Arbeiterkammer will "Befristungsunwesen" zurückdrängen

Martin Putschögl
25. Jänner 2012, 17:07
  • Walter Rosifka und Gabriele Zgubic von der AK-Konsumentenpolitik: "Nicht die Betriebskosten, sondern die Mieten sind die Preistreiber beim Wohnen."
    foto: derstandard.at/putschögl

    Walter Rosifka und Gabriele Zgubic von der AK-Konsumentenpolitik: "Nicht die Betriebskosten, sondern die Mieten sind die Preistreiber beim Wohnen."

AK untersuchte Mietensteigerungen der letzten zehn Jahre - Fazit: Betriebskosten sind nicht schuld an gestiegenen Wohnkosten

Befristete Mietwohnungsverträge nehmen in Österreich rasant zu. "Nahezu zwei Drittel der neu abgeschlossenen privaten Mietverträge sind nur mehr befristet", erklärte der Wohnrechtsexperte der Arbeiterkammer (AK), Walter Rosifka, am Mittwoch. 2004 waren "nur" 50 Prozent aller neu vermieteten privaten Hauptmietwohnungen befristet. 2009 betrug ihr Anteil schon 62 Prozent.

Die Crux an der Sache: Von Gesetzes wegen müsste jeder befristete Mietvertrag einen 25-prozentigen Abschlag bei der Miethöhe aufweisen. Doch dieser Vorteil für den Mieter verschwinde allzu oft in den höchst unklaren Zuschlägen auf die Richtwertmiete, kritisiert Rosifka. "Der Richtwertmietzins ist keine klare Obergrenze, weil es eine undurchschaubare Vielfalt von Zuschlägen zum Richtwert gibt. Ein Befristungsabschlag von irgendwas ergibt irgendwas." 

Angst vor Streit mit dem Vermieter

Die angemessene Höhe des Richtwertmietzinses kann zwar überprüft werden (u. a. via Website der Stadt Wien). Allerdings, so Rosifka: "Wer nur einen befristeten Mietvertrag hat und gerne auch über das Ende der Frist hinaus in der Wohnung bleiben möchte, nimmt oft in Kauf, dass die Miete möglicherweise zu hoch ist. Da will man natürlich mit dem Vermieter keinen Streit anfangen."

Auch um dieses "Befristungsunwesen zurückzudrängen", forderten Rosifka und die Leiterin der Abteilung Konsumentenpolitik der AK, Gabriele Zgubic, einmal mehr die klare Festlegung der zulässigen Zu- und Abschläge im Mietrechtsgesetz und deren verpflichtende Angabe in Mietverträgen. Außerdem sollten die Zuschläge auf 20 Prozent des Richtwertes begrenzt werden.

Private Altbau-Mieten "explodiert"

Bei privaten Altbaumieten seien die Hauptmietzinse mit einem Plus von 58 Prozent "regelrecht explodiert", sagte Zgubic. Laut AK-Erhebung stiegen die Mieten (inkl. Betriebskosten und Umsatzsteuer) von 2000 bis 2010 österreichweit um 34,5 Prozent, von durchschnittlich 4,59 Euro auf 6,17 Euro je Quadratmeter. Vor allem Neuabschlüsse würden die Preise in die Höhe treiben. Die Inflation habe im gleichen Zeitraum 21 Prozent ausgemacht, die Löhne seien um 22 Prozent gestiegen, so Zgubic, die hier eine "Umverteilung vom Arbeitnehmer- zum Immobilieneinkommen" erkennen will.

Und während die Betriebskosten zwischen 2005 und 2010 nur im Rahmen der Inflation zugelegt hätten (ebenso wie die Mieten in Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen), nämlich um rund neun Prozent, seien private Mieten in diesem Zeitraum um 22 Prozent gestiegen.

Immo-Wirtschaft verweist auf "vorgezogene Sanierungen"

Für den Obmann der Fachgruppe Wien der Immobilien- und Vermögenstreuhänder, Oliver Brichard, ist dennoch weiterhin die "Gebührenlawine" der Stadt Wien hauptsächlich schuld an den hohen Mietensteigerungen der letzten Jahre. "Wir lassen uns nicht länger den Schwarzen Peter zuschieben. Anstatt ständig die Gebühren zu erhöhen, soll die Stadt Wien attraktive Rahmenbedingungen schaffen, damit die Privatwirtschaft dringend notwendigen Wohnraum schaffen und den Ausfall der Stadt aufgrund ihrer leeren Kassen auffangen kann", entgegnete er in einer Aussendung.

Für Wolfgang Louzek, den Präsidenten des Verbandes der Institutionellen Immobilieninvestoren (VII), findet die höhere Miete bei Neuvermietungen im Altbau "aufgrund vorgenommener Sanierungen statt. Denn sobald ein Altmieter auszieht, wird die Wohnung saniert bzw. findet eine Wohnungs-Zusammenlegung statt, um den heutigen Wohnbedürfnissen Rechnung tragen zu können." Überdies werde bei der ganzen Diskussion "völlig übersehen, dass die 'unantastbaren' Altmietverträge in Gründerzeithäusern voll zu Lasten des Hauseigentümers gehen".

"Ein Mietrecht für alle"

Ähnlich wie schon der Österreichische Verband der Immobilientreuhänder (ÖVI) vor einer Woche plädiert auch AK-Wohnrechtsexperte Rosifka für die gründliche Entrümpelung des Mietrechts. Es müsse "ein Mietrecht für alle Wohnungen in einem Haus" geben. Denn dass etwa derzeit im Fall eines Wassereintritts unterschiedliche Regelungen gelten, je nachdem, ob jemand im dritten Stock oder im Dachgeschoß wohne, sei schlicht "ein Witz".

Wie schon berichtet, dürften die Richtwertmieten im April um 5,13 Prozent angehoben werden. Zgubic sieht wenig Chancen, dass die Politik - namentlich das zuständige Justizministerium - hier noch eingreifen wird, zumal auch die Kategoriemieten (geltend für vor dem 1. März 1994 abgeschlossene Mietverträge, Anm.) erst im Herbst ebenfalls um mehr als fünf Prozent angehoben wurden. Die AK verlangt, dass die Mieten nur noch alle fünf Jahre erhöht werden, und dann auch nur um die halbe Inflationsrate. (map, derStandard.at, 25.1.2012)

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...was hat denn die ak mit meinen...

...eigentumswohnungen zu tun!? verdammt nochmal, sollen lieber schauen, dass die regierung die abgaben der arbeiter endlicht richtig einsetzt und nicht grob fahrlässig falsch verteilt! ad befristung: vermiete keine einzige wohnung unbefristet, ich verzichte gerne auf 25% der mieteinnahme (unbefristet kostet 25% mehr liebe ak) habe damit aber eine "art rechtssicherheit", es kann ja noch immer viel (wie schon ift geschrieben daneben gehen). wenn so ein vorschlag kommt, sollte mal bei gemeinnützigen und genossenschaften begonnen werden, wenn das so ein dorn im auge ist...

Klar ist die bferistete Vermietung favorisiert

Wer sich mit Recht auskennt würde auch kaum anders vorgehen. Einmal drinnen kann man Leute efakto nicht mehr loswerden und selbst wenn dann unter erheblichen Zeitverlust und der Gefahr des Substanzverlustes.
Dazu komtm noch (auch in Verbindung mit der Kündigung) hab ich einen Fehler im Mietvertrag kann der Mieter auch nach Jahren und meist auch noch lange Rückwirkend den Fehler aufheben, habe ich etwas vergessen oder will nur einen Fehler abschwächen bzw. neutralisieren geht das nie mehr (da pacta sunt servanda). Wenn sowas vorkommt wart ich halt 3 Jahre nehme ein paar Verluste in Kauf und verbessere dann einfach danach, aber ansonsten zahlt man sein Leben lang dafür.

Ich danke Gott dafür, dass ich befristet vermietet habe, sonst hätte mich daa Vermieten EINER Eigentumswohnubg über Jahre in den Ruin getrieben.

Genau, wie Sie schreiben: ein kleiner Formfehler und die Vermietung fällt in unbefristet und man verliert unglaublich viel Geld.

AK auf Klassenkampf

Die Zwangsmitglieder mit billigem Populismus bedienen ist halt doch sehr wenig.
Ich wundere mich immer bei meiner niedrigen Miete wie das der Vermieter macht. Um meine Miete kann der nicht einmal die Anfahrtspauschale von zwei Personen bei einer Reparatur bezahlen. Bekannte von mir suchen ganz gezielt nur befristete Verträge weil sie 25% billiger sind (Schlichtung).
Klar daß bei dem MRG dann der Trend zum Parifizieren und Abverkauf geht.
Die AK findet wahrscheinlich auch, daß es verboten gehört, daß der Meinl am Graben teurer ist als der gemeinnützige Supermarkt
Im MRG darf man für Ruhelage mehr bezahlen. Unfair dem Vermieter am Gürtel ggüber,oder Abschlag liebe Autoren?Preis/Leistung sollte zählen.
AK:Kümmert euch um Arbeitslosigkeit

Die Anliegen der AK mögen für viele wichtig erscheinen, allerdings frage ich mich, welche Anreize zur Schaffung/Erschließung/Vermietung etc. von Wohnraum bestehen blieben, würden die obigen Punkt umgesetzt.
Bauen kostet Geld, Gebautes erwerben kostet Geld, Vermietungserlöse unterliegen der EKST, zudem wird jenseits der Kleinunternehmerregelung auch die Umsatzsteuer fällig - warum sollte jemand noch vermieten, wenn das kaum Gewinn verspricht?
Warum sollte jemand in eine Wohnung investieren, wenn die rechtlichen Umstände diese Investitione sowohl unsicher als auch unrentabel machen?
Die öffentliche Hand baut nicht genug, um in Ballungsräumen Wohnungsknappheit zu verhindern, die private wird nicht einspringen zu solchen Konditionen.

Die AK

lebt (quasi) auf Kosten des Steuerzahlers, hat noch nie etwas selbst verdient und pudelt sich als Lobbyist gegen Haus- und Wohnungseigentümer auf. Dabei mangelt es der Arbeiterkammer an grundlegenden rechnerischen Fähigkeiten: Jährlich muss sie ihren privilegierten AK-Pensionisten an die 5 Mio. Euro zuschießen, weil die Erträge aus der AK-Pensionskasse die vertraglich zugesicherten Pensionsansprüche nicht erfüllen kann.

warum baut die AK nicht Häuser und vermietet die Wohnungen

um 2,50/m2? wenn sie bei Mieten immer solche ejzes gibt, so sollte sie doch vom Bauen und Erhalten eine Ahnung haben.

das funktioniert doch ganz anders!

die gewerkschaften investieren durchaus sinnvoll in sanierungsprojekte. so ist die GPA selber oder in Form von Tochterstiftungen in einigen Fällen als Eigentümerin zb im Althausbestand aufgetreten.

mE sehr clever, weil dadurch den windigen Spekulanten auf eigenem Boden der Wind aus den Segeln genommen wird.

also ich bin persönlich mit architekt klerings durch eines der größten sanierungsprojekte der stadt wien, kauerhof 1150 wien, gewandert und hab auf 136 voll und erstklassig sanierten objekten SICHER KEINE gpa funktionäre erlebt.

ganz ganz im gegenteil!!

Frechheit!

Gerade dieses Projekt als Beispiel für eine erfolgreiches Sanierungskonzept anzuführen, ist eine Frechheit. Denn die GPA hat von der Stadt Wien 80 % (!) der Sanierungskosten zugeschossen bekommen, weit mehr als 7.000.000 Euro! Da kann man leicht sanieren.

Leider steht privaten Haus- und Wohnungseigentümern eine solch großzügige Unterstützung durch die Politik nicht zur Verfügung. Trotz der massiven Zuschüsse wurden die Mieten für Bestandsmieter erheblich erhöht - pardon - nicht erhöht, sondern die müssen jetzt 15 Jahre lang anteilig die Sanierungskosten zurückzahlen - trotz der Subvention! Alles Methoden, die einem privaten Vermieter nicht offenstehen.

der von Ihnen erwähnte punkt waren die funktionäre. es sind eben KEINE gpa funktionäre dort!

weiters kann ich Sie auch sofort widerlegen. die mieter wurden NICHT gezwungen.

aus unstillbarer neugierde bin ich nämlich ein paar stiegen abgegangen u fündig geworden!

es gibt trotz totalsanierung auch parteien, die sich gegen jegliche form von vertragsveränderung sträubten - ihnen wurde die Kat D erhalten!

diesen wurde neben dem liftschacht, der die frühere partei-toilette verdrängte, eigens ein eigenes, neues Gang-WC geschaffen!

damit ist für mich der beweis eindrucksvoll erbracht, dass KEIN mieter die bestandmiete mit sanierung jetzt 15j lang zahlen MUSS!

kat. d bleibt kat. d.

...wenn dem so ist, dann wurden gesetze gebrochen...

...meines wissens müssen alle kategorien auf kat-a angehoben werden, sonst gibt es keine förderunge (also für private zumindest)! die mieter der kat-d zahlen dann den geförderten kredit zurück und nach abbezahlung (meist 15jahre) fällt die wohnung auf den "ur-kategoriezins" vor der sanierung zurück...sollte das anders von statten gegangen sein, sollte man den verien prüfen, denn da werden fördermittel verschwendet bzw. illegal eingesetzt!

schauen Sie, wearner Kindl,

die Sanierung heißt "sanfte Sanierung". Kat D mieter werden nicht drangsaliert, wie das in anderen Objekten bereits der Fall war, wo man dann Anwälte abstellen musste, die gegen den "Untergang des Mietobjektes" nach Sanierung einzuschreiten hatten. alles schon gesehen, alles erlebt.

Es gibt nach meinen Aufzeichnungen nach wie vor 13 kat d wohnungen.

förderungen an die auflösung von mietverhältnissen über kat d objekte zu knüpfen wäre in sich schon sinnlos. außer Sie wollen die mieter mit gewalt absiedeln.

iÜ gilt:

pacta sunt servanda.

ein fundamentaler rechtsgrundsatz, der sich über jede fördermaßnahme hinwegsetzt.

In den Penthouse-Wohnungen waren Sie nicht,

dort hätten Sie die Freunderl-Partie angetroffen.

Weit mehr als 7.000.000 Euro aus dem Steuertopf und noch immer Kat.D-Wohnungen? Unglaublich!

Dass keine AK-Funktionäre in den indischen Wohnungen (Klo jenseits des Ganges) wohnen, glaube ich gerne.

Aber wer über ein Füllhorn aus Steuermitteln und Zwangsbeiträgen verfügt, kann sich auch eine Sockelsanierung leisten, bei der nicht mehr zeitgemäße Wohnungen ohne eigenes WC bestehen bleiben. Ein privater Anbieter könnte sich das auf alle Fälle nicht leisten.

weil zum zeitpunkt der errichtung und auch noch knapp vor fertigstellung die DG wohnungen nicht bewohnt waren, kann ich dazu nichts sagen.

allerdings ist der kauerhof ein berühmt berüchtigtes slum innerhalb wiens in den frühen 90er jahren gewesen. dazu kann ich einiges sagen.

dass sich nun penthouse bonzen in einem slumgebiet niederlassen... das sollte - wenn es überhaupt zutrifft - als erfolg gewertet werden.

Ihnen dürfte aber entgangen sein,

dass diese aufwändig sanierten Immobilien vorrangig den GPA-Funktionären und deren Familienangehörigen angeboten wurden.

Den weniger privilegierten GPA-Mitgliedern werden hingegen Mietwohnungen angeboten, für die zu Allererst ein "Finanzierungsbeitrag" zwischen 40.000 und 55.000 Euro fällig wird - und das bei einer Mietwohnung und selbstverständlich üblichen monatlichen Mietzahlungen!

also ich bin persönlich mit architekt klerings durch eines der größten sanierungsprojekte der stadt wien, kauerhof 1150 wien, gewandert und hab auf 136 voll und erstklassig sanierten objekten SICHER KEINE gpa funktionäre erlebt.

es wurde sanft saniert.

im huckepack-verfahren.

die mietverträge wurden teils beibehalten.

und nein, ich gehöre weder der AK noch der GPA in irgendeiner form an.

also ich bin persönlich mit architekt klerings durch eines der größten sanierungsprojekte der stadt wien, kauerhof 1150 wien, gewandert und hab auf 136 voll und erstklassig sanierten objekten SICHER KEINE gpa funktionäre erlebt.

es wurde sanft saniert.

im huckepack-verfahren.

die mietverträge wurden teils beibehalten.

und nein, ich gehöre weder der AK noch der GPA in irgendeiner form an.

Denkt irgendwer hier auch an die Hausherren?

Irgendwie glaubt man hier, dass sich Vermieter nur ueberlegen, wie sie die Mieter schikanieren koennen. Dabei ist deren einziges Ziel Profit zu machen. Mieter schikanieren kostet Geld und Zeit: Daher wird man es nur machen, wenn man sonst keine Alternativen hat.

Daher waeren durchgehend befristete Mietvertraege kein Problem: Beide Seiten haben ein Interesse an der Aufrechterhaltung des Mietvertrages.

Bei Kuendigung wuerden der Mieter umziehen muessen, und der Vermieter haette eine leerstehende Wohnung, muesste einen neuen Mieter suchen (mit dem Risiko, sich einen Mietnomaden einzuhandeln..)

Daher sollte man keine Angst vor dem Markt haben. Manchmal wuerden Wohnungen teurer - aber das ist eben das Wechselspiel von Angebot und Nachfrage!

Stimmt,

allerdings verwenden Sie den falschen Begriff "Profit". Hauseigentümer wollen vorrangig keinen Profit machen, sondern ledigliche eine mit anderen Anlageformen vergleichbare Verzinsung ihres eingesetzten Vermögens bei sicherem Substanzerhalt erzielen. Ein Wiener "Zinshaus" im Wert von einer Mio. Euro ergäbe derzeit als besseres Sparbuch an die 40.000 Euro Ertrag pro Jahr. Der Ertrag eines 1-Mio.-€-Zinshauses ist üblicherweise wesentlich geringer.

Hr. Wolf,

grandios, genau so ist es!!!!!!!!!!!!!!

nur leider sind viele Mieter mit Unterstützung der AK hirnlos und können sich nicht vorstellen, da auch ein Haus erhalten werden muß, sie glauben einmalgebaut braucht man mindest. 100 Jahre nichts mehr tun.

fürchte, Hr Rosifka sitzt hier ähnlich wie der ÖVI einem weitverbreiteten Irrtum auf. Es kann auch pro futuro nicht EIN mietrecht für alle geben, weil altverträge prinzipiell mit den damals gültigen bedingungen (zinstypen) zu bewahren sind.

dh. wir haben jedenfalls 1) friedenskronen (angehoben) 2) kategoriemieten 3) richtwertmieten 4) angemessene u 5) freie mietzinse nebeneinander.

dagegen ist wenig zu machen. der gesetzgeber könnte mit langen übergangsfristen versuchen 1) an 2) anzunähern u 2) an 3) bzw 4) u 5) tw. auch an 3).

das von rosifka herangezogene beispiel - zb DGausbau, problematisiert die voll- u teilausnahmen.

zurecht. aber: der gesetzgeber hat das so vorgesehen. theoretisch könnte man alle geraden neuerbauten wohnungen mit Vollanwendung des MRG vereinbaren, alle ungeraden als Vollausnahmen.

Kern des Problems: divergierende BK u Erhaltungspflichten.

hier wäre EIN KERN-BK-Katalog (nach §21MRG) für ALLE (zb Legungsvorschriften!) zuerst mal sinnvoll.

der gesetzgeber könnte mit langen übergangsfristen

wie lange sollten diese denn sein? so an die 100 Jahre.
als man die Friedenskronen-Mieten per Gesetz beschloß, war das von einem Tag auf den anderen - und warum sollte das heute nicht in die umgekehrte Richtung auch so geschehen?

mein Gott, man muss Ihnen aber auch alles vordenken!

der Gesetzgeber sieht die Friedenskrone als Auslaufmodell und hat recht. Diese Verträge sind im Promillebereich.

Man nimmt ca. 20Jahre Umlaufzeit an, für ein neues Mietzinsregime.

Dh. die 1994 eingeführte Richtwertmiete wird in etwa 2 Jahren mehr als 80% aller möglichen Bestandobjekte, auf die sie theoretisch zutreffen kann, erfassen. Sich also in den Restbestand von Friedenskronen "hineinfressen".

Daher ist für den Gesetzgeber kein Handlungsbedarf.

Einzelfälle und Ausnahmen mag es immer geben.

Einige Überlegungen:

Man möchte ein Produkt verkaufen, welches einen bestimmten Marktwert hat, der Gesetzgeber gibt aber vor, dass der maximal zulässige Verkaufspreis nur 50% des Marktwerts betragen darf. Ist das OK? Wenn ja, warum? Weil wohnen ein Grundbedürfnis ist? Was ist dann kein Grundbedürfnis? Nahrungsmittel? Mobilität? (Öffi-Tickets, Benzinpreis), Kultur? (Eintrittskarten), Energie? (Strom, Gas, Öl, Holz)

Andere Länder, andere Sitten: München wird zu einem „Freizeitpark für Besserverdiener“ (Zitat Spiegel). 2000.-€ für 100m2 sind die Regel. Kein Gesetz Deutschlands verbietet das. Und die Vermieter können noch unter hunderten Bewerbern auswählen. Immer mehr Menschen müssen in die Umgebung ausweichen und pendeln. Ist das OK?

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