Nachbarschaftsstreit in bester Lage

  • Seit 2008 steht dieses Haus im noblen Wiener Cottageviertel leer. Es verstoße gegen die historischen Bauvorschriften, meint der Cottageverein. Die Gerichte haben noch nicht entschieden.
    foto: christian fischer

    Seit 2008 steht dieses Haus im noblen Wiener Cottageviertel leer. Es verstoße gegen die historischen Bauvorschriften, meint der Cottageverein. Die Gerichte haben noch nicht entschieden.

  • Matthias Peschke vom Cottageverein.
    foto: christian fischer

    Matthias Peschke vom Cottageverein.

Wie hoch sind zwei Stockwerke? Mit dieser Frage beschäftigen sich seit Jahren Gerichte, die klären sollen, ob ein neues Haus im Wiener Cottageviertel der speziellen Bauordnung in der historischen Gegend entspricht.

Wien - Zu vielen Häusern im Cottageviertel kann Matthias Peschke Geschichten erzählen - von ihren Besitzern und dem Auf und Ab in ihren Familiengeschichten. Felix Salten, Peter Alexander, Johannes Heesters und Ludwig Boltzmann haben in der feinen Gegend, die heute in den Bezirken Währing und Döbling liegt, gewohnt. Peschke selbst lebt und arbeitet in der Sternwartestraße im Haus seines Großvaters, des Malers Ferdinand Schmutzer, dem einst Sigmund Freud, Albert Einstein und Kaiser Franz Joseph Modell standen; auch seinen Nachbarn von gegenüber, Arthur Schnitzler, hat er gemalt. In Wien werde gerne vergessen, wie historisch und architektonisch wertvoll das Cottageviertel sei, meint Peschke: "In einer anderen Stadt müsste man dafür Eintritt zahlen."

Jedenfalls muss man sich im Cottageviertel an die strengen baulichen Regeln halten. Seit 2008 steht ein fixfertiges Haus in der Cottagegasse 50A leer, weil die Gerichte erst klären müssen, ob es ins Viertel passt. Kläger ist der Wiener Cottageverein, der 1872 von einer Initiative rund um den Architekten Heinrich von Ferstel gegründet wurde. Die Mitglieder suchten einen Ausweg aus der Wiener Wohnungsnot des ausgehenden 19. Jahrhunderts und wählten die Gegend nahe dem Türkenschanzpark, um dort nach dem Vorbild der britischen Gartenstädte Lebensraum fernab von Großstadtlärm und Industriestaub zu schaffen.

Servitut für Lebensqualität

Die Cottage-Pioniere erlegten sich gegenseitig ein Servitut auf, das "damals revolutionär" war, meint Vereinspräsident Peschke. Es sei um Lebensqualität gegangen, und nicht darum, "ein Refugium für G'stopfte" zu schaffen. Das belegt auch ein Protokoll einer Vereinssitzung vom 28. Februar 1905, in dem neben der "freien Lage" und dem "guten, reichlichen Trinkwasser" auch die "annehmbaren Preise" der Grundstücke als Kriterium für die Ansiedlung des Viertels genannt wurden. Heute sei das Cottage sozial bunt durchmischt, sagt Peschke, "von der Mindestrentnerin bis zum Generaldirektor" reiche das Spektrum der Hausbesitzer.

Das Cottage-Servitut gilt bis heute. Neue Bauten dürfen anderen Cottagebewohnern nicht "die freie Aussicht, das Licht und den Genuss frischer Luft benehmen", außerdem ist kein Gewerbe erlaubt, das Geruch, Lärm oder Feuergefahr mit sich bringt. Es gibt Vorschriften für die Bebauung der Grundstücke und die Größe des Gartens, und jedes Haus darf maximal zwei Stockwerke hoch sein.

Aber was bedeutet das in Metern? Wie hoch war Ende des 19. Jahrhunderts ein zweistöckiges Haus? Das ist die Kernfrage des Rechtsstreits um die Cottagegasse 50A. 2004 kaufte der Bauträger Projektinvest das Grundstück, um dort ein Haus mit fünf großen Wohnungen zu errichten. Bei Quadratmeterpreisen rund um 10.000 Euro ein lukratives Projekt.

Servitut eingeklagt

Der Cottageverein hat das Servitut eingeklagt - und in erster Instanz Recht bekommen. Die zweite Instanz entschied zugunsten des Bauträgers, der Oberste Gerichtshof wiederum ließ die Frage, ob die Höhe des Gebäudes der historischen Bauübereinkunft entspreche, offen und verwies das Verfahren an die erste Instanz zurück. Das Handelsgericht Wien urteilte im August dieses Jahres zugunsten des Cottagevereins, das Verfahren geht aber nun wieder in die zweite Instanz.

Nicht nur weil es für den Bauträger um viel Geld geht. Man ist dort auch überzeugt, im Recht zu sein: Erdgeschoß, erster und zweiter Stock sowie ein zweigeschoßiger Dachausbau ergeben zwar fünf Ebenen, laut Bauordnung aber nur zwei Stockwerke. Gutachten darüber füllen mittlerweile Ordner. Bei Projektinvest vermutet man, das Haus gefalle dem Cottageverein einfach nicht - "aber Geschmack kann man nicht einklagen". Unklar ist, was passieren würde, wenn der Verein Recht behält: Eine Abrissgenehmigung wird nur erteilt, wenn die Sanierung unwirtschaftlich ist - was bei einem neuen Gebäude wohl kaum der Fall ist.

Matthias Peschke sagt, ihm tue es "im Herzen weh", das leere Haus in seinem Viertel zu sehen. "Wir sind keine Verhinderer", sagt er über den rund 200 Mitglieder zählenden Cottageverein. Man sehe es aber nicht gerne, "wenn die Gegend von Investoren zugepflastert wird, die hier die Quadratmeter in ihren Häusern maximieren wollen". (Andrea Heigl, DER STANDARD, Printausgabe, 2.11.2011)

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Das Viertel abtragen und irgendwo bei Aspern wieder aufbauen ...

Der Platz wird heutzutage dringend für leistbare Wohnungen für Nichtgestopfte benötigt.

Ihre Problem möchte ich haben

Es ist ja eigentlich ein Skandal,

dass dieses Haus gebaut werden durfte, bevor die rechtlichen Fragen geklärt waren. Jetzt wird vermutlich argumentiert, dass das neue Haus aus wirtschaftlichen Gründen nicht abgerissen werden darf, der Bauträger wird mit ein paar tausend EUR abgestraft und das war's.
Eigentlich müsste doch die Regelung so sein, dass die Baubehörde erst den Bau bewilligen muss, bevor mit dem Bauvorhaben begonnen werden darf?

Das Problem dürfte sein,

daß es im vorliegenden Fall nicht um die Verletzung baurechtlicher Vorschriften geht, sondern um eine rein zivilrechtliche Frage (für deren Klärung daher auch nicht die Baubehörde oder irgendeine andere Verwaltungsbehörde, sondern die Gerichte zuständig sind).

Die Baubehörde prüft nur, ob ein Bauvorhaben baurechtlich in Ordnung ist. In diesem Falle war es das offenbar. Privatrechtliche Abmachungen (ob Vertrag oder Servitut) zwischen Grundeigentümern kann die Baubehörde mangels gesetzlicher Grundlage gar nicht prüfen und auch nicht darüber entscheiden.

naja, so ganz richtig ist das nicht

die baubehörde muss ja eine bauverhandlung abhalten, wo alle anrainer dazu eingeladen sind.

diese werden doch zumindest einen einspruch abgegeben haben, denke ich zumindest.

dabei sollten die anrainer ihr servitut auch beigebracht haben, und servitute sind im grundbuch für jedermann/frau und natürlich auch für behörde einsehbar (urkundensammlung).

Das ganze Viertel schleifen,

und schöne, lebenswerte & leistbare Sozialwohnungen hinbauen - dann wird man wenigstens den Vereinsstatuten gerecht.

ziehen sie einfach wohin wo sie sichs leisten können..

Bin ich schon,

ich habe mein Haus am Land mit Garten und genieße die Lebensqualität.

schöne, lebenswerte & leistbare

das widerspricht sich, ist wie frei, gleich u. bruederlich

Als der Verein gegründet wurde

war man noch nicht so illusionslos wie sie heute.
Hier merkt man wie abgestumpft man heute an solche Themen herangeht.

Cottagevereinsleute, lassts euch das nicht gefallen und wehrts Euch!

Und tswar bis das schirche Haus weg ist!
Es kann echt nicht sein, dass in einer Umgebung von schönen kleinen Judenstilvillen & Häusern so ein schircher Betonbunker die Gegend verschandeln darf.
Und 10.000 Euro pro m² ist auch eine Sauerei.
Die Behörde die die Genehmigung erteilt hat gehört verklagt und verjadt.

Die Behörde hat wahrscheinlich korrekt gehandelt. Die Behörde muss eine Baubewilligung erteilen, wenn alle baurechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Eine Servitut zählt nicht dazu. Das müssen sich die Streitparteien im Zivilrechtsweg ausmachen.

Was bitte sind "Judenstilvillen" ?

Lustige Kalauer der ansässigen Bevölkerung?

gute frage....

http://www.google.at/search?q=... d=0CDMQsAQ

wenn man es nicht weiss könnte man es wenigstens googeln und sich nicht ganz so dumm stellen oder?

Es steht aber etwas anderes in deinem ersten Posting.

... auch die "annehmbaren Preise" der Grundstücke als Kriterium für die Ansiedlung des Viertels genannt wurden.

...lieb!:-)

"...Cottage sozial bunt durchmischt,..."
....noch lieber!:-)

mon goennt soech jo sonst nichts.

... nuechts.

hams schon ghört, frau sektionschef?

in unsere schöne kottäsch wollen diese neureichen proleten ein haus mit 5 stöck hinstellen. die frau doktor hats mir grad beim friseur erzählt.

EG + 2 Stockwerke + 2 Etagen DG-Ausbau = 5 Geschoße. Es lebe der gesunde Menschenverstand, nieder mit den Winkeladvokaten.

Der Wurm

dürfte in den sehr großzügigen Dachausbaubestimmungen der Wiener Bauordnung liegen, die ja auch anderswo für Skandale sorgen. Diese Schummelparagraphen eröffnen dem, der sichs mit der Baubehörde richtet, ein tolles Feld an Möglichkeiten. Nur selten hat man im Instanzenzug bei der Bauoberbehörde Erfolg. Nicht einmal der VwGH ist von "seltsamen" Entscheidungen ausgenommen. Man muss einfach auf schlechte Gedanken kommen, wenn man dieses Katz- und Mausspiel immer wieder erlebt.

wie du

mittels wr. Bauordnung zum VwGH kommst, taete micht interessieren :)

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