Spitzenmiete am Kohl­markt liegt bei 340 Euro

10. Jänner 2012, 18:44
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EHL-Ausblick: Der Wiener Büromarkt bleibt am Boden, der Boom bei Wohnungen geht weiter - Den Investmentmarkt plagen Finanzierungsprobleme

Einzelhandelsflächen in Wiener Top-Lagen haben weiterhin keine Probleme, Mieter zu finden, Objekte an der "Peripherie" spüren aber zunehmend den Konkurrenzdruck. Dieser werde sich weiter verschärfen, ist man bei EHL Immobilien überzeugt - denn die Preistrends auf dem Markt für Wiener Geschäftsobjekte laufen diametral auseinander: So genannte "C-Lagen" - Einkaufszentren von lokaler Bedeutung - haben weiter mit sinkenden Mieten zu kämpfen, während die Shopping-Center-Betreiber in "A-Lagen" wie SCS, Donauzentrum oder Gerngross Mariahilferstraße weiter mit steigenden Nettomieten rechnen können.

Die Wiener Spitzenmieten werden weiter im "Goldenen U" - Graben, Kohlmarkt und Kärntner Straße - bezahlt, sie stiegen im Vorjahr auf bis zu 340 Euro je Quadratmeter und Monat an. 2010 lag der Top-Wert noch bei "nur" 320 Euro, berichtete die Geschäftsimmobilien-Experten von EHL Immobilien, Alexandra Ehrenberger, am Dienstag.

Speziell in den gerade entstehenden Einkaufszentren wie jenem am neuen Wiener Westbahnhof ("BahnhofCity Wien West") herrscht starke Nachfrage nach Flächen. Auch die heuer zur Eröffnung anstehenden Projekte "Wien-Mitte" (mit 28.000 m² an Shopping-Flächen) und "Shopping Resort G3 Gerasdorf" (mit 70.000 m²) weisen bereits hohe Vorvermietungsgrade auf, "und auch für die 2013 zur Fertigstellung gelangende BahnhofCity Hauptbahnhof Wien konnten bereits namhafte Großmieter gewonnen werden".

Büromarkt strauchelt

Etwas anders stellt sich die Lage am Wiener Büromarkt dar: Hier lag die Neuflächenproduktion 2011 auf einem 10-Jahres-Tief, die Vermietungsleistung auf einem 5-Jahres-Tief, die Leerstandsrate stieg auf 6,5 Prozent. Dennoch legte auch hier die Spitzenmiete von 23,50 auf 25 Euro je Quadratmeter zu. Der Grund dafür ist rasch erklärt: Die Innenstadt erlebt als Bürostandort einen neuen Aufschwung. "Erstmals seit mehreren Jahren sind im 1. Bezirk wieder große zusammenhängende Büroflächen erhältlich", so Ehrenberger. So manches Unternehmen, das schon seit Längerem einen neuen Standort in der City suchte, sei im Vorjahr aktiv geworden: Der Verfassungsgerichtshof mietete etwa 6.900 Quadratmeter in der Renngasse, die Anwaltskanzlei CMS Reich Rohrwig 3.700 m² in der Gauermanngasse, die Banken Semper Constantia und Deutsche Bank nahmen generalsanierte Objekte in der Hessgasse bzw. am Fleischmarkt in Beschlag.

Dieser Trend werde auch 2012 anhalten, ist Ehrenberger überzeugt; als Beleg dafür nannte sie neue Projekte wie das "Tuchlauben-Office": Im Zuge der Neugestaltung des so genannten "Goldenen Quartiers" rund um die alte Bawag-Zentrale, durchgeführt von René Benkos Signa Holding, entstehen auch knapp 10.000 Quadratmeter an modernen Büroflächen im Herzen der Wienerstadt.

Leerstandsrate steigt

Stärkste Motive für einen Umzug sind weiterhin Effizienzsteigerung und Flächenoptimierung, deshalb sieht Ehrenberger trotz der geringen Neuflächenproduktion von nur 170.000 Quadratmetern ("Maximalwert") bei einer zu erwartenden Vermietungsleistung von 200.000 Quadratmetern steigende Leerstände. Ältere Bürogebäude mit hohen Betriebskosten hätten nämlich nur nach umfassenden Generalsanierungen und Modernisierungen wieder realistische Chancen auf eine Wiedervermietung, Green-Building-Zertifikate seien dafür "heutzutage schon fast ein unabkömmliches Muss-Kriterium".

Im Jahr 2011 wurden 180.000 Quadratmeter an neuen Flächen fertiggestellt und 210.000 m² vermietet. Die Preise am Wiener Büromarkt bewegten sich nach oben, was Top-Lagen betrifft (16 bis 25 Euro), und stabil, was durchschnittliche (9 bis 12 Euro) und gute Lagen (13 bis 16 Euro) betrifft.

Investment-Markt seitwärts

Auf dem Investment-Markt legte das Transaktionsvolumen 2011 gegenüber 2010 geringfügig zu, von 1,45 auf 1,50 Milliarden Euro. Heuer könnte es aber wieder bergab gehen, befinde sich der Markt doch in einer "Warteschleife", sagte Franz Pöltl, Chef des Investmentbereichs bei EHL.

Schon seit Herbst habe der gewerbliche Investmentmarkt mit Gegenwind zu kämpfen, weil Kreditfinanzierungen für mittlere und große Transaktionen schwieriger zu bekommen sind, berichtete EHL-Geschäftsführer Michael Ehlmaier. Die geringe Nachfrage konzentriert sich laut Pöltl immer stärker auf das absolute Topsegment, im Fokus stehe nämlich die "völlige Risiko-Ausschaltung". Wegen des zunehmenden Engpasses bei so genannten "Core-Immobilien" (Top-Objekte in Top-Lagen, Anm.) würden die Preise heuer zumindest stabil bleiben.

Einen Aufschwung erwartet Pöltl erst für 2013. Große deutsche Fonds seien zwar sehr liquide, aber im Moment eben extrem vorsichtig. Entwickle sich der Jänner gut, seien aber doch auch heuer noch größere Transaktionen denkbar.

"Normales Geschäft" lasse sich erst wieder erwarten, sobald die Banken ihre Eigenkapital-Erfordernisse erreicht hätten, so Pöltl. Außerdem stelle sich die Frage, wie sich die Banken bei anstehenden Verlängerungen bestehender Kreditfinanzierungen verhalten würden. Dass es diesbezüglich zu vermehrten "Firesales", also Notverkäufen, kommen werde, glaubt der EHL-Investmentmarktexperte aber nicht.

Wohnen boomt weiter

Weitergehen werde 2012 jedenfalls der Nachfrageboom nach Wohnraum, davon ist man bei EHL überzeugt. Schon heute könnten selbst in durchschnittlichen Lagen im 6., 7. oder 9. Bezirk Quadratmeterpreise von 5.000 Euro erzielt werden. Wien sei dabei, "zum noch immer deutlich höheren Preisniveau in anderen Großstädten wie z.B. München aufzuschließen", erklärte EHL-Wohnimmobilienspezialistin Sandra Bauernfeind. 2011 seien die Eigentumspreise zwischen 7 und 9 Prozent gestiegen, die (ungeregelten) Mieten seien aber nur um 2 bis 5 Prozent teurer geworden.

EHL hat im vergangenen Jahr 50.000 m² an Gewerbeimmobilien und 1.100 Wohnungen vermittelt, das betreute Transaktionsvolumen betrug 300 Millionen Euro. Die Gruppe beschäftigte Ende 2011 160 Mitarbeiter, davon 50 in Wien und 110 an den Zentral- und Osteuropa-Standorten. (map, derStandard.at, 10.1.2012)

  • Absolute Spitzenlage in Wien - zumindest, wenn es nach den hier bezahlten Preisen für Einzelhandelsflächen geht: der Kohlmarkt.
    foto: standard/cremer

    Absolute Spitzenlage in Wien - zumindest, wenn es nach den hier bezahlten Preisen für Einzelhandelsflächen geht: der Kohlmarkt.

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