Immosteuer-Paket "zwischen Nonsens und Perfidie"

22. Februar 2012, 14:17
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WKÖ-FV-Obmann Malloth beklagt kurze Begutachtungsfrist des Steuerpaktes und rät von Panik-Verkäufen ab - Wiener Privatbank: "Vorsorgewohnungen attraktiv"

Das Modell Vorsorgewohnung wird nicht zugrunde gehen - das betonte am Mittwoch einmal mehr die Wiener Privatbank, die in einer gemeinsamen Pressekonferenz mit dem WKÖ-Fachverband der Immobilientreuhänder und dem Steuerberatungsunternehmen TPA Horwath auf einzelne Auswirkungen des Sparpakets der Regierung näher einging.

Die Immobilienexperten rechnen allerdings mit einem leichten Rückgang des Angebots an Vorsorgewohnungen und tendenziell steigenden Wohnungspreisen. Auswirkungen auf die Renditen des Modells dürften jedenfalls nur geringfügig zu spüren sein, in einem vorgerechneten Beispiel (63,47-Quadratmeter-Wohnung, um rund 200.000 Euro mit 50 Prozent Fremdkapital gekauft) sinkt die Rendite unter Berücksichtigung der neuen Immobiliensteuer nach 23 Jahren von 5,45 auf 4,85 Prozent.

"Entscheidendes Veranlagungsmotiv Sicherheit"

Helmut Hardt, Vorstandschef der Wiener Privatbank, sieht die Vorteile des Modells weiterhin in der langfristig sicheren (weil auch durch den Grundbucheintrag gegebenen) Geldanlage samt Inflationsschutz (durch die indexgesicherten Mieten). Diese Sicherheit "ist und bleibt entscheidendes Veranlagungsmotiv". Der bisherige steuerliche Vorteil, der nicht nur im steuerfreien Verkauf nach zehn Jahren, sondern auch im zehnjährigen Zeitraum für die Vorsteuerberichtigung lag, habe das Ganze "nur abgerundet", könne aber nicht das Hauptmotiv für eine solche Veranlagung sein. "Eine Vorsorgewohnung als Spekulationsobjekt zu kaufen, das ist der völlig falsche Ansatz."

WKÖ-Fachverbandsobmann Thomas Malloth sieht ebenfalls leichte Verschlechterungen für das Modell, es stehe deshalb aber nicht grundsätzlich zur Diskussion. Für das Sparpaket äußerte er am Mittwoch Verständnis; die Immobilienbranche sei "einer der ganz, ganz wenigen Bereiche, wo für die Regierung noch was zu holen ist". Allerdings beklagt er fehlende Investitionsanreize sowie "verfassungsrechtlich höchst bedenkliche" rückwirkende Maßnahmen. 

Häuslbauer sollten nicht vermieten

Roland Reisch, Immobilien-Steuerexperte bei TPA Horwath, ging im Detail auf die geplanten Maßnahmen ein. Er wies etwa darauf hin, dass die Steuerfreiheit beim Verkauf von "selbst erstellten" Gebäuden (Stichwort "Häuslbauer") nur dann gilt, wenn das Objekt innerhalb der letzten zehn Jahre nicht "zur Erzielung von Einkünften" gedient hat - sprich: nicht vermietet wurde. Wer sein selbst gebautes Haus vor dem Verkauf auch nur wenige Monate lang vermietet hatte, zahlt auf den Veräußerungsgewinn die neue 25-prozentige Steuer.

Die neuen Regelungen sollen per 1. April in Kraft treten. Wird danach ein Objekt verkauft, das vor dem 1. April 2002 erworben wurde, sind 86 Prozent des Verkaufserlöses (= Verkaufspreises) steuerfrei, die restlichen 14 Prozent stellen die Bemessungsgrundlage für die 25-prozentige Steuer dar - was im Endeffekt 3,5 Prozent Steuern auf den gesamten Verkaufserlös ergibt. Wurde das Grundstück nach dem 31. Dezember 1987 umgewidmet, sind 60 Prozent des Verkaufspreises steuerpflichtig.

Vor allem für Notare sei die neue Regelung wichtig, da die neue Steuer "im Wege der Selbstberechnung" durch die Parteienvertreter zu entrichten und zu melden ist - und zwar ab 2013. Konkret muss die Steuer als Vorauszahlung "am 15. des auf den Zufluss des Veräußerungserlöses zweitfolgenden Monats" erfolgen. Ein Verlust aus einer privaten Grundstücksveräußerung ist übrigens nicht ausgleichsfähig, kann also mit Gewinnen nicht gegengerechnet werden.

Geschäftsraum-Mieter sollte vorsteuerabzugsberechtigt sein

Die auch von Malloth vielkritisierte neue Regelung beim Vorsteuerabzug wirkt sich dahingehend aus, dass der Vorsteuerberichtigungszeitraum von zehn auf 20 Jahre verlängert wird und andererseits der Abzug nur noch dann vorgenommen werden kann, wenn im Rahmen der Vermietung für Geschäftszwecke (diese Regelung gilt also explizit nicht für Wohnzwecke, damit auch nicht für Vorsorgewohnungen) der Mieter die Räumlichkeiten für Umsätze verwendet, die nicht den Vorsteuerabzug ausschließen. Gemeinden, aber auch etwa Banken und Versicherungen sowie Unternehmen der öffentlichen Hand sind generell nicht berechtigt, beim Kauf einer Immobilie 20 Prozent Vorsteuer abzuziehen. Oft wurden deshalb Gesellschaften eigens zu dem Zweck gegründet, eine Immobilie zu kaufen und dann an eine Gemeinde günstig weiterzuvermieten.

Dieser Praxis wird damit ein Riegel vorgeschoben. "Vermieten Sie nicht mehr an Ärzte, Banken, Versicherungen!", warnte Malloth deshalb in gewohnt launiger Manier.

Inflationsabschlag ab dem elften Jahr

Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie ist die 25-prozentige Steuer übrigens vom Unterschiedsbetrag zwischen dem Veräußerungserlös und dem Buchwert zu zahlen. Finanzierungskosten der Anschaffung können nicht mehr zur Verkleinerung der Bemessungsgrundlage beitragen, Nebenkosten der Anschaffung aber schon.

Der von Malloth unbedingt eingeforderte Inflationsabschlag kam, wie bereits berichtet, in "sehr beschränkter" Form: Wer eine veräußerte Immobilie mindestens zehn Jahre lang besaß, darf ab dem 11. Jahr zwei Prozent an Inflationsabschlag berechnen, allerdings nur bis zu maximal 50 Prozent.

Gleichstellung mit anderen Veranlagungsarten

Was die neuen Steuern letztendlich für den heimischen Immobilienmarkt bewirken werden, darauf gebe es noch keine wirkliche Antwort, sagte der WKÖ-Fachverbandsobmann. Eine weitere Verknappung des Wohnungsangebots vor allem in Wien sei aber wahrscheinlich, denn aus den Mitteln der Wohnbauförderung werden schon jetzt zu wenig Wohnungen gebaut, andererseits stelle das Paket keinerlei Investitionsanreize für frei finanzierte Wohnungen dar. Vor einem panikartigen Verkauf von Immobilien noch vor dem 1. April, um die neue Steuer noch nicht zahlen zu müssen, rät er ab: "Bitte hier vorsichtig sein. Immobilien sind nicht für Schnellschüsse gedacht."

Steuerexperte Reisch sieht die neue Steuer aus Gründen der Steuerfairness jedenfalls als gerechtfertigt an. Österreich ziehe damit einerseits mit anderen EU-Ländern, beispielsweise Deutschland, mit, andererseits werden damit Gewinne aus Immobilienverkäufen lediglich mit jenen aus anderen Veranlagungsarten gleichgestellt.

Begutachtung bis 27. Februar

Das "Stabilitätspaket" der Regierung läuft im parlamentarischen Begutachtungsverfahren übrigens als "Stabilitätsgesetz 2012", die einzelnen Maßnahmen sind auf die Fachministerien verteilt. Die immobiliensteuerlichen Maßnahmen verstecken sich im "Beitrag des Finanzministeriums zum Stabilitätsgesetz", der insgesamt neun Gesetzesänderungen und eine neue Verordnung enthält.

Die Frist für Stellungnahmen ist sehr kurz, sie endet schon am 27. Februar, was Malloth nicht glücklich macht. Der Fachverbands-Obmann hatte am Mittwoch aber noch einen anderen Appell an den Gesetzgeber: Das Paket werde "sowieso vor dem Verfassungsgerichtshof landen", es sollte deshalb am besten "gleich so gestaltet werden, dass es nicht zu jahrelangen Unsicherheiten kommt".

"Nonsens oder Perfidie?"

Manche Details seien schlicht nicht nachvollziehbar, etwa der Stichtag 1.1. 1988 für die Besteuerung von Umwidmungsgewinnen, so Malloth weiter. Dass die Regierung mit einer Milliarde an Einnahmen durch den Wegfall der Vorsteuer-Begünstigung rechnen kann, hält er im Übrigen für möglich - nicht aber die geplanten zwei Milliarden aus der Immobiliensteuer. "Ist es Nonsens oder Perfidie?", fragt er deshalb, ohne darauf vermutlich eine Antwort zu bekommen. (Martin Putschögl, derStandard.at, 22.2.2012)

  • Vorsorgewohnungen - hier im Bild das Rendering eines in Kürze startenden Projekts der Wiener Privatbank in Wien-Währing - bleiben weiterhin eine attraktive Veranlagungsform, ist sich die Branche sicher. Das Angebot könnte dennoch in Zukunft etwas knapper werden.
    foto: wiener privatbank

    Vorsorgewohnungen - hier im Bild das Rendering eines in Kürze startenden Projekts der Wiener Privatbank in Wien-Währing - bleiben weiterhin eine attraktive Veranlagungsform, ist sich die Branche sicher. Das Angebot könnte dennoch in Zukunft etwas knapper werden.

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