Die europäischen Immobilienmärkte werden zwar auch heuer vom unsicheren Ausgang der Euro- und Staatsschuldenkrise geprägt sein, einen ähnlichen Absturz wie 2008/2009 werde es aber nicht geben, glauben die Analysten von Henderson Global Investors. 2008 traf die Krise die europäischen
Gewerbeimmobilienmärkte besonders hart, weil die Immobilien viel zu hoch bewertet waren. "Im Gegensatz dazu sind die heutigen Niveaus der Anfangsrenditen und Mieten sehr moderat. Heute ist die potentielle Fallhöhe einfach viel geringer", heißt es in einem aktuellen Marktbericht.

In den Kernländern Europas seien 2012 sogar weitgehend stabile Anfangsrenditen und Spitzenmieten bei Gewerbeimmobilien zu erwarten. Einzige Ausnahme bilden Objekte in B-Lagen, deren Preise und Mieten unter Druck geraten könnten. Die Finanzierung von B-Objekten werde infolge von gestiegener Risikoaversion und Bankenregulierung zudem schwieriger. Im Falle eines länger anhaltenden, schwachen Wachstums würden aber auch die Mieten im Spitzensegment der Kernländer mittelfristig nur sehr moderat zulegen.

Stärkere Zweiteilung

Die Zweiteilung in Core- und Peripheriemärkte werde sich jedenfalls verstärken. "Das Gros der Investoren wird sich auf Core-Immobilien in den wirtschaftlich stabileren Kernländern Europas wie Österreich, Finnland, Frankreich, Deutschland, die Niederlande, Polen, Schweden und Großbritannien konzentrieren. Vor allem Deutschland und Schweden werden im Fokus stehen", schreiben die Analysten.

Die Immobilienmärkte der peripheren Länder sollten von Investoren aber weiter beobachtet werden. "Wer seine Vorurteile gegenüber den südeuropäischen Märkten zu Hause lässt und sehr selektiv vorgeht, wird in 2012 zunehmend attraktive Preise und Einstiegsmöglichkeiten vorfinden. Voraussetzungen für ein Engagement in diesen Ländern sind jedoch eine antizyklische Strategie, eine gewisse Risikobereitschaft und ein langer Atem", schreibt Stefan Wundrak, Director of Research bei Henderson Global Investors, in einer Aussendung.

Zwei Szenarien

Die Henderson-Experten gehen von zwei möglichen wirtschaftlichen Szenarien aus, die sich sehr unterschiedlich auf die Immobilienmärkte auswirken würden: Mit einer 80-prozentigen Wahrscheinlichkeit erwarten sie infolge der staatlichen Sparmaßnahmen und dem Rückbau des Bankensektors ein über Jahre hinweg eher schwaches Wirtschaftswachstum in der Eurozone - so lautet das Hauptszenario.

Ein Ausufern der Schuldenkrise könnte Europa jedoch in eine schwere Rezession rutschen lassen. Die Wahrscheinlichkeit einer solchen schweren Banken- und Staatsschuldenkrise beziffern die Experten auf immerhin rund 20 Prozent. "Zwar ist ein europaweiter Kollaps weniger wahrscheinlich. Dennoch wäre es falsch, ein Zusammenbrechen der peripheren Märkte völlig auszublenden. Ein solches Szenario hätte dramatische Auswirkungen auf alle europäischen Länder und Immobilienmärkte", warnen die Marktbeobachter bei Henderson.

Chancen an der Peripherie

In den peripheren Ländern würden bei gleichzeitig steigenden Anfangsrenditen auch im Hauptszenario die Spitzenmieten bis 2013 weiter sinken. Ab 2014 würde sich das Blatt wenden: "Investoren der peripheren Investmentmärkte würden dann, ausgehend von einem niedrigen Niveau, von einer positiven Mietentwicklung und wieder sinkenden Anfangsrenditen profitieren." In großen Peripherieländern wie Italien oder Spanien, die nach erfolgreichen wirtschaftlichen Reformen sehr gute Chancen haben, schnell in den Kern der Eurozone zurückzukehren, könne es sich laut Henderson für Investoren lohnen, am Ball zu bleiben. "Die zu erwartenden Umwälzungen würden dort zahlreiche Chancen für ausländische Investoren bereit halten." (red)