: Auf 100 Hektar sollen dort nun 3.000 Wohnungen entstehen, durch Abriss sowie Um- und Neubau und Nachverdichtung wird ein neues Wohnviertel hochgezogen.

Frankfurt kann diese Wohnungen dringend brauchen - preisgünstig sind sie freilich nicht: Durchschnittlich 14 Euro werden auch dort zu berappen sein. (Martin Putschögl aus Frankfurt, derStandard.at, 3.5.2012)

  • Frankfurt am Main, Stadt des Geldes: Das markante Eurozeichen vor der Noch-EZB-Zentrale wird nach wie vor von der Occupy-Bewegung in Beschlag genommen.
    foto: putschögl

    Frankfurt am Main, Stadt des Geldes: Das markante Eurozeichen vor der Noch-EZB-Zentrale wird nach wie vor von der Occupy-Bewegung in Beschlag genommen.

  • Zwei Kilometer flussaufwärts bauen Coop Himmelb(l)au gerade die alte Großmarkthalle zur neuen EZB-Zentrale um. Das Viertel im Stadtteil Ostend wird dadurch auch eine enorme Aufwertung, sprich Verteuerung, erfahren.
    foto: putschögl

    Zwei Kilometer flussaufwärts bauen Coop Himmelb(l)au gerade die alte Großmarkthalle zur neuen EZB-Zentrale um. Das Viertel im Stadtteil Ostend wird dadurch auch eine enorme Aufwertung, sprich Verteuerung, erfahren.

  • Direkt gegenüber dem EZB-Neubau gibt es am Deutschherrnufer neue, privat errichtete Wohnbauten. Im Mietpreisspiegel sind diese schon von vornherein als "sehr gute Wohnlage" gekennzeichnet.
    foto: putschögl

    Direkt gegenüber dem EZB-Neubau gibt es am Deutschherrnufer neue, privat errichtete Wohnbauten. Im Mietpreisspiegel sind diese schon von vornherein als "sehr gute Wohnlage" gekennzeichnet.

  • Rolf Janßen, Geschäftsführer des DMB Mieterschutzvereins Frankfurt/Main, warnt vor explodierenden Mieten: "Die Marktmiete von heute wird in einigen Jahren die ortsübliche Vergleichsmiete sein."
    foto: putschögl

    Rolf Janßen, Geschäftsführer des DMB Mieterschutzvereins Frankfurt/Main, warnt vor explodierenden Mieten: "Die Marktmiete von heute wird in einigen Jahren die ortsübliche Vergleichsmiete sein."

  • Birgit Kasper vom "Netzwerk Frankfurt für gemeinschaftliches Wohnen": Postkarten bewerben den "Leerstandsmelder". Die Karte an der Wand zeigt die Frankfurter Wohninitiativen: "Die Grünen sind umgesetzt, die Gelben haben ein Grundstück und planen, die Roten flottieren noch frei in der Stadt herum."
    foto: putschögl

    Birgit Kasper vom "Netzwerk Frankfurt für gemeinschaftliches Wohnen": Postkarten bewerben den "Leerstandsmelder". Die Karte an der Wand zeigt die Frankfurter Wohninitiativen: "Die Grünen sind umgesetzt, die Gelben haben ein Grundstück und planen, die Roten flottieren noch frei in der Stadt herum."

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