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Das heimische Mietrecht, kürzlich 30 Jahre alt geworden, ist ein Dschungel, in dem sich kaum noch ein Jurist flächendeckend zurechtfindet. Ob ein Mietobjekt in den Voll- oder nur in den Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) fällt, liegt einerseits und quasi in der Hauptsache am Baujahr bzw. dem Jahr der Baubewilligung des betreffenden Wohngebäudes. Ferner ist aber etwa auch zu berücksichtigen, wieviele Mietwohnungen sich in dem Objekt befinden und ob es gefördert errichtet wurde oder nicht. Unterschiedliche Regelungen gibt es außerdem für Dienst- und Ferienwohnungen oder Dachgeschoßausbauten, et cetera.
Der Immobilienwirtschaft ist das schon lange ein Dorn im Auge, insbesondere seit rund sechs Jahren, als ein paar in sich widersprüchliche OGH-Urteile zu Klauseln und Erhaltungspflichten das geltende Recht ordentlich durcheinanderwirbelten. Heute ist niemand mit der Situation zufrieden, jeder Player macht Vorschläge, doch es tut sich nichts. Zumindest nicht mehr in dieser Legislaturperiode, da sind sich Beobachter einig.
"Grundlegend erneuern"
Um das Thema aber auf dem Radarschirm der Politik zu belassen und sich andererseits auch schon für die Zeit nach den nächsten Wahlen zu rüsten, hat der Österreichische Verband der Immobilientreuhänder (ÖVI) am Mittwoch einen neuen Vorstoß unternommen. Präsident Udo Weinberger forderte dabei einen "grundlegenden Erneuerungsprozess", an dessen Ende ein "fairer Ausgleich zwischen Leistung und Gegenleistung" stehen solle.
Die Eckpunkte: Das neue Mietrecht sollte für alle Wohnungsmietverhältnisse in gleichem Umfang gelten - "und nicht wie bisher die Schutzwürdigkeit eines Mietverhältnisses vom Baujahr des Gebäudes abhängig machen". Alle Wohnungsmieter seien vor dem Gesetz gleich schutzwürdig, so Weinberger auf einer Pressekonferenz in Wien.
Als "einfache Grundregel" wünscht sich Weinberger einen "angemessenen" Mietzins beim Neuabschluss von Wohnungsmietverträgen, wobei die Angemessenheit anhand von Preisspiegeln oder auch von Gutachterausschüssen, wie dies in Deutschland praktiziert wird, sichergestellt werden könnte. Auch der Betriebskostenkatalog soll reformiert werden, geht es nach den Vorschlägen des ÖVI: Grundsteuer und Versicherungsprämien sollten rausfallen aus dem Katalog - eine langjährige Forderung von Mieterorganisationen. "Als überwälzbare Betriebskosten sollten primär verbrauchsabhängige Kosten wie etwa Wasser, Müll, Schneeräumung und Hausreinigung, Strom für allgemeine Teile und Betriebskosten für Gemeinschaftseinrichtungen gelten."
"Umfassende Erhaltungspflicht" bei Befristung
Wird eine Wohnung befristet vermietet, "sollte den Vermieter einer Wohnung die umfassende Erhaltungspflicht treffen", so Weinberger weiter - der an dieser Stelle auch schelmisch anmerkte, dass es sich "immer noch um die Pressekonferenz des ÖVI, und nicht um jene der Bundesarbeiterkammer" handle. Bei unbefristeten Vermietungen sollten "vertragliche Abweichungen innerhalb eines definierten Rahmens" möglich sein.
Gelten sollte dies alles nur für das vergleichsweise kleine Segment der Altbau-Mietwohnungen, die von gewerblichen oder privaten Vermietern angeboten werden und derzeit noch in den Vollanwendungsbereich des MRG fallen. Diese Vertragsverhältnisse stellen nur 23 Prozent des gesamten Mietwohnungsbestands in Österreich dar (siehe Grafik), der größere Markt der kommunalen und genossenschaftlichen Mietwohnungen wäre von den ÖVI-Änderungsvorschlägen nicht betroffen.
Von den 330.000 bundesweiten Altbau-Wohnungen, für die sich der ÖVI eine "Anpassung" der Mietverträge wünscht, befinden sich mehr als zwei Drittel in Wien. Diese Altmietverträge sollten "schrittweise an das Marktniveau herangeführt werden", etwa indem bei der Weitergabe von Friedenskronen-Wohnungen an Angehörige eine Mieterhöhung möglich wird, "falls das Gebäude thermisch saniert wird", sagte Weinberger.
Zu wenig Neubau
Für den ÖVI-Präsidenten ist das für Vermieter "unattraktive Mietrecht" auch verantwortlich dafür, dass es in Österreich kaum privaten Mietwohnungsbau gäbe. Österreich im Allgemeinen und Wien im Speziellen hätten in den vergangenen Jahren zu wenige Wohnungen gebaut, und die knappen öffentlichen Kassen ließen auch in den nächsten Jahren keine Trendwende erkennen, sagte Klaus Wolfinger, Bauträgersprecher und Vizepräsident des ÖVI. In städtischen Zentren solle man über Raumordnung und Förderungen eine "Nachverdichtung" und Sanierung der bestehenden Wohnungen erlauben.
In Wien und in der Steiermark seien im Durchschnitt der Jahre 2005 bis 2010 nur jeweils 3,9 Wohneinheiten pro tausend Einwohner baubewilligt worden, in Niederösterreich mit 4,1 nur unwesentlich mehr - dabei seien gerade in Wien und NÖ aufgrund der demographischen Entwicklung diesbezüglich in den nächsten Jahren vermehrte Anstrengungen erforderlich.
Einer Planwertabgabe steht man im ÖVI skeptisch gegenüber. Die Umsetzung dieser Idee - die verpflichtende Finanzierung von Infrastrukturmaßnahmen aus Teilen der Umwidmungsgewinne eines privaten Grundeigentümers - würden "verfassungsrechtliche Bedenken" erschweren, erklärte Wolfinger. Was die ebenfalls derzeit diskutierte Schaffung einer Widmungskategorie "Sozialer Wohnbau" betrifft, müsse jedenfalls ein transparenter Ablauf bei der Verwertung des betreffenden Grundstücks sichergestellt werden. (Martin Putschögl, derStandard.at, 18.1.2012)
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(Gemeindew. u Gemeinnützige) plus 23% (Altbau) dem MRG unterworfen, auch Neubauten. Insgesamt also an die 80%.
Jedem Vermieter-Mieter steht es noch dazu frei, Bestimmungen nach dem MRG als lex spec. zu vereinbaren.
Insofern haben wir doch nie, aber auch wirklich nie ein automatisches Abstellen auf das Jahr der Baugenehmigung gehabt, wie im Text suggeriert.
Ganz im Gegenteil ist das Förderungsrecht sehr umfangreich, das WGG nimmt direkt Bezug auf das MRG. Außerdem ist bspw. bei 6m. Vermietung eine Vollausnahme für alle Objekte erreichbar.
Es ist daher als frech-dreist u nicht stichhaltig einzustufen, was der ÖVI hier abliefert:
Eindeutiges Ziel ist anscheinend die Erwirkung einer Ausnahme zur Versorgung der eigenen Klientel.
Es steht Herrn Wolfinger und seiner Firma FREI jederzeit MEHR Wohnungen zu bauen! Österreich ist hier ein freies Land, dass keine Quote vorgibt!
Vielleicht sollte einige Bauträger weniger Oldtimersammlungen betreiben und leute wie Herr Benko auf Privatjets verzichten ... dann rentiert sich das Geschäft vllt. auch wieder (wer sich auskennt weiß, was ich meine).
Jetzt wo das Kapital in die Immobilie flüchtet und dermaßen hohe Preise (für Zinshäuser) gezahlt werden, dass über die bestehende Miete keine vernüftige Rendite mehr reinkommt, liberalisieren wir einfach die Mietgesetze... und öffnen weiterer Immobiliespekulation Tür und Tor.
Nur zur Erinnerung: Die ganze Krise wurde von EBEN SOLCHEN Immobilienspekulationen ausgelöst... und dass keine Renditen mehr zu erwarten waren (um die Zinskredite zu zahlen).
EBEN genau DAS war die Immobilienblase -die durch zig rechtliche Argumente scheinheilig begründet werden konnte... - und alle haben in den USA mitgespielt!
Die Mieter haben nur eben auch keine Gelddruckerei im Kastl, um die Spekulationen ewig zu tragen!
NEIN - nix mehr Liberalisieren!
"Für den ÖVI-Präsidenten ist das für Vermieter "unattraktive Mietrecht" auch verantwortlich dafür, dass es in Österreich kaum privaten Mietwohnungsbau gäbe...
na, lieber NoComment, wenn es eine Attraktivierung in Richtung Vermietung wird, heisst das sicher nicht "mehr Regulierung!"
den rest haben's aber auch gelesen, oder? weil bei dem von ihnen zitierten satz steht keinerlei forderung des ÖVI dahinter. hingegen wird aber in den restlichen aussagen wohl klar gestellt, dass die vorschläge hier pro mieter sind und nicht pro vermieter (daher auch die anspielung an "nein, das ist keine sitzung der arbeiterkammer"). denn das österr. mietrecht ist echt eine katastrophe, und wenn man im teilanwendungsbereich des mietrechts als mieter ist, ist man de facto angesch....
Jetzt neben Kategoriemietzins, Richtwertmietzins, (angehobene) Friedenskrone, angemessenem u freien Mietzins eine 6. Kategorie einführen zu wollen, ist doch aufgelegter Schwachsinn.
Falsch ist, dass bloß 23% der Bestandobjekte dem MRG voll unterfallen.
Falsch ist, dass es für Vermieter keine Möglichkeiten gibt, dem MRG zu entgehen.
Lächerlich u Augenauswischerei ist, wenn Zugeständnisse qua Gebäudeversicherung gemacht werden. Der OGH hat in einer wenig beachteten E dies bereits tw. zugunsten der Mieter erledigt.
Ganz Anderes gehört gemacht: BK-Katalog u Rechnungslegungsbestimmungen für ALLE Bestandobjekte gemäß MRG, zb.
Laufe 2012 noch immer Abrechnungen aus '07 nach, weil der Vermieter glaubt, es gebe keine Legungspflichten
Wieso neue Kategorie einführen? So wie ich das verstanden haben, will er den Richtwertmietzins abschaffen. Liberalisierung, Deregulierung, eh scho wissen...
Wo er aber recht hat: Das Baujahr alleine ist keine sinnvolle Grundlage und Grundsteuer und Versicherungsprämien gehören raus.
Und es sollte auch zu Vereinfachungen kommen: Ein Mietrecht für alle. Allerdings anders, als es sich der ÖVI vorstellt: Grundsätzlich sollte für die 43% (laut Grafik) generell der Richtwertmietzins gelten und für Neubau und Generalsanierungen 10-15 Jahre ein höherer Zins möglich sein, um die Investitionen reinzuspielen. Dazu taxative Aufzählung der Zu- und Abschläge mit entprechender Begrenzung...
Der Richtwert Kat A plus entsprechende Zuschläge bildet ja bereits den angemessenen Mietzins ab!!
Das wird ganz unverhohlen verschwiegen.
Was der Gesetzgeber ev. wagen könnte, wäre ein Heranführen der Friedenskrone an Kategoriesätze, während diese wiederum an die Richtwerte angenähert werden. Für so etwas würde der Gesetzgeber ohne Verletzung von Grundrechten seehr lange Übergangszeiten vorsehen müssen, zb 25 Jahre. Ähnlich den Pensionen.
Ganz ganz andere Dinge gehören jedoch gemacht.
Zauberwort hier: Transparenz-Transparenz-Transparenz!
Wenn es schon so viele Mietzinsberechnungsmodelle/BK-Modelle gibt, so soll es jedem Ver/mieter möglich sein, ohne gerichtliche E das Gesetz einzuhalten.
Derzeit ist dem leider nicht so.
(1) Abschaffung des Friedenszinses und ähnlicher Ungerechtigkeiten. Hier leben Pensionistinnen, die meist überschauliche Ausgaben und doch hoffentlich schon was im Leben erspart haben zulasten der anderen. Die fehlende Miete aus diesen Objekten muss sich der Eigentümer nämlich dann aus neuen Mietverträgen - zB junge Familien im gleichen Haus - holen. Das kanns nicht sein! (2) Vermietung darf nicht eine Quasi-Enteignung für den Eigentümer sein. Es muss auch eine einseitige Kündigung seitens des Vermieters möglich sein. Hier soll man natürlich großzügige Kündigungsfristen schaffen, zB wie im Arbeitsrecht - wo es sich nach der bisherigen Vertragsdauer richtet. Denkbar wären da IMHO auch Fristen von 1-2 Jahren, bei langen Verträgen.
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