Ohne Förderung schneller und billiger

    28. Februar 2012, 17:52
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    Immer wieder verzichten Bauträger bewusst auf den Einsatz von Fördermitteln, um die strengen Vorgaben im geförderten Wohnbau zu umgehen und administrativen Aufwand einzusparen

    Zwei Projekte im Vergleich.

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    Die Fenster sind eingeschlagen, der Putz ist abgeblättert, die vielen Jahre des Leerstands sind nicht zu übersehen. Herde werden in diesem Gebäude schon lange nicht mehr hergestellt. Heute gehört die ehemalige Produktionsstätte der Gebe Koch- und Heizapparate Fabrik GmbH in der Linzer Straße in Wien-Penzing dem Supermarktriesen Hofer. Doch schon bald soll das Grundstück an die beiden Bauträger Familienwohnbau und WVG verkauft werden. Einzige Bedingung des Nocheigentümers: Im Erdgeschoß muss eine Hofer-Filiale errichtet werden.

    Die Arbeitsaufteilung der beiden Wohnbauträger ist ungewöhnlich: Während die WVG Bauträger Gesellschaft die denkmalgeschützte Ruine sanieren und mit frei finanzierten loftartigen Altbauwohnungen bestücken wird, entsteht daneben ein Neubau aus der Feder des Grazer/Wiener Architekturbüros Malek Herbst. In den Untergeschoßen errichtet die Familienwohnbau Gemeinnützige Bau- und SiedlungsgmbH geförderte Wohnungen, die zum Teil über den Wohnfonds vergeben werden, in den Geschoßen darüber schafft die WVG Eigentumswohnungen für den freien Markt.

    Insgesamt entstehen im neuen "Wohnwerk" 92 Wohneinheiten, 36 davon frei finanziert. "Ich weiß, so eine geschoßweise Trennung zwischen zwei Bauträgern ist sehr ungewöhnlich", sagt Jörg Wippel, Geschäftsführer der WVG Bauträger Gesellschaft. "Aber das Projekt ist bis ins letzte Detail durchdacht. Wir haben vor, auf den Allgemeinflächen und in den Wohnungen gleiche Materialien zu verwenden und gleiche Ausstattungsstandards zu setzen. Die Mieter und Eigentümer sollen den Übergang zwischen geförderten und frei finanzierten Wohnungen gar nicht erst wahrnehmen." Doch wie ist das möglich?

    "Ein frei finanziertes Projekt auf die Beine zu stellen ist viel einfacher und viel schneller", sagt Jörg Wippel. "Man spart sich viel Administrationsaufwand, braucht bestimmte Auflagen nicht zu erfüllen und kann die öffentliche Ausschreibung umgehen und stattdessen nach dem amerikanischen Negotiate-and-bid-Modell vorgehen." Während Projektentwicklung und Errichtung bei geförderten Projekten zwischen fünf und sechs Jahren dauerten, könne man bei einem frei finanzierten Projekt mit etwa drei Jahren rechnen. Wippel: "So sparen wir Zeit bei der Planung und Umsetzung. Das schlägt sich auch im Quadratmeterpreis nieder."

    Vergleichbarer Preis

    In der Errichtung wird das Wohnwerk laut Wippel "unter 1400 Euro pro Quadratmeter" kosten. Das ist durchaus vergleichbar mit den Kosten im geförderten Wohnbau. Der Verkaufspreis wird sich bei durchschnittlich rund 2450 Euro pro m² einpendeln. Im Herbst ist Baubeginn, spätestens im Sommer 2014 soll das frisch sanierte und erweiterte "Wohnwerk" an die Mieterinnen und Eigentümer übergeben werden. "Den herben Charme der Fabrik werden wir auf jeden Fall beibehalten", meint Pawel Bodzak, Projektleiter bei Malek Herbst Architekten. Dazu zählt die Verwendung von entsprechend rohen, industriellen Materialien sowie der Erhalt des denkmalgeschützten Backstein-Schornsteins im Innenhof. Auch das charakteristische Gebe-Logo mit der Flamme wird weiterhin an der Fassade prangen.

    Der gemeinnützige Bauträger Buwog Bauen und Wohnen GmbH, der üblicherweise im sozialen Wohnbau beheimatet ist, entwickelt zurzeit ebenfalls ein frei finanziertes Projekt in Wien, geplant von der Wiener Architektin Edda Bannert. Das sogenannte Danubio in Jedlesee, Floridsdorf, umfasst 108 Eigentumswohnungen, die zum größten Teil auf die Bedürfnisse von Jungfamilien zugeschnitten sind. Vor einem Monat war Baubeginn, die Fertigstellung ist für Juni 2013 geplant. "Eine kompakte Drei-Zimmer-Wohnung inklusive Stellplatz wird im Verkauf unter 200.000 Euro kosten", rechnet Gerhard Schuster, Geschäftsführer der Buwog, vor. Der Ausstattungsstandard orientiere sich mit "Parkettboden, Markenprodukten und Markenfliesen" an den Richtlinien des geförderten Wohnbaus. Auch die Errichtungskosten seien mit rund 1350 Euro pro m² mehr als konkurrenzfähig. Wie lautet das Geheimnis?

    "Es gibt kein Geheimnis. Wir können lediglich auf gewisse Qualitätsvorgaben, die wir nicht für zwingend notwendig erhalten, verzichten und dadurch günstiger bauen", meint Schuster. Beispielsweise werde man Kunststofffenster statt der im sozialen Wohnbau vorgeschrieben Holz- oder Holz-Alu-Fenster verwenden. Auch werde man nicht in Passivbauweise, sondern mit Niedrigenergiestandard bauen. "Es wird jedenfalls keine Qualitätseinbußen geben, die unsere Kunden als nachteilig empfinden könnten." Größter Vorteil solcher günstigen Wohnbauprojekte am freien Markt: "Die Stadt Wien spart sich Förderkosten in der Höhe von zwei bis 2,5 Millionen Euro, und wir errichten hochwertige, aber günstige Wohnungen für ehemalige Bewohner geförderter Wohnungen, für sogenannte Wohnungsverbesserer", erklärt Schuster. "Die leer werdenden bestehenden Wohnungen stehen damit wieder jenen förderwürdigen Menschen zur Verfügung, die sich auf dem freien Wohnungsmarkt nicht versorgen könnten." (Wojciech Czaja, DER STANDARD, Print-Ausgabe, 29.2.2012)

    • Die ehemalige Herdfabrik in Wien-Penzing wird zum "Wohnwerk" umgebaut - mit geförderten Miet- und frei finanzierten Eigentumswohnungen sowie einer Hofer-Filiale im Erdgeschoß.
      foto: wvg

      Die ehemalige Herdfabrik in Wien-Penzing wird zum "Wohnwerk" umgebaut - mit geförderten Miet- und frei finanzierten Eigentumswohnungen sowie einer Hofer-Filiale im Erdgeschoß.

    • Die Danubio-Anlage der Buwog in Jedlesee hat keine Förderungen und soll dennoch für Jungfamilien erschwinglich sein.
      foto: buwog

      Die Danubio-Anlage der Buwog in Jedlesee hat keine Förderungen und soll dennoch für Jungfamilien erschwinglich sein.

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