Wenn der Richtwert ein Falschwert ist

Welche Möglichkeiten man hat, um den angemessenen Mietzins festzustellen - und welche Fristen es dabei zu beachten gibt

Das österreichische Mietrecht ist wie ein Dschungel aus Beton: Ein einzementiertes Paragrafen- und Judikatur-Dickicht, in dem es für die Mietpreise ein Leichtes ist, beständig höher zu klettern. Dieser Aufwärtsdrang liegt natürlich in erster Linie am Verbraucherpreisindex (VPI), schließlich sind sowohl die Kategorie- als auch die Richtwertmieten direkt an den VPI gekoppelt (und sorgen so dafür, dass auch dieser danach wieder steigen wird - doch diese Aufwärtsspirale wäre ein eigenes Kapitel).

Dass sich an der undurchschaubaren Lage, in der großteils die Judikatur die Gesetzgebung übernommen hat, in absehbarer Zeit etwas ändert, kann getrost ausgeschlossen werden. Zu tief sind die Gräben, in denen die einzelnen Player hocken (WKÖ-Fachverband, Arbeiterkammer, Österreichischer Verband der Immobilientreuhänder, Verband der Institutionellen Immobilieninvestoren, Haus- und Grundbesitzerbund, Mietervereinigung, etc.) - das wurde jüngst auch bei einer Podiumsdiskussion klar, bei der es lediglich um einen kleinen Teil der Mietrechtsgesetzgebung ging - nämlich um die Geschäftsraummieten.

Vermisst: Der "eine Mietvertrag" für alle Fälle

Wohnungs-Mieter müssen also weiter damit leben, dass es den einen, klar geregelten Mietvertrag für alle Mietverhältnisse, mit von vornherein feststehenden Rechten und Pflichten und einer vernünftig argumentierten Mietzinshöhe, in Österreich schlicht nicht gibt. Grundsätzlich gibt es zwar das Mietrechtsgesetz (MRG), doch zahlreiche Mietverhältnisse sind davon ganz oder teilweise ausgenommen.

Wer etwa eine Wohnung in einem Haus mit nicht mehr als zwei Wohneinheiten (also im klassischen Ein- oder Zweifamilienhaus) anmietet, für den gilt nicht das MRG, sondern das Allgemein Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB). Wichtigste Auswirkungen: Hier gibt es keinen Kündigungsschutz und auch keine Mietzinsobergrenzen. Nur teilweise wird das MRG bei Mietobjekten angewandt, die in frei finanzierten Gebäuden mit einer nach dem 30.6.1953 erteilten Baubewilligung liegen, außerdem für Dachgeschoßausbauten mit Baubewilligung nach dem 31.12.2001 sowie Zubauten mit einer nach dem 30.9.2006 erteilten Baubewilligung. Auch hier gelten nicht die Mietzinsbegrenzungen, die das MRG vorsieht, sondern nur die Bestimmungen zum Kündigungsschutz, zu Befristungen und zum Eintrittsrecht im Todesfall.

Schließlich gibt es noch die "Altbauten", die vor dem 1. Juli 1953 baubewilligt wurden und mehr als zwei Mietgegenstände haben. Hier gilt das Mietrechtsgesetz vollinhaltlich, genauso wie in gefördert errichteten Mietwohnungshäusern (allerdings nicht für "Genossenschaftswohnungen" von Gemeinnützigen Bauvereinigungen, hier gilt das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz/WGG). Eine detaillierte Beschreibung dazu bietet die auch sonst sehr empfehlenswerte AK-Broschüre "Mietrecht für Mieter" (pdf), wo die verschiedenen Mietrechtsverhältnisse in "Typ I" (kein MRG), "Typ II" (MRG-Teilanwendung) und "Typ III" (MRG-Vollanwendung) unterteilt werden (ab S. 24).

Kategorie- und Richtwertmieten

Das Kategoriemieten-System wurde in Österreich 1982 eingeführt, das Richtwertmieten-System per 1.3. 1994. Bei allen nach diesem Datum abgeschlossenen Mietverträgen (außer für Kategorie-D-Wohnungen) bildet der Richtwert des jeweiligen Bundeslands die Basis für die Berechnung des Mietzinses.

Der Richtwert für Wien beträgt seit 1. April 5,16 Euro. Daraus wird nun - unter Berücksichtigung von Zuschlägen für "werterhöhende" bzw. Abschlägen für "wertmindernde" Umstände - der Hauptmietzins ermittelt.

Und hier beginnen auch schon die Schwierigkeiten: Abschläge gibt es ohnehin praktisch nie, kritisiert die Arbeiterkammer stets aufs Neue. Und wofür genau nun eigentlich Zuschläge in welcher Höhe zulässig sind, das ist auch alles andere als klar geregelt.

Empfohlene Zu- und Abschläge

Ein im Justizministerium angesiedelter Beirat hat hier für Wien schon vor einigen Jahren zumindest ein paar Empfehlungen ausgesprochen, ebenso wie die Magistratsabteilung 25 der Stadt Wien. Diese werden in der schon erwähnten AK-Broschüre zusammengefasst (ab S. 67); zu finden ist da etwa ein zulässiger Zuschlag von 0,40 Euro pro Quadratmeter für einen Aufzug; ein Fahrrad- und Kinderwagenabstellraum darf den Mietzins um fünf Cent je Quadratmeter erhöhen, ein Hobbyraum um sechs Cent.

Geschoßmäßig wird der erste Stock als "Basis" herangenommen - liegt die Wohnung also in dieser Etage, muss weder Zu- noch Abschlag gewährt werden. Für eine Kellerwohnung sind bis zu 30 Prozent an Abschlag möglich, ab dem 2. Stock gibt's andererseits einen Geschoßzuschlag von 1,5 Prozent je Stockwerk (Ausnahme: wenn kein Lift vorhanden ist).

Weitere Empfehlungen für bestimmte Lage- und Ausstattungskriterien werden akribisch aufgelistet. Allerdings: Es handelt sich dabei eben nur um Empfehlungen; wie ein eventuelles Schlichtungsverfahren ausgehen würde, kann niemand sagen.

"Unmöglich"

Christian Boschek, Wohnrechtsexperte der AK Wien, gibt im Gespräch mit derStandard.at einen dementsprechend ernüchternden Kommentar dazu ab: "Selbst ausrechnen ist nahezu unmöglich."

Anders geht es nur leider nicht, denn die Vermieter sind weder dazu verpflichtet, die von ihnen herangenommenen Zuschläge (sehr selten eben auch Abschläge) im Mietvertrag anzuführen, noch diese auf Verlangen dem Mieter vorzurechnen. Diese Kalkulation kann der Mieter nur im Rahmen eines Schlichtungs- bzw. Gerichtsverfahrens zu Gesicht bekommen.

Geklärt sind jedenfalls ein paar Details, wie Boschek erklärt. So ist etwa für eine voll ausgestattete Küche kein Zuschlag gerechtfertigt, ebensowenig für getrenntes Bad und WC oder für einen Parkettboden, das hat der OGH festgestellt. Allerdings fangen beim Parkettboden auch schon wieder die Unklarheiten an: Für Böden besonderer Qualität, etwa ein "Sternparkett", sei ein Zuschlag doch denkbar, meinte der OGH.

Mietenrechner als Schätzhilfen

Um trotzdem schon vor einem eventuellen Gang zur Schlichtungsstelle eine ungefähre Einschätzung darüber zu bekommen, ob der eigene Mietzins angemessen ist oder nicht, gibt es so genannte Mietzinsrechner - beispielsweise von der Stadt Wien (mietenrechner.wien.at) oder von der Mietervereinigung (Achtung: beide sind nur für Wien bzw. den "Wiener Raum" gültig). Den Wiener Mietenrechner nützen laut Auskunft des Wohnbaustadtrats-Büros monatlich "einige Tausend" Wienerinnen und Wiener. Derzeit werden wegen der gerade bekanntgegebenen Richtwert-Erhöhung sogar täglich bis zu 900 Überprüfungen durchgeführt, sagt Hanno Csisinko, Sprecher von Wohnbaustadtrat Michael Ludwig (SPÖ), auf Anfrage von derStandard.at.

Beide Mietenrechner sind nur als Schätzhilfe anzusehen; empfohlen wird aber, sich an die Wiener Schlichtungsstelle (bzw. - außerhalb Wiens - an das zuständige Bezirksgericht) zu wenden, falls der eigene Mietzins signifikant höher ist als der hier ermittelte. Bei der Schlichtungsstelle der Stadt Wien wurden im Vorjahr 1.511 Anliegen betreffend der Mietzinsberechnung behandelt. Will man mit so einer Anfechtung aber Erfolg haben, sind bestimmte Fristen unbedingt einzuhalten. 

Auf die Fristen kommt es an

Hat man einen unbefristeten Mietvertrag, kann man bis zu drei Jahre nach Beginn des Mietverhältnisses überprüfen lassen, ob die Miethöhe angemessen ist. Bei einem befristeten Mietvertrag ist die Anfechtung der Mietzinshöhe sogar noch bis zu einem halben Jahr nach Ende (!) des Mietverhältnisses möglich: Diese Regelung ist besonders dann nützlich, wenn der Mieter grundsätzlich eine Verlängerung des auslaufenden Mietverhältnisses anstrebt, zuvor aber keinen Rechtsstreit mit dem Vermieter eingehen will (der die Chancen auf die Verlängerung möglicherweise zunichte machen würde). Bei Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis gelten die sechs Monate ebenfalls.

Auch wenn man diese Fristen versäumt, muss man aber noch nicht alle Hoffnung fahren lassen: Kommt man beispielsweise erst nach vier Jahren drauf, dass der Mietzins des unbefristeten Mietvertrags zu hoch sein könnte, kann man immer noch die Schlichtungsstelle bemühen. Wird dort dann tatsächlich ein zu hoher Mietzins festgestellt, kann vom Vermieter ein "Einfrieren" der Miete verlangt werden  ("Wertsicherungsvereinbarung"); die regelmäßigen, an den Index gekoppelten Erhöhungen dürfen dann nicht vorgeschrieben werden - so lange, bis der angemessene Mietzins erreicht ist.  (map, derStandard.at, 3.4.2012)