Gemeinnützige fürchten weitere Verteuerung der Grundstücke

13. Februar 2012, 15:30
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Obmann Wurm: "Erschwerte Um­setzung des Kaufoptionsmodells" - ÖHGB-Präsident Noszek findet es "originell", dass Spekulanten künftig sogar begünstigt werden

Die gemeinnützigen Bauvereinigungen befürchten weiter steigende Grundstückskosten als Folge des am Freitag vorgestellten Sparpakets der Regierung. Die Mietkäufe könnten verteuert, die Wohnbauförderung stärker unter Druck kommen. Schließlich könnten die Länder und Gemeinden durch den 5,2 Milliarden Euro schweren Sparbeitrag finanziell unter Druck kommen, was sich auf die Wohnbauförderung auswirken könnte.

Bis 1. April, wenn die neue Immobilienbesteuerung in Kraft tritt, könnten zwar viele Grundstücke auf den Markt geworfen werden, was die Grundstückspreise theoretisch verbilligen könne, sagte Karl Wurm, Obmann des Österreichischen Verbands gemeinnütziger Bauvereinigungen (GBV), am Montag. Das sei wegen der Kürze des Zeitraums aber unwahrscheinlich. Es sei aber auch möglich, dass die Besteuerung schon vorab auf den Verkaufspreis aufgeschlagen werde. 

"Preise für sozialen Wohnbau nicht mehr leistbar"

Schon jetzt gelte: "Wenn die Grundstücke nicht billiger werden, gibt es keine Zukunft für den sozialen Wohnbau. Diese Preise sind nicht mehr leistbar." Seiner Darstellung nach machen die Grundkosten pro Quadratmeter Nutzfläche schon jetzt bis zu 60 Prozent der Errichtung aus. Nur "eher theoretisch" und zeitverzögert könnten die höheren Bundeseinnahmen durch die Immobilienbesteuerung bei den Ländern ankommen. In der Praxis müsse es eine Preisregelung für Grundstücke geben, die für den sozialen Wohnbau verwendet würden, forderte Wurm: "Das funktioniert in Südtirol und Bayern, warum sollte das in Österreich wettbewerbswidrig sein?"

Durch die neue Regelung für den Vorsteuerabzug werde es für die bessergestellte Klientel der Gemeinnützigen künftig schwerer, eine allfällige Kaufoption auszuüben. Bisher konnte eine Mietwohnung nach 10 Jahren ohne Rückzahlung von Umsatzsteuer verkauft werden. "Wird der Vorsteuerberechtigungszeitraum nun verlängert, schlägt sich die daraus resultierende teilweise Rückzahlung der Umsatzsteuer entweder in einem entsprechend höheren Kaufpreis nieder oder er wäre von der Bauvereinigung zu tragen, was zu Lasten der immer wichtiger werdenden Eigenkapitalausstattung der Gemeinnützigen gehen würde." 

Kaufoptionen könnten teurer werden

Was die bestehenden Verträge angehe, sei man noch am Analysieren. "Wir gehen allerdings davon aus, dass höhere Kosten von den Käufern zu bezahlen sind." Bei Kaufoptionswohnungen bekommt der Mieter das Recht, nach einer bestimmten Zeit die gemietete Sache zu erwerben. Bei vielen Gemeinnützigen besteht diese Option, wenn der eingehobene Grundkostenbeitrag eine bestimmte Grenze überschreitet.

Ohne Übergangsfristen wären davon jährlich rd. 2.300 Wohnungen mit Kaufoption betroffen, rechnen die Gemeinnützigen vor. Wird die Verrechnung der Umsatzsteuer künftig auf 20 Jahre verlängert, würde eine durchschnittlich große Wohnung um 10.000 bis 15.000 Euro teurer.

ÖHGB: "Spekulanten werden begünstigt"

Wie berichtet, sieht das Konsolidierungspaket der Bundesregierung den Wegfall der zehnjährigen Spekulationsfrist bei Immobilienverkäufen vor. Ab April müssen auch die Veräußerungsgewinne von Immobilien, die länger als zehn Jahre gehalten wurden, mit 25 Prozent versteuert werden (ausgenommen sind selbst gebaute Häuser sowie Hauptwohnsitze).

Für "originell" hält der Präsident des Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbundes (ÖHGB), Friedrich Noszek, nun die Tatsache, dass die neue Regelung Spekulanten de facto sogar steuerlich begünstige. Bisher galt nämlich bei einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist der jeweilige Einkommenssteuersatz des Verkäufers, der damit in der Regel über die 50-Prozent-Grenze kam. Nach zehn Jahren war der Verkauf dafür steuerfrei. "Für spekulative Käufer und Verkäufer, die eine Immobilie meist keine zehn Jahre lang behalten, halbiert sich die Besteuerung somit von 50 auf 25 Prozent. Ich glaube, dass man das nicht bedacht hat", so Noszek.

Auch er fordert, dass bei der Besteuerung des Veräußerungsgewinns "in jedem Fall auch die Inflation in der Zeit zwischen Anschaffung und Weiterverkauf der Immobilie berücksichtigt werden muss. Da gibt es sicher noch eine Diskussion."

"Vorsorgewohnungen verlieren an Attraktivität"

Für Vorsorgewohnungen sei der Wegfall der 10-jährigen Spekulationsfrist überdies "sicher negativ", so Noszek weiter. Die neue Regelung, die für Anschaffungen ab dem 1. April 2002 gilt, sei "sehr ungünstig, wenn ein Verkauf erfolgt". Hatte eine Vorsorgewohnung nämlich bisher nicht den gewünschten Ertrag gebracht, "was oft der Fall war", dann habe man das Objekt mit Gewinn verkaufen "und die Wertsteigerung lukrieren können", erklärt Noszek. "Denn die Mieterlöse allein waren in der Praxis oft nicht einträglich genug. Die Banken und Bauträger, die diese frei finanzierten Wohnungen anboten, bewarben ihre Vorsorgeobjekte oft mit Ertragschancen im Bereich von 7 Prozent jährlich. Das ist in vielen Fällen nicht aufgegangen", so der ÖHGB-Präsident. Und nun solle auch die Wertsteigerung angeknabbert werden, was die Attraktivität von Vorsorgewohnungen mindern werde.

Wiener Privatbank: Weiterhin gute Immobiliengeschäfte

Eine Darstellung, der die Wiener Privatbank allerdings widerspricht: Alfred Reisenberger, Leiter des Asset Managements, hält Immobilieninvestments immer noch für attraktiver als das herkömmliche Sparbuch, wo die Anleger "aktiv in die Falle der Wertvernichtung laufen". Zwar sei jede Art von Steuer "negativ für die Stimmung", aber er glaube nicht, "dass das eine große Auswirkung hat", so Reisenberger gegenüber der Austria Presse Agentur.

Seien Erklärung: Bei Immobilien überwiege der Sicherheitsgedanke, die Attraktivität liege in der Ersparnis der Umsatzsteuer und im Anstieg des Wertes. Spekulative Immobilienverkäufe würden durch den neuen Einheitssteuersatz von 25 Prozent begünstigt, räumte aber auch Reisenberger ein. (APA/red)

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    Gemeinnützigen-Obmann Karl Wurm: "Preisregelungen für Grundstücke, die für den sozialen Wohnbau verwendet werden, funktionieren in Südtirol und Bayern. Warum sollte das in Österreich wettbewerbswidrig sein?"

  • ÖHGB-Präsident Friedrich Noszek: "Für spekulative Käufer und Verkäufer, die eine Immobilie meist keine 
zehn Jahre lang behalten, halbiert sich die Besteuerung."
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    ÖHGB-Präsident Friedrich Noszek: "Für spekulative Käufer und Verkäufer, die eine Immobilie meist keine zehn Jahre lang behalten, halbiert sich die Besteuerung."

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