Was zählt, ist Sicherheit

6. Dezember 2011, 19:08
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Die Nachfrage nach Luxusimmobilien folgt ihren eigenen Gesetzen. Stimmen Lage, Qualität und Ambiente, wird gekauft - zu mittlerweile astronomischen Preisen

Die Finanzierung erfolgt großteils mit Eigenkapital. Oberste Priorität hat die Sicherheit der Veranlagung.

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"Ich bin 30 Jahre lang im Geschäft, aber so eine Situation wie jetzt habe ich noch nie erlebt", sagte der Immobilien-Profi Eugen Otto. Ende der Siebzigerjahre seien die Zinsen zwar bei zwölf Prozent gelegen, aber das geringe Vertrauen in Geld, Aktien und Wertpapiere, das jetzt so spürbar sei, "ist einzigartig" sagt Otto.

Er habe noch nie so viele Zinshäuser verkauft, wie in den vergangenen drei Jahren, und es gab noch nie so wenige Fremdfinanzierungen. Zwei Drittel der Käufe erfolgen mit Eigenkapital, erläutert Otto. Eine Erfahrung die auch Peter Marschall, Spezialist für Luxusimmobilien machte: 95 Prozent seiner Verkäufe - die Rede ist von millionenteuren Villen und Penthäusern - würden mit Eigenmitteln finanziert. Sein Resümee: "Wir haben heuer das beste Jahr unserer Unternehmensgeschichte gemacht".

Rendite ist zweitrangig

Die Nachfrage nach Immobilien in guten Lagen komme aus ganz Europa. Und das entscheidende Kriterium sei immer, die persönliche Sicherheit zu erhöhen, verbunden mit der Frage: Welcher Veranlagung kann ich noch vertrauen. Eine eventuelle Steuerersparnis oder die Rendite seien zweitrangig, Hauptsache sicher.

Wer in Luxusimmobilien investiert will eine sehr gute Lage, im ersten Bezirk oder einem angrenzenden. Da müsse das Ambiente, die Straße, das Haus, die Wohnung passen, alles von erstklassiger Qualität sein, weiß Otto. Er hat im Vorjahr die bisher teuerste Wohnung verkauft. Im ersten Bezirk in der Riemergasse ging eine 280-m²-Bleibe um 21.000 Euro/m² weg. Angeblich liegt die Schmerzgrenze in der Wiener Innenstadt derzeit bei 25.000 Euro/m². "Heute werden Villen in Wien um acht bis zehn Millionen Euro verkauft, das wäre vor nicht allzu langer Zeit undenkbar gewesen", sagt Marschall.

Tiefgarage mit Ausblick

Nicht minder Exquisites, aber um eine Spur "Günstigeres" hat die Örag derzeit im Portfolio. Sie bietet in einem Neubau in der Wipplingerstraße 35 im ersten Bezirk aktuell drei Dachgeschosswohnungen (116 bis 381 m²) zum Preis von 17.500 bis 18.200 Euro/m² an. Laut Örag-Chef Stefan Brezovich werden neben einer modernen Architektur ein phänomenaler Ausblick und eine Tiefgarage geboten.

Für den Immobilienspezialisten Otto ist die Preisentwicklung im Luxussegment alles andere als "gemütlich". Wien sei nicht London, und die Preise müssten in einer gewissen Relation zu anderen Dingen am Markt stehen.

Brezovich dämpft daher auch die Euphorie mancher Kollegen, die meinen, die Preise wüchsen in den Himmel. Er erwartet ein Abflachen der Preiskurve, weil die Mieten (zum Teil wegen der gesetzlichen Deckelung sowie infolge von Budgetkürzungen bei Botschaften und internationalen Konzernen) nicht im gleichen Ausmaß steigen wie die Eigentumspreise. Brezovich sagt, der Markt sei in Bewegung, aber die Käufer seien auch sehr kritisch und träfen keine überhasteten Entscheidungen.

Mangelware Rohdachboden

Das sieht auch Herwig Fohrafellner, Geschäftsführer von Penthouse Construction so, dessen Unternehmen sich auf Dachbödenausbauten spezialisiert hat. Das Hauptproblem beginne damit, einen "kalkulierbaren Rohdachboden zu bekommen" - heute mittlerweile eine Mangelware. Die Nachfrage sei derzeit weitaus größer als das Angebot. Vermögende, die bereit sind, mehrere tausend Euro/m² auszugeben, seien auch wählerisch: Abgesehen von der Lage müssen der Grundriss, der Ausblick und die Terrassen stimmen, ferner eine Garage im Haus sein und ein Lift, der direkt in die Wohnung führt, so Fohrafellner - das alles in Kombination mit der modernsten Energietechnik.

Ein großes Thema ist die Sicherheit. Obligatorisch sind: Alarmanlage und Kameras, die mit einem Sicherheitsdienst verbunden sind. Mitunter reicht das alles nicht und es muss auch noch ein Scherengitter um den Terrassenverbau verlegt werden.

Die Angst vor Überfällen sitzt vor allem bei Ausländern tief. Ein Südafrikaner erklärte Fohrafellner, warum: "Zuerst haben sie meinen rechten Nachbarn umgebracht, dann meinen linken."

City statt Einschicht

Eine Entwicklung wie in Deutschland, dass Villen in dezentraler Lage zum Schleuderpreis angeboten würden, gebe es in Österreich kaum, sagen sowohl Marschall als auch Otto. Wie immer zähle die Lage als Kaufkriterium, wenn sich jemand in der Peripherie verwirkliche, sei das sein Problem. So eine Immobilie könne nur mit einem sogenannten "verlorenen Aufwand" weiterverkauft werden. Wer viel Geld investiere für einen Hauptwohnsitz, der wolle nicht in Reichenau an der Rax oder am Semmering wohnen, auch wenn die Villen dort wunderschön seien, erläutert Marschall. Nachsatz: "Leute mit Geld wollen nicht die Einschicht."

Ein tolles Haus in schlechter Lage wird nie mit Gewinn zu verkaufen sein. Otto: "Es macht halt einen Unterschied, ob man am Schreiberweg in Grinzing eine Hundehütte hat - mit der Option auf Ausbau - oder eine Villa in einer Schrebergartensiedlung". (Claudia Ruff, DER STANDARD, Print-Ausgabe, 7.12.2011)

  • Die Lage, unverbaubarer Ausblick, ein Lift, der direkt in die Wohnung führt, und eine Garage im Haus sind die Basics für ausgebaute Luxus-Dachböden.
    foto: fohrafellner & buchholz penthouse errichtungs gesmbh

    Die Lage, unverbaubarer Ausblick, ein Lift, der direkt in die Wohnung führt, und eine Garage im Haus sind die Basics für ausgebaute Luxus-Dachböden.

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