Ein kleiner Unterschied zur AK "muss ja sein"

Wiens Wohnbaustadtrat Ludwig ist bei den Richtwertmieten fast auf Linie der Arbeiterkammer und will keine Passivhäuser bauen, die dann nicht so genutzt werden, wie sie sollten

Michael Ludwig will künftig "kleinere, kompaktere" Wohnungen bauen lassen - einerseits aus budgetären Gründen, andererseits aber auch, weil der Wiener Wohnbaustadtrat (SPÖ) den geänderten Lebensbedingungen der Menschen Rechnung tragen will: "Mehr Scheidungen, Trennungen, aber auch wieder neue Beziehungen, damit verbunden andere Formen des Wohnraums."

Den Vorstoß des Gemeinnützigen-Obmanns Karl Wurm, wonach es nötig sein werde, Abstriche beim Wohnbau zu machen, teil Ludwig im derStandard.at-Gespräch. "Man muss sich genauer anschauen, wo man Einsparungen vornehmen kann. Durch den laufenden Qualitätsanstieg sind gleichzeitig die Kosten angestiegen. Dazu kommt, dass in allen drei Bereichen, die für die Kosten eines Wohnbaus verantwortlich sind - Grundstückspreise, Bau- und Finanzierungskosten -, die Preisspirale in den letzten Jahren stark nach oben gegangen ist."

Beim Bau von Passivhaus-Wohnbauten willl er ebenfalls genau beobachten, ob sie dann auch im Sinne ihres Erfinders genutzt werden. "Denn ein Passivhaus hat ja nur dann Sinn, wenn man bestimmte Verhaltensregeln einhält. Wenn man das nicht tut, hat man den Nachteil der höheren Kosten, aber nicht den Vorteil der Energieeinsparung."

In Sachen Kasernen-Areale macht Ludwig Druck auf den Bund: Die Stadt habe Entscheidendes mitzureden, was die weitere Entwicklung der zum Verkauf stehenden sieben Wiener Heeres-Areale betrifft, und er geht davon aus, "dass dieses Bewusstsein sicher auch im Ministerium vorhanden ist". Er wünscht sich so wie Wiens grüne Vizebürgermeisterin Maria Vassilakou einen Paketverkauf, der Ball liege nun aber beim Ministerium (siehe dazu auch Artikel).

Das Gespräch führte Martin Putschögl.

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derStandard.at: Vergangene Woche gab es wieder ein Geplänkel um die Mieten zwischen Arbeiterkammer und Immobilienwirtschaft. Letztere spricht - wie auch die Rathaus-Opposition - gern vom "Gebührenwucher" bzw. von der "Gebührenlawine", die das Wohnen so teuer mache. Was denken Sie, wenn Sie das hören?

Ludwig: Zumindest für Wien stimmt das nicht. Wenn man sich die Zahlen anschaut, sieht man, dass der größte Preistreiber der Wohnkosten in den letzten zehn Jahren der private Wohnhausbereich war und dort vor allem die Neuvermietungen besonders stark zu Buche schlugen.
Ich fordere seit langem ein noch transparenteres System der Zu- und Abschläge bei den Richtwertmieten, denn bei manchen Objekten kommt es zu einer fast 100-prozentigen Verteuerung durch die Zuschläge. Abschläge gibt's ohnehin in den wenigsten Fällen. Vor allem sollte es eine Limitierung der Zuschläge bei 25 Prozent des Richtwerts geben, auch deshalb, weil es beispielsweise den Lagezuschlag gibt, wo es keine eingebrachte Leistung des Vermieters oder Hauseigentümers gibt. Wenn etwa eine U-Bahn in unmittelbarer Nähe des Hauses errichtet wird, hat der Hauseigentümer nichts dazu beigetragen, kassiert aber trotzdem überproportional stark durch den Lagezuschlag.

derStandard.at: Die Arbeiterkammer ist von den 25 Prozent bereits abgerückt, sie fordert jetzt eine Deckelung bei nur noch 20 Prozent des Richtwerts.

Ludwig: Ein bisschen ein Unterschied muss ja sein. (lacht)

derStandard.at: Der Wiener Richtwert ist mit 4,91 Euro der zweitniedrigste aller Bundesländer. Bei der Festlegung 1994 wurde er künstlich niedrig gehalten, eben wegen des hohen Anteils an Mietwohnungen in Wien. Aber ist das Verhältnis zwischen den Bundesländern noch gerechtfertigt? In der Steiermark und in Vorarlberg ist er deutlich höher.

Ludwig: Da muss man sich anschauen, wie das in der Praxis aussieht. In Graz werden durchaus auch immer wieder Mietvertragsabschlüsse unterhalb des Richtwerts erzielt. Richtig ist sicher, dass wir durch diese Vorgaben auch mitbewirken wollen, dass es für die Mieterinnen und Mieter eine günstigere Situation gibt. Das andere ist, dass wir sehr viele geförderte Wohnungen auf den Markt bringen wollen, um Angebot und Nachfrage in einem für die Mieter günstigen Verhältnis zu halten. Wir haben in Wien auch in wirtschaftlich schwierigen Zeiten immer alle Wohnbaumittel für den Wohnbau ausgegeben und als Bundesland bzw. als Stadt Wien sogar noch Mittel draufgelegt. Bei uns ist die Forderung nach einer neuerlichen Zweckbindung der Wohnbauförderung deshalb nicht notwendig. Solange es die gegeben hat, haben wir beispielsweise 450 Millionen Euro bekommen, als Stadt noch einmal 150 Millionen draufgelegt. Also das Budget war auch im letzten Jahr der Zweckbindung in etwa bei 600 Millionen Euro.

derStandard.at: Wünschen Sie sich, dass die Wohnbaufördermittel des Bundes flexibler auf die Länder aufgeteilt werden können, je nach Notwendigkeit?

Ludwig: Aus Wiener Sicht heraus würde ich mir das natürlich wünschen. Das ist aber ohnehin ein Teil der Verhandlungen im Finanzausgleich. Wir haben als Großstadt, die auch viele Aufgaben der gesamten Ostregion mit abdeckt, andere Herausforderungen als vielleicht in anderen Bundesländern, aber ich bin so fair zu sagen, dass wir das im Gesamtverbund zwischen allen Bundesländern sehen müssen. Das wird sicher Aufgabe des Finanzausgleichs sein, auf diese unterschiedlichen Rahmenbedingungen, in denen sich die Länder bewegen, einzugehen.

derStandard.at: Gemeinnützigen-Obmann Karl Wurm hat erst kürzlich festgestellt, dass der Wohnbau heute einfach zu teuer ist - unter anderem wegen der strengen Vorschriften bezüglich Barrierefreiheit etc. Glauben Sie, dass es möglich ist, Abstriche zu machen?

Ludwig: Ich bin der Meinung des Kollegen Wurm, dass man sich genauer anschauen muss, wo man Einsparungen vornehmen kann. Wir haben in Österreich generell und ganz besonders in Wien im geförderten Wohnbau eine sehr hohe Qualität erreicht, die auch international große Akzeptanz besitzt. Ich habe bei der vorletzten Architekturbiennale in Venedig eine Ausstellung über den geförderten Wiener Wohnbau präsentiert, die so starkes Interesse ausgelöst hat, dass wir diese Ausstellung mittlerweile in Berlin, München, Belgrad, Ankara und Shenzhen in China gezeigt haben und auch in Washington und in New York präsentieren werden. Die hohe Qualität liegt zum Teil deutlich über dem, was im frei finanzierten Wohnbau gemacht wird. Die Innovationen der letzten Jahre im Wohnbau in Wien sind fast ausschließlich vom geförderten Wohnbau ausgegangen. Und wir haben auch insgesamt den Wohnbau sehr stark modifiziert.
Was aber sicher auch richtig ist: Durch den laufenden Qualitätsanstieg sind gleichzeitig die Kosten angestiegen. Dazu kommt, dass in allen drei Bereichen, die für die Kosten eines Wohnbaus verantwortlich sind - Grundstückspreise, Bau- und Finanzierungskosten -, die Preisspirale in den letzten Jahren stark nach oben gegangen ist.

derStandard.at: Wie wollen Sie da gegensteuern? Ihr Budget für 2012 liegt bei 557 Millionen Euro.

Ludwig: Mein Hauptanliegen für die nächsten Jahre ist es, zwei Dinge miteinander zu verbinden: die hohe Qualität des Wiener geförderten Wohnbaus und eine Stabilisierung der Mieten. Wir müssen dabei viele Aspekte berücksichtigen: die Situation am Arbeitsmarkt, die Einkommenssituation und auch die stärkere Mobilität in den zwischenmenschlichen Beziehungen - mehr Scheidungen, Trennungen, aber auch wieder neue Beziehungen, damit verbunden andere Formen des Wohnraums. Ich habe deshalb auch vor, einen Schwerpunkt auf kleinere, kompaktere Wohnungslösungen zu legen, die auch kostengünstiger sind. Wesentlich ist, was unterm Strich an Mieten und Eigenmittelbeiträgen herauskommt. Da ist mir schon einiges gelungen, beispielsweise die supergeförderten Wohnungen, wo die Mieter keinen oder nur einen sehr geringen Eigenkapitalbeitrag zu leisten haben. Gerade für jüngere Menschen, die ins Berufsleben einsteigen oder eine Familie gründen, ist das eine große Hilfe.

derStandard.at: Sie haben im vergangenen Jahr groß gefeiert, dass Wien "Passivhaus-Welthauptstadt" ist. Mittlerweile wird immer häufiger kritisiert, dass keine neuen Projekte entstehen. Wird Wien auch in fünf Jahren noch Welthauptstadt sein?

Ludwig: Wir haben gerade die größte Passivhaus-Siedlung Europas in Fertigstellung, "Eurogate" auf den Aspang-Gründen im 3. Bezirk, und wir haben weitere Projekte in Umsetzung, etwa im Sonnwendviertel beim künftigen Hauptbahnhof und auf den Mautner-Markhof-Gründen im 11. Bezirk, wo Teilbereiche des gesamten Bauplatzes mit Passivhaus-Qualitäten versehen werden. Also stimmt die Kritik so nicht ganz. Ich bin dafür, dass wir das Passivhaus anbieten, solange auch die Nachfrage besteht. Es gibt Menschen, die wollen gerne in einem Passivhaus wohnen, und es gibt andere, die wollen das aus verschiedenen Gründen nicht. Das muss man respektieren; alles hat Vor- und Nachteile. Der Vorteil beim Passivhaus ist es, mittelfristig Energiekosten einzusparen. Der Nachteil ist, dass die Investitionskosten trotzdem im Schnitt noch zehn bis zwölf Prozent höher sind. 

derStandard.at: Die Herstellungskosten gleichen sich aber immer mehr an jene herkömmlicher Bauten an.

Ludwig: Richtig. Aber noch sind sie höher. In Wirklichkeit gehen wir aber ohnehin schon den nächsten Schritt: Wir wollen ja nicht mit dem Passivhaus zufrieden sein. Wir haben zusätzlich im geförderten Wohnbau seit mehr als zehn Jahren verpflichtend den Niedrigenergiehaus-Standard, jetzt viele Projekte in Passivhaus-Qualität, und wir gehen jetzt in Richtung "Total Quality Building". Dabei schauen wir uns den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes an, von der Planung und der Herstellung bis zum Abbruch und Recycling. Wie schaut der Energieaufwand im Gesamtprojekt aus, und was ist notwendig, um ein solches Gebäude zu sanieren? Wissenschaftlich begleitet machen wir das auch bei den Passivhäusern: Was bedeutet es in zehn, 15 Jahren an Kosten, wenn man beispielsweise die Haustechnik renovieren muss? Diese Dinge beobachten wir sehr genau, und ich würde mich freuen, wenn wir mit unseren Initiativen Nachfolger auslösen, wenn uns andere Länder und Städte da Konkurrenz machen. Da sehe ich aber noch nicht die große Herausforderung. Ich meine, dass wir da schon ganz an der Spitze sind.

derStandard.at: Ist die Nachfrage nach Passivhäusern da, fragt also eine "kritische Masse" an Wiener Wohnungssuchenden aktiv danach?

Ludwig: Auf der einen Seite gibt es eine Zielgruppe, die sich ganz bewusst mit ökologischem Bauen beschäftigt und auch ganz bewusst in einem Passivhaus wohnen will. Das hat ja für manche Zielgruppen auch bestimmte Vorteile, zum Beispiel für Allergiker, durch die kontrollierte Be- und Entlüftung. Für andere Menschen ist das weniger wichtig. Die ziehen in ein Passivhaus vor allem wegen der guten Lage. Das gilt auch für "Eurogate", wo viele Mieterinnen und Mieter einfach nur im 3. Bezirk wohnen wollten, und das war die beste Möglichkeit für sie.
Die Menschen verbringen heute nicht mehr den Großteil ihres Lebens in einer Wohnung, sondern es gibt eine viel höhere Mobilität. Dem muss man gerecht werden, und deshalb müssen wir für möglichst unterschiedliche Bedürfnisse möglichst unterschiedliche Wohnformen anbieten. Ich sage immer, ich möchte keine Wohnung von der Stange anbieten, sondern ich möchte auf unterschiedliche Lebensbedürfnisse reagieren. Aus diesem Grund unterstützen wir ja zum Beispiel auch Baugruppen, in denen sich Menschen zusammenfinden, die gemeinsam wohnen wollen und schon in der Planungsphase mitreden wollen. Das ist natürlich ein Programm für eine sehr kleine Zielgruppe. Aber das macht ja nix. Es soll Möglichkeiten geben für Leute, die sagen, "Ich möchte viel Zeit investieren in die Planungsphase", und es muss umgekehrt auch leistbare Wohnformen geben für Leute, die sagen, "Ich brauche möglichst schnell eine Wohnung, weil ich gerade eine Scheidung oder eine Trennung hinter mir habe, ich kann da jetzt nicht lange wo mitdiskutieren und mitplanen".
Ich will nicht eine bestimmte Anzahl an Passivhauswohnungen auf den Markt bringen, die dann nicht so genutzt werden, wie sie zu nutzen sind. Denn ein Passivhaus hat ja nur dann Sinn, wenn man bestimmte Verhaltensregeln einhält. Wenn man das nicht tut, hat man den Nachteil der höheren Kosten, aber nicht den Vorteil der Energieeinsparung. Es muss also beides zusammenspielen: die "Hardware" der Wohnung, aber auch die "Software", diese Wohnung entsprechend zu benützen. Wir machen das mit viel Aufklärung, denn das ist natürlich auch eine Frage des Bewusstseinsstandes. Aber es gibt auch Personen, die sich nicht daran halten wollen, die sagen, "Ich will bei offenem Fenster schlafen, für mich ist die kontrollierte Be- und Entlüftung eher ein Nachteil". Denen würde ich dann eine andere Wohnform empfehlen.

derStandard.at: In der warmen Jahreszeit kann man ja auch im Passivhaus bei offenem Fenster schlafen.

Ludwig: Prinzipiell ja. Aber dann hat man nicht den Vorteil der Be- und Entlüftung. Und trotzdem die zehn Prozent höheren Investitionskosten.

Seestadt Aspern "erst 2030 oder 2035 endgültig abgeschlossen"

derStandard.at: Weil Sie vorhin schon die Baugruppen erwähnt haben: Die Baugruppen in Aspern werden höchstwahrscheinlich die ersten Seestadt-Bewohner sein. Wann kommen die nächsten?

Ludwig: In Aspern wird es mehrere Dinge gleichzeitig geben, wir haben ja dort auch einen Schwerpunkt der Wohnbauinitiative. Die sechs Konsortien sind jetzt gestartet und bauen dort 6.250 Wohnungen.
Diese Initiative wurde deshalb möglich, weil es so ein historisches Zeitfenster der niedrigen Zinsen gegeben hat. Und deshalb haben die Konsortien natürlich auch starkes Interesse daran, die Projekte schnell umzusetzen. Das heißt, es wird jetzt auch sehr schnell Wohnbauprojekte aus dem Titel der Wohnbauinitiative geben.

derStandard.at: Sozialbau-Chef Herbert Ludl glaubt, dass die ersten Bewohner erst 2015 einziehen werden.

Ludwig: Ich gehe eher von 2014 aus. Ob das jetzt aber drei Monate auf oder ab sind ... darüber will ich nicht streiten.

derStandard.at: Sind die Liegenschaftstransaktionen in der Seestadt erledigt? Da gab's ja zuletzt auch Verzögerungen.

Ludwig: Die Entwicklung der Seestadt Aspern ist eine schrittweise. In der ersten Bauphase gibt es kein Problem, das uns noch irgendwie abhalten könnte. Im Anschluss gibt es entsprechend dem Masterplan noch weitere Schritte, wo es weitere Widmungen gibt. Das Ganze ist ein Prozess, der uns über die nächsten Jahre - ich will nicht sagen Jahrzehnte - begleiten wird. Wahrscheinlich werden wir die Seestadt Aspern erst 2030 oder 2035 endgültig abschließen können. Ich halte das auch für richtig, dass man ein so großes Projekt nicht am Reißbrett hinknallt, sondern schrittweise vorgeht, so dass man immer noch die Möglichkeit hat, die Bedürfnisse zu adaptieren.
Wichtig ist, dass die Wohnbauten gleichzeitig mit der verkehrstechnischen Infrastruktur - sprich mit der U-Bahn - und auch mit der sozialen Infrastruktur umgesetzt werden, also etwa mit der Schulraumversorgung. Ich glaube, da wird die Seestadt Aspern ein tolles Projekt, mit dem auch sehr viele ökologische Neuerungen verbunden sind. Wir versuchen dort den erneuerbaren Energien noch stärker zum Durchbruch zu verhelfen, von Geothermie bis Photovoltaik.

derStandard.at: Der Nachteil der Zug-um-Zug-Bebauung ist, dass man jahrelang neben einer Baustelle wohnt. Glauben Sie nicht, dass das manche Leute zumindest vorerst davon abhalten kann, nach Aspern zu ziehen?

Ludwig: In einer Großstadt wohnt man relativ schnell neben einer Baustelle. Die hat natürlich den Nachteil von Lärm und Staub, aber auch den Vorteil, dass man auf kommende Bedürfnisse reagieren kann.

derStandard.at: Die Mietpreise in den Bauten aus der Wohnbauinitiative sind zehn Jahre lang gebunden ...

Ludwig: Da muss man noch präzisieren: Für die, die in den ersten zehn Jahren den Vertrag abschließen, gilt das unbefristet. Also wenn jemand nach neun Jahren einen neuen Vertrag abschließt, dann hat der für die gesamte Zeit seiner Vertragsdauer die günstigen Konditionen. Verträge, die nach diesem Zeitraum abgeschlossen werden, werden dann nach den marktüblichen Konditionen abgeschlossen.
Das ist nicht so in anderen Städten. Ich war vor kurzem in Hamburg. Da ist es so, dass nach dem Auslaufen des Vertrages eine starke Steigerung der Mieten auch für die ursprünglichen Mieter zu erwarten ist. Das ist bei unserem Modell anders.

derStandard.at: Halten Sie die zehn Jahre nicht für einen eher kurzen Zeitraum, wenn man die doch eher lange Lebensdauer von Wohnbauten, 50 Jahre aufwärts, in Betracht zieht?

Ludwig: Es ist uns bei der Wohnbauinitiative gelungen zu bewerkstelligen, dass man in den ersten zehn Jahren ähnliche Konditionen wie im geförderten Wohnbau hat. Das ist keine Selbstverständlichkeit, denn das Prinzip der Initiative ist ja, dass es sich bei diesen Bauten um frei finanzierte Wohnungen handelt. Die werden ohne Wohnbauförderung errichtet. Von daher sehe ich es als einen großen Erfolg an, dass es mir gelungen ist, mit den Konsortien diese ersten zehn Jahre auszuverhandeln.
Sehr wahrscheinlich werden sich nach Ablauf der zehn Jahre die Mieten erhöhen - abhängig natürlich von der generellen Mietenentwicklung. Aber für die, die als Erste dort einziehen, wird es Mieten geben, die sich am geförderten Wohnbau orientieren. Das wird insbesondere auch für den Mittelstand und für den gehobenen Mittelstand ein Vorteil sein, weil es bei diesen Bauten keine Einkommensgrenzen gibt. Auch Personen, die sehr knapp über den Einkommensgrenzen liegen, werden eine Möglichkeit haben, dort zu vergleichbaren Konditionen qualitätsvolle und kostengünstige Wohnungen zu bekommen.
Das dient auch der sozialen Durchmischung. Es muss auch innerhalb der Stadt verteilt immer unterschiedliche soziale Gruppen und Berufsgruppen geben, aber auch eine Generationsdurchmischung und eine Durchmischung von Zuwanderern und Österreichern, die schon immer hier gelebt haben. Eine sinnvolle funktionale und soziale Durchmischung ist ein Kernelement einer gut funktionierenden Stadt, und da versuche ich immer an mehreren Schräubchen gleichzeitig zu drehen, um diese Durchmischung auch zu erhalten.

derStandard.at: Vizebürgermeisterin Vassilakou hat vor einigen Wochen kritisiert, dass die Kasernenareale, die das Verteidigungsministerium über die Sivbeg verkaufen will, für die Stadt eher unerschwinglich sind, weil die Sivbeg den bestmöglichen Preis erzielen will und der Stadt dadurch gute Chancen entgehen. Gibt es konkrete Verhandlungen, können Sie da sozusagen noch etwas für den Wiener Wohnbau ergattern, und welche Areale kämen in Frage?

Ludwig: Als Wohnbaustadtrat habe ich natürlich Interesse an den meisten Kasernenarealen - nicht an allen, aber an den meisten -, die in Wien sind. Aus mehreren Gründen: Wir haben in der Vergangenheit schon bewiesen, dass wir mit Kasernenarealen sehr gut umgehen können. Wir haben in der Karlskaserne im 22. Bezirk und in der Wilhelmskaserne im 2. Bezirk geförderten Wohnbau errichtet, das sind beides sehr attraktive Wohngebiete. Zum Zweiten ist der Vorteil, dass die Kasernen im Regelfall in einem sehr gut erschlossenen Gebiet liegen, wo die Stadt in der Vergangenheit ja auch schon die entsprechende Infrastruktur finanziert hat. Ich bin schon vor längerer Zeit an das Ministerium und an die Sivbeg herangetreten, es gibt da intensive Verhandlungen, was die verschiedenen Areale betrifft. Die Entscheidung liegt jetzt beim Ministerium, von welchen Arealen sie sich endgültig trennen können und zu welchen Konditionen.

derStandard.at: Es stehen sieben Kasernenareale in Wien zum Verkauf. Welche hätten Sie gerne?

Ludwig: Mit wenigen Ausnahmen alle. Es gibt einige, die für geförderten Wohnbau nicht so geeignet sind. Die meisten wären meiner Meinung nach aber schon geeignet. Ich denke, dass es besser ist, gleich über ein größeres Paket zu verhandeln, und ich gehe davon aus, dass auch im Ministerium verständnisvolle Menschen sitzen, die wissen, dass die Stadt bei der weiteren Verwertung dieser Areale ein gewichtiges Wort mitzureden hat. Ich verstehe zwar, dass jede Einrichtung - gerade jetzt unter wirtschaftlichen Zwängen - für die eigene Institution möglichst viel herausholen will. Aber es muss auch jeder Einrichtung klar sei, dass eine Entwicklung eines so großen Areals nur gemeinsam mit der Stadt erfolgen kann. Von daher denke ich, dass dieses Bewusstsein sicher auch im Ministerium vorhanden ist. Man wird neben der möglichst hohen Verwertbarkeit sicher auch die gute Kooperation mit der Stadt im Auge haben.

derStandard.at: Diesbezüglich sind Sie also hoffnungsfroh?

Ludwig: Ich bin erstens immer Optimist, und in dieser Frage im Besonderen. (derStandard.at, 31.1.2012)