Was den Wohnungsmarkt stabil macht

Robert Wieser klopfte die Wohnungspolitik von 14 EU-Ländern auf krisenfördernde und krisenhemmende Faktoren ab

Anderswo platzten die Immobilienblasen wie Seifenblasen - nicht so in Österreich: Hierzulande legten die Immobilienpreise zwar auch stark zu in den vergangenen Jahren, jedoch bei weitem nicht so dramatisch wie in Spanien oder Irland, wo sich die Häuserpreise von 1995 bis 2007 real mehr als verdoppelten. Auf den "Boom" folgte dann aber eben der "Bust", die geplatzte Preisblase, die die gesamte Wirtschaft einbrechen ließ. 

Studie sucht nach Ursachen

Der Wirtschaftsforscher Robert Wieser hat sich nun für eine Studie im Auftrag des Verbands der Gemeinnützigen Bauvereinigungen (gbv) angesehen, welche Faktoren auf den Wohnungsmärkten von 14 EU-Ländern stabilisierend, und welche destabilisierend wirkten bzw. wirken. Sein Fazit: Immobilienkrisen treten in jenen Ländern auf, bei denen eine hohe Wohnungseigentumsquote auf ein liberalisiertes Wohnbaufinanzierungssystem mit deregulierten Hypothekarmärkten und einen hohen Anteil von stark risikobehafteten Kapitalmarktinstrumenten zur Refinanzierung der Wohnbaukredite trifft.

Stichwort Eigentum: In fast allen der von ihm untersuchten 14 EU-Länder stieg der Anteil des Wohnungseigentums am Gesamtbestand der Wohnungen an, im Durchschnitt von 57 Prozent im Jahr 1980 auf 64 Prozent im Jahr 2008. Besonders starke Anstiege verzeichneten Portugal (+24 Prozentpunkte), die Niederlande (+16), Großbritannien (+11), Frankreich und Italien (beide +10).

Interessanterweise ging die Quote in Irland sogar leicht zurück, allerdings von sehr hohem Niveau aus. Spanien und Irland weisen heute Eigentumsquoten von 85 bzw. 75 Prozent aus. Zum Vergleich: In Österreich liegt diese Quote bei 56 Prozent, bei einem entsprechend höheren Mietwohnungssektor von rund 40 Prozent. 

Überschuldung droht

Die Häuserpreise sind in den 14 Ländern seit 2001 auch wesentlich stärker gestiegen als die Einkommen und die Mieten. "Solange die Immobilienpreise stiegen und so zur Vermögensbildung der Haushalte beitrugen, schien die eigentumszentrierte Wohnungspolitik auch erfolgversprechend", analysiert Wieser. Mittelfristig bringe der damit einhergehende Anstieg der Haushaltsverschuldung - Stichwort Hypotheken - allerdings "enormes Gefahrenpotenzial durch Einbruch der Wohnimmobilienpreise mit sich". Sprich: Wenn der Hauspreis wieder fällt, droht die Überschuldung.

Wieser unterteilte die 14 Länder punkto Preisentwicklung grob in drei Kategorien: Zu den "Boom-Bust"-Ländern zählt er Spanien, Irland und Großbritannien. Zu den "NonBoom-NonBust"-Länder gehören Österreich, Deutschland und Italien; diesen blieb ein spanisches oder irisches Schicksal erspart, hier entstanden erst gar keine Preisblasen. Die größte Gruppe machen aber die so genannten "Boom-NonBust"-Länder aus: Staaten, die den Anstieg der Häuserpreise zwar mehr oder weniger voll mitmachten, in denen es aber zumindest bisher zu keinem nachfolgenden Preissturz kam. Diese Gruppe besteht unter anderen aus Frankreich, Schweden und den Niederlanden.

Finanzmarktliberalisierung nicht per se blasenfördernd

"Die Länder mit Boom-Bust-Zyklus hatten schon Mitte der 1990er-Jahre weitgehend liberalisierte Finanzmärkte", erklärte Wieser bei der Präsentation seiner Studie am Montag. Allerdings: Dass die Liberalisierung per se schon die jeweiligen Preisblasen begünstigt hätte, diese Schlussfolgerung kann er nicht ziehen. Es komme nämlich vor allem auf die institutionelle Umsetzung der Finanzmarktliberalisierung an, außerdem auf die "sonstigen Rahmenbedingungen und auf das Verhalten der Akteure".

Eine wichtige Rolle spiele auch die generelle Ausrichtung des Wohnbaufinanzierungssystems und die vorherrschende Form der Refinanzierung der Wohnbaukredite durch die Kreditgeber. Märkte mit traditionell langfristiger Finanzierung, in denen Fixzinskredite die Regel sind, würden sich stabiler entwickeln. Auch müsse die verbreitete starke Förderung des Wohnungseigentums sehr kritisch betrachtet werden, denn es brauche einen bestimmten Bestand an Mietwohnungen, damit sich die Wohnungsmärkte stabil entwickeln können. 

Österreich: Mieten werden steigen

Der österreichische Wohnbausektor habe sich bisher als krisenresistent erwiesen, so der Wirtschaftsforscher abschließend. Hierzulande sind die Preissteigerungen seit 2007 auch nicht mit einem Anstieg der Verschuldung der Haushalte verbunden. Wegen der aktuellen Kürzungen bei der Wohnbauförderung werde aber in den nächsten Jahren zuwenig gebaut werden, und im Zusammenspiel mit der weiter vorherrschenden Flucht der Anleger in "sichere Häfen" sowie mit dem prognostizierten starken Bevölkerungswachstum insbesondere in Ostösterreich werden aber künftig die Mieten stark zulegen.  (Martin Putschögl, derStandard.at, 21.12.2011)