Run auf Immobilien setzt sich fort

14. Dezember 2011, 12:40
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"Erstaunliche" Preisdynamik am Wiener Eigentums-Sektor, Rückgang "nicht absehbar" - ÖVI-Holzapfel: 700 Millionen aus Immobiliensteuer "völlig unrealistisch"

Der Österreichische Verband der Immobilientreuhänder (ÖVI) erwartet für das kommende Jahr weiterhin Preissteigerungen am österreichischen Immobilienmarkt. Insbesondere am Wohnimmobiliensektor sei die Nachfrage ungebrochen, und hier vor allem in den Ballungsräumen. "Unter 2000 Euro pro Quadratmeter sind in Wien bereits selbst Objekte in weniger gefragten Lagen kaum mehr zu bekommen", berichtete ÖVI-Maklersprecher Andreas Wollein am Mittwoch. In guten Lagen sind in der Bundeshauptstadt auch Preise von 4500 Euro möglich.

"Die Leute kommen und sagen: 'Ich habe Ersparnisse in der Größenordnung zwischen 100.000 und 500.000 Euro, welche Eigentumswohnung bekomme ich um dieses Geld?'", stelle Wollein fest. Wichtig sei derzeit die Veranlagung des Geldes, "alles Weitere wird man dann schon sehen".

Grazer Anlegerwohnungen: "Warme Semmeln"

Ähnlich ist die Situation in Graz, wie ÖVI-Landesstellenleiterin Patricia Reisinger erklärte. "Vor allem die typischen 2-Zimmer-Anlegerwohnungen in guter Vermietungslage gehen weg wie die warmen Semmeln." Neu errichtete Eigentumswohnungen sind in der steirischen Landeshauptstadt nicht mehr unter 3000 Euro pro Quadratmeter zu haben, das sei vor zwei Jahren noch anders gewesen. Die Preise für Penthouse-Wohnungen beginnen bei 4000 Euro.

Zugute komme den Vermietern in Graz, dass es im Vergleich zu Wien weniger mietenregulierte Wohnhäuser gebe, der freie Markt hat hier also in den letzten Jahren de facto voll zugeschlagen. Außerdem erleichtere der von Haus aus höhere Richtwert in der Steiermark (6,76 Euro gegenüber 4,91 Euro in Wien; Überblick siehe etwa hier) die Vermietung und damit die Attraktivität von Anlegerwohnungen noch zusätzlich. Die Mieten für gut ausgestattete, neu errichtete Grazer Kleinwohnungen (50-60 m²) bewegen sich bei um die 9 Euro.

"Erstaunliche" Preisdynamik am Wiener Eigentums-Sektor

In Wien liegen die durchschnittlichen Mietpreise zwischen 8 und 16 Euro je m², mit traditionell hohen Unterschieden zwischen den Bezirken. Hier wurden heuer nur leichte Steigerungen verzeichnet. Innerstädtisch können die Angebotsmieten für sehr gut ausgestattete Objekte bis zu 13 Euro betragen, in weniger guten Lagen außerhalb des Gürtels liegen sie im Bereich zwischen 7 und 9 Euro (siehe Grafik 1).

Die Preisdynamik am Wiener Eigentumsmarkt allerdings, "die erstaunt selbst Immobilienexperten. Aktuell werden Eigentumswohnungen zu Quadratmeterpreisen gekauft, die vor wenigen Jahren nicht als marktkonform gegolten hätten", berichtete Wollein. Und: „Ein Sinken der Preise ist derzeit nicht absehbar."

In guten Lagen (ohne 1. Bezirk) werden für neu errichtete Eigentumswohnungen Kaufpreise im Bereich von 3000 bis 5000 Euro bezahlt. Dachgeschoßausbauten kosten je nach Lage im Schnitt zwischen 3500 und 5500 Euro. Für gebrauchte Eigentumswohnungen in mäßigen Lagen werden 2000 bis 3000 Euro je m² erzielt.

Eine Liga für sich ist wie immer der 1. Bezirk: Die Kaufpreise können hier auch 16.000 Euro erreichen, im Schnitt bewegt sich das Niveau bei 10.000 Euro je Quadratmeter (siehe Grafik 2).

20 Jahre im Zeitraffer

Wollein unternahm am Mittwoch auch einen kurzen Rückblick ins Jahr 1993. Damals ging eine "kleine Blase" zu Ende, die der geplanten Bewerbung Wiens für die Expo 1995 (gemeinsam mit Budapest) geschuldet war. Aus den Plänen wurde bekanntlich nichts, nur die Immobilienpreise legten stark zu. Nach 1993 gab es sieben Jahre lang fallende Preise, die Rückgänge betrugen jährlich ein bis zwei Prozent (inflationsbereinigt).

Von 2000 bis 2008 ging es dann wieder in die andere Richtung, die Preise stiegen jährlich moderat an. Nach der Bankenkrise 2008 sei es dann zu einem "kurzen Stillstand" bis Anfang 2009 gekommen, so Wollein - und seither geht es stark bergauf: Die weiterhin anhaltende Flucht in Sachwerte hat Preisanstiege von fünf bis sechs Prozent pro Jahr zur Folge, dabei steht das reine "Parken" des Geldes ganz klar im Vordergrund - die Rendite ist zweitrangig.

Niedrige Renditen am Investmentmarkt

Auch am Investmentmarkt sei die Nachfrage weiter hoch, das Angebot dünne sich aber zusehends aus. Bei den am meisten nachgefragten Objekten - Mietshäuser außerhalb des Anwendungsbereichs des Mietrechtsgesetzes (MRG) - sei das Marktvolumen heuer sogar gesunken, berichtete ÖVI-Vorstandsmitglied Margret Funk. Die Renditen bewegen sich in diesem Segment zwischen 1,6 und 3,6 Prozent im 1. Bezirk bzw. zwischen 2,7 und 6,5 Prozent in der restlichen Bundeshauptstadt.

Die niedrigen Renditen einerseits, und Preisspannen von 650 bis 1750 Euro (16./17. Bezirk) oder 1050 bis 2550 (8./9. Bezirk) andererseits machen die Wohnungseigentumsbegründung in Zinshäusern und den anschließendem Abverkauf der Wohnungen zu einem attraktiven Geschäftsmodell für Investoren.

700 Millionen durch Immobiliensteuer "völlig unrealistisch"

ÖVI-Geschäftsführer Anton Holzapfel äußerte sich am Mittwoch außerdem zur Idee, die eben eingeführte Vermögenszuwachssteuer auch auf Immobilien auszudehnen - sprich: die Spekulationsfrist von zehn Jahren, nach deren Ablauf Immobilien ohne Besteuerung des Wertgewinns verkauft werden können, sozusagen unbegrenzt auszudehnen. Eine solche Steuer werde "bei weitem nicht jene Mittel einbringen, die da genannt werden". Kanzler  Werner Faymann (SPÖ) stellte für diesen Fall - wie berichtet - Einnahmen von 700 Millionen Euro pro Jahr in Aussicht.

Holzapfel nannte diesen Betrag "völlig unrealistisch". Man müsse schließlich auch die Inflation berücksichtigen, um eine Substanzbesteuerung zu vermeiden. Und außerdem sei "die Gruppe, die das wirklich betreffen würde, viel kleiner als der Bundeskanzler denkt". Der ÖVI-Geschäftsführer wünscht sich im Allgemeinen von der Politik, dass sie "zuerst auf der Ausgabenseite saniert, bei der Verwaltung". (Martin Putschögl, derStandard.at, 14.12.2011)

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