Fällt die Spekulationsfrist, droht eine Wohnungsnot
Wenn die Welt rundherum zusammenbricht, steuern
Anleger sichere Häfen an. Und als der sicherste aller Häfen galt
bisher eine Wohnimmobilie in Wien - wer hier investiert hat, musste
kein René Benko oder Karl Wlaschek sein, um sein Vermögen ordentlich
zu vermehren. Eine laufende Rendite aus der Vermietung auf einem
stabilen und durch Mietrecht und Förderungen vor Blasen geschützten
Markt - inklusive Steuervorteile - war praktisch staatlich
garantiert. Zinsen für den Kredit sowie Ausgaben wie Maklergebühren
konnten von der Einkommensteuer abgesetzt werden, dazu war der
Verkauf der Wohnung nach zehn Jahren steuerfrei.
Diese heile Welt steht vor dem Kollaps: Dem sicheren Hafen
Wohnimmobilie steht ein Sturm bevor, der Hurrikan Katrina alt
aussehen lässt. Wird die zehnjährige Spekulationsfrist im Zuge des
Sparpakets abgeschafft oder auch nur auf 15 Jahre verlängert, wird
das Modell Vorsorgewohnung unattraktiv. Denn die Änderung kommt zum
ungünstigsten Zeitpunkt - dann, wenn der Markt bereits angespannt
ist. Grundstückspreise und Baukosten sind in den vergangenen Jahren
explodiert, während die Kaltmieten mit rund zehn Euro pro
Quadratmeter und Monat eine Grenze erreicht haben, die aufgrund der
Einkommenssituation der potenziellen Mieter sozusagen in Stein
gemeißelt ist.
Ein einfaches Rechenbeispiel: Wer eine 50-Quadratmeter-Neubauwohnung
um 4000 Euro pro Quadratmeter kauft und um zehn Euro kalt vermietet
(und wer kann das schon heutzutage?), bekommt 6000 Euro jährlich, was
einer Rendite von drei Prozent vor Steuern entspricht. Damit kann man
schon den Kredit für den Kauf kaum finanzieren, zumal ja ein Teil des
Ertrags für Renovierungen vor der erfahrungsgemäß alle fünf Jahre
fälligen Neuvermietung auf die Seite gelegt werden muss. Da gibt es
viel bessere Investments, selbst im Immobilienbereich; etwa die
mündelsichere Wohnbauanleihe, die bis vier Prozent Zinsen p. a.
KESt-frei ist. Aber auch offene Immo-Fonds oder dividendenstarke
Immo-Aktien erscheinen attraktiver als ein Wohnungskauf. Wird vor
diesem Hintergrund noch das "Steuerzuckerl" beim Verkauf nach zehn
Jahren gestrichen, kauft wohl niemand mehr Vorsorgewohnungen - Pech
für Bauträger, Entwickler und auf solche Modelle spezialisierte
Unternehmen.
Doch nicht nur Anleger und Immobilienwirtschaft werden leiden! Mal
sehen, was passiert, wenn in Wien jährlich Hunderte hochwertige
Wohnungen einfach nicht gebaut werden. Denn eins ist sicher: Der
Bedarf an Wohnraum wird in Zukunft nicht geringer.
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OTS0175 2012-02-07/18:15