Der Run auf Anlegerwohnungen hat in manchen Gegenden schon zu einem leichten Überangebot an Mietobjekten geführt
Für Gesamt-Österreich erwartet der Makler-Verbund Re/Max für heuer Preissteigerungen von 5,6 Prozent (siehe dazu auch Artikel). Nach Bundesländern betrachtet gibt es aber erhebliche Unterschiede.
In Wien dürfte das Preisniveau heuer mit einem Plus von 8,3 Prozent am stärksten steigen, gefolgt von Oberösterreich (+6,9 Prozent) und der Steiermark (+6,3 Prozent). Moderatere Verteuerungen als im Durchschnitt erwartet man für Niederösterreich (+4,8 Prozent), Tirol (+4,5 Prozent), Vorarlberg (+3,9 Prozent), Salzburg (+3,6 Prozent) und Kärnten (+3,2 Prozent).
Begehrte Seegrundstücke im Burgenland und in Kärnten
Beinahe unverändert bleiben die Preise im Burgenland (+0,9 Prozent). Ausnahmen seien Eisenstadt und Neusiedl sowie Seegrundstücke. Letztere seien eben überall in Österreich mittlerweile eine "Rarität", sagte Re/Max-Österreich-Chef Alois Reikersdorfer.
So auch in Kärnten: Seegrundstücke in Velden am Wörther See erzielen zwischen 1.000 und 3.500 Euro pro m², berichtet Maklerin Doris Scarpatetti-Matheis. "Aber auch Mietwohnungen mit Seezugang liegen stark im Trend."
Die burgenländische Re/Max-Maklerin Roswitha Knebelreiter sieht derzeit "besonders Immobilien für Anleger, wie Eigentumswohnungen zwischen 60.000 und 130.000 Euro, sowie Baugrundstücke im Trend". Wer verkaufen wolle, "sollte dies zeitnah tun, weil derzeit sehr gute Preise zu erzielen sind", empfiehlt sie.
Niederösterreich
"Jetzt ist es ideal zu verkaufen, weil es sehr viele Interessenten gibt", dieser Meinung ist auch Stefan Tiefenbacher, Re/Max-Makler in Krems. Weil viele Eigentümer die wirtschaftlichen Entwicklungen abwarten und ihre Liegenschaft nicht verkaufen würden, seien derzeit nämlich zuwenige Objekte auf dem Markt, bei starker Nachfrage.
In der Stadt Krems seien Anlegerwohnungen und gebrauchte Wohnungen im guten Zustand zwischen 80.000 und 150.000 Euro besonders gesucht. "Bei Einfamilienhäusern ist die Nachfrage stabil", resümiert Tiefenbacher. "Im Umkreis von Krems werden vor allem Häuser bis zu 300.000 Euro nachgefragt."
Weil Krems eine Studentenstadt sei, lassen sich auch Mietwohnungen gut vermieten, "aus diesem Grund boomt auch der Markt für Anlegerwohnungen". Bei Baugrundstücken habe sich die Nachfrage nicht geändert und der Verkauf von Objekten in Randlagen sei nicht einfach.
Wien könnte zum Mietermarkt werden
Mit einer interessanten Beobachtung für den Wiener Markt kann Makler Wilhelm Fetscher aufwarten: "Es besteht bereits in einigen Gegenden leichtes Überangebot an Mietobjekten auf dem Markt. Das kann sich in den nächsten Monaten positiv für Mieter auswirken." Fetscher, der jeweils drei Re/Max-Büros in Niederösterreich und Wien betreibt, sieht wegen der anhaltend schwierigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und ständig steigender Lebenshaltungskosten derzeit gute Chancen für neue Modelle - etwa die frühere Leibrente, die er "in einer stark weiterentwickelten Form" wieder aufgreift: "Ein Modell, das individuell auf die jeweiligen Bedürfnisse angepasst und von einem Notar begleitet eine Win-win-Situation aller Beteiligten garantiert."
Einfamilienhäuser seien derzeit weniger am Markt. "Baugrundstücke eignen sich zur Geldanlage oft besser als Wohnungen." Zinshäuser kommen wieder mehr auf den Markt, und zwar weil so mancher institutioneller Anleger Objekte verkaufe, um Kapital für Rückkäufe seiner eigenen unterbewerteten Aktien zu generieren. Für 2012 erwartet Fetscher, dass es nochmals deutlich schwieriger wird, Finanzierungen zu bekommen.
Trend zur 3-Raum-Wohnung in Linz
Der oberösterreichische Re/Max-Vertreter Kurt Gattringer empfiehlt seinen Kunden, in höherwertige Objekte zu investieren, da "in weniger attraktiven Gebieten mit einem Preisrückgang zu rechnen" sei. In Linz seien besonders Objekte in Urfahr (Auberg und St. Magdalena), am Froschberg und in der Innenstadt begehrt. Bei Baugrundstücken vermeldet Gattringer in manchen Stadtteilen in Einzelfällen eine Wertsteigerung von bis zu 50 Prozent in den letzten fünf Jahren. Bei den Mietwohnungen ortet er einen Trend zu 3-Raum-Wohnungen, wobei die derzeitigen Leerstände oftmals mit zu hohen Preisvorstellungen der Vermieter zusammenhängen würden.
Andreas Reindl, Re/Max-Mann mit Büros in Linz und Vöcklabruck, sieht bei Luxuswohnungen im Wert von 500.000 bis eine Million Euro derzeit ein Überangebot: "Die Käufer suchen in diesem Segment immer die perfekte Lösung."
Philip Steinkogler, Geschäftsführender Gesellschafter von Re/Max Traunsee, hat wieder das umgekehrte Problem: Immobilien im Wert von 700.000 bis einer Million Euro ließen sich ausgezeichnet verkaufen, "soweit diese verfügbar sind. In den letzten Jahren ist das Salzkammergut immer beliebter geworden."
Deutsche dominieren Salzburger Markt
Der Markt in Stadt und Land Salzburg ist stark von deutscher Nachfrage beeinflusst, berichtet Reikersdorfer. Das Bundesland habe mit durchschnittlichen Wohnungspreisen von rund 175.000 Euro eine einmalige Steigerungsrate von 15 Prozent zu verzeichnen, "und überholt somit Tirol". Wohnungspreise über 8.000 Euro pro m² seien in Einzelfällen möglich.
In Salzburg Stadt, Aigen und in Leopoldskron seien Spitzenpreise für Baugrundstücke bis zu 1.900 Euro pro m² möglich. Der durchschnittliche Grundstückspreis im Bundesland Salzburg betrage dagegen nur cirka 120 Euro, doch auch er stieg im Vergleich zur ersten Jahreshälfte von 2010 um acht Prozent.
Steiermark: Anlageobjekte im Fokus
In der Obersteiermark ortet Markus Schark, der Re/Max-Büros in Graz, Mürzzuschlag und Leoben hat, derzeit einen Trend zu Vorsorgewohnungen, insbesondere in Leoben aufgrund der Universität. "Aber auch Mietwohnungen bis zu 70m² sind sehr gefragt." Dies gelte auch für Zinshäuser, "wobei sich die Rendite aufgrund der hohen Kaufpreise seit dem Jahr 2009 um rund ein Prozent verringert hat." Besonders begehrt seien zudem Grazer Lagen wie Geidorf, St. Peter und Waltendorf.
"Eigentumswohnungen in der Größe von 70 bis 85m² in guter Lage bzw. zentrumsnahe sind sowohl in Liezen als auch in Schladming gefragt", sagt auch Gerhard Zechmann, der in beiden Städten Re/Max-Büros betreibt. Derzeit sei die Nachfrage größer als das Angebot, "es handelt sich hier also um einen klassischen verkäuferdominierten Markt."
Preisrückgänge in Tirol möglich
Anlegerwohnungen sind auch in Innsbruck gefragt, "ein Trend, der auch 2012 noch anhalten wird", ist sich Makler Arno Wimmer sicher - vor allem wegen der vielen Studenten in der Tiroler Landeshauptstadt. Die Preise in diesem Segment werden sich aber unterschiedlich entwickeln. "Für Objekte mit guter Ausstattung und guter Lage wird der Preis auf hohem Niveau bleiben, allenfalls noch geringfügig steigen. Bei den anderen Objekten, insbesondere bei älteren Wohnungen, die nicht saniert sind, können auch Preisreduktionen eintreten."
Eine Stagnation im Jahr 2012 erwartet Wimmer beim Erwerb von Eigentumswohnungen für den Selbstnutzer und bei Wohnungen älteren Datums, die nicht thermisch saniert sind. "Dort werden die Preise sinken, weil die Käufer verstärkt auf geringe Betriebskosten achten."
Vorarlberg: Ausweichen auf Mietobjekte
In Vorarlberg sind "derzeit eindeutig mehr Investoren als Eigennutzer am Markt, wobei besonders 2- bis 3-Zimmerwohnungen sehr begehrt sind", berichtet Reinhard Götze, der sechs Re/Max-Büros im "Ländle" betreibt. Aber auch nach Einfamilienhäusern im Wert von 250.000 bis 400.000 Euro herrsche eine sehr starke Nachfrage, ebenso wie nach Baugrundstücken.
Die Preise für Mietwohnungen dürften seiner Ansicht nach ebenfalls steigen, "zumal viele Kaufinteressenten auf Mietwohnungen ausweichen müssen, weil sie zu wenig Eigenkapital für einen Kauf aufbringen können." Auch bei Gewerbeimmobilien sei ein Trend Richtung Miete festzumachen. (red)
