"Alles geschrieben": Der letzte Donner

Blog19. Dezember 2011, 17:34
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Christian Donner erklärt die "Mietwohnungspolitik in Europa"

Er hat alles geschrieben, was er der Welt mitteilen wollte. Mit 69 Jahren geht er nun endgültig in Pension: Christian Donner hat genug. Mehr als 20 Jahre lang war der gelernte Architekt, der zuvor 14 Jahre in Mexiko gelebt und geplant hatte, in Österreich als Wohnbauforscher aktiv. Und zwar freischaffend, hauptsächlich finanziert aus Förderungen des Wohnbauforschungsfonds, "solange es ihn gegeben hat". In den letzten Jahren hat er sich seine Forschungen aus der eigenen Tasche bzw. über Buchverkäufe finanziert. Das hat ihm auch die Möglichkeit gegeben, seine Themen völlig eigenständig zu bearbeiten, so wie er es für richtig hielt; "es hat keine einzige Einflussnahme inhaltlicher Art gegeben".

Seine Vergleichsstudien gehören heute zu den Standardwerken der Wohnbauforschung, wurden auf internationaler Ebene rezipiert. Jetzt ist damit aber Schluss: "Mietwohnungspolitik in Europa" (bzw. "Rental Housing Policy in Europe", so der englische Titel) ist sein letztes Werk, macht Christian Donner im Gespräch mit derStandard.at (siehe dazu auch Interview) klar. "Ich hoffe dass es gut angenommen wird."

Mit 350 Seiten ist es jedenfalls nicht nur inhaltlich gewichtig, was er der interessierten Öffentlichkeit hinterlässt. Es ist praktisch keine umfassendere Darstellung des Themas denkbar. Donner beschreibt zunächst alle Arten von Wohnrechtsformen, analysiert diverse Varianten von Mietwohnungsinvestitionen und widmet sich dann dem weiten Feld wohnungsbezogener Marktinterventionen. Jeweils ein ganzes Kapitel widmet er den Themen "Objektförderung", "Mietenregelung" und "Subjektförderung". Bei Letzterer weist er auf das Phänomen der "Armutsfalle" hin, wenn bei einem Anstieg des Haushaltseinkommens sofort die Wohnbeihilfe um genau diesen Betrag gekürzt wird. "Pragmatischerweise könnte die Selbstbehaltquote bei etwa der Hälfte liegen, um einen ausreichenden Anreiz für die Aufnahme einer (höher qualifizierten) Erwerbstätigkeit zu bieten", liefert Donner hier gleich einen möglichen Ausweg. In Kapitel 9 vergleicht er die nationalen Mietwohnungssysteme in Österreich, Deutschland, Dänemark, Finnland, Frankreich, Schweden, Tschechien, Polen, den Niederlanden sowie im Vereinigten Königreich.

Donners Zugang zur Materie ist stets ein zwischen marktliberalen und bewohner-freundlichen Gesichtspunkten abwägender; seine Vorschläge und Ideen könnten gerade deshalb in der österreichischen Wohnungspolitik dieser Tage, die regelmäßig zwischen diversen parteipolitischen Interessen hin und her manövriert, als Leitlinien reüssieren. Der Staat solle nicht in ungebührlichem Maße in die Gestaltung marktkonformer Mietsysteme eingreifen, schreibt er einerseits, andererseits aber auch ausreichend mietengeregelten Wohnraum als Ausgleich bereitstellen, um solcherart Druck auf die Marktmieten zu machen. Umwidmungs- oder andere Wertsteigerungsgewinne sollten im Sinne der Leistungsgerechtigkeit zum größten Teil abgeschöpft werden, im Gegenzug könnte etwa die Grunderwerbssteuer entfallen.

In Sachen Bestandspolitik sieht er die öffentliche Hand in der Position eines wachsamen Beobachters: Marktschwächen - im Sinne unattraktiver werdender Gegenden - müssen frühzeitig erkannt und bereinigt werden. Ist eine Region langfristig von Abwanderung bedroht, können dort auch kommunale Wohnungsbestände auf den Markt geworfen werden - solange noch entsprechende Nachfrage vorhanden ist. Auch einen Rechtsformwechsel hielte er dabei für einen gangbaren Weg, also etwa in einem Gemeindewohnungsbestand Eigentum begründen und verkaufen.

Und schließlich ist es ihm auch wichtig - Stichwort Balance -, darauf hinzuweisen, dass es für einen privaten Investor mitunter eben auch hohes Risiko darstellt, ein Mietgebäude zu errichten. "Je nachdem, wie hoch der Eigenkapitalanteil ist, können die anfänglichen Mieterträge die laufenden Kapitalkosten decken - oder auch nicht." Ist der Anteil zu niedrig, muss ständig Kapital nachgeschossen werden. In diesem Sinne gelingt Donner mit seinem Buch auch, was er eigentlich vor allem als Bringschuld der öffentlichen Hand ansieht: Die Menschen darüber zu informieren, was es heißt, einen Mietvertrag zu unterzeichnen, oder Eigentum zu erwerben.  (derStandard.at, 19.12.2011)

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    cover: christian donner
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