Nachbarschaftsstreit in bester Lage

Wie hoch sind zwei Stockwerke? Mit dieser Frage beschäftigen sich seit Jahren Gerichte, die klären sollen, ob ein neues Haus im Wiener Cottageviertel der speziellen Bauordnung in der historischen Gegend entspricht.

Wien - Zu vielen Häusern im Cottageviertel kann Matthias Peschke Geschichten erzählen - von ihren Besitzern und dem Auf und Ab in ihren Familiengeschichten. Felix Salten, Peter Alexander, Johannes Heesters und Ludwig Boltzmann haben in der feinen Gegend, die heute in den Bezirken Währing und Döbling liegt, gewohnt. Peschke selbst lebt und arbeitet in der Sternwartestraße im Haus seines Großvaters, des Malers Ferdinand Schmutzer, dem einst Sigmund Freud, Albert Einstein und Kaiser Franz Joseph Modell standen; auch seinen Nachbarn von gegenüber, Arthur Schnitzler, hat er gemalt. In Wien werde gerne vergessen, wie historisch und architektonisch wertvoll das Cottageviertel sei, meint Peschke: "In einer anderen Stadt müsste man dafür Eintritt zahlen."

Jedenfalls muss man sich im Cottageviertel an die strengen baulichen Regeln halten. Seit 2008 steht ein fixfertiges Haus in der Cottagegasse 50A leer, weil die Gerichte erst klären müssen, ob es ins Viertel passt. Kläger ist der Wiener Cottageverein, der 1872 von einer Initiative rund um den Architekten Heinrich von Ferstel gegründet wurde. Die Mitglieder suchten einen Ausweg aus der Wiener Wohnungsnot des ausgehenden 19. Jahrhunderts und wählten die Gegend nahe dem Türkenschanzpark, um dort nach dem Vorbild der britischen Gartenstädte Lebensraum fernab von Großstadtlärm und Industriestaub zu schaffen.

Servitut für Lebensqualität

Die Cottage-Pioniere erlegten sich gegenseitig ein Servitut auf, das "damals revolutionär" war, meint Vereinspräsident Peschke. Es sei um Lebensqualität gegangen, und nicht darum, "ein Refugium für G'stopfte" zu schaffen. Das belegt auch ein Protokoll einer Vereinssitzung vom 28. Februar 1905, in dem neben der "freien Lage" und dem "guten, reichlichen Trinkwasser" auch die "annehmbaren Preise" der Grundstücke als Kriterium für die Ansiedlung des Viertels genannt wurden. Heute sei das Cottage sozial bunt durchmischt, sagt Peschke, "von der Mindestrentnerin bis zum Generaldirektor" reiche das Spektrum der Hausbesitzer.

Das Cottage-Servitut gilt bis heute. Neue Bauten dürfen anderen Cottagebewohnern nicht "die freie Aussicht, das Licht und den Genuss frischer Luft benehmen", außerdem ist kein Gewerbe erlaubt, das Geruch, Lärm oder Feuergefahr mit sich bringt. Es gibt Vorschriften für die Bebauung der Grundstücke und die Größe des Gartens, und jedes Haus darf maximal zwei Stockwerke hoch sein.

Aber was bedeutet das in Metern? Wie hoch war Ende des 19. Jahrhunderts ein zweistöckiges Haus? Das ist die Kernfrage des Rechtsstreits um die Cottagegasse 50A. 2004 kaufte der Bauträger Projektinvest das Grundstück, um dort ein Haus mit fünf großen Wohnungen zu errichten. Bei Quadratmeterpreisen rund um 10.000 Euro ein lukratives Projekt.

Servitut eingeklagt

Der Cottageverein hat das Servitut eingeklagt - und in erster Instanz Recht bekommen. Die zweite Instanz entschied zugunsten des Bauträgers, der Oberste Gerichtshof wiederum ließ die Frage, ob die Höhe des Gebäudes der historischen Bauübereinkunft entspreche, offen und verwies das Verfahren an die erste Instanz zurück. Das Handelsgericht Wien urteilte im August dieses Jahres zugunsten des Cottagevereins, das Verfahren geht aber nun wieder in die zweite Instanz.

Nicht nur weil es für den Bauträger um viel Geld geht. Man ist dort auch überzeugt, im Recht zu sein: Erdgeschoß, erster und zweiter Stock sowie ein zweigeschoßiger Dachausbau ergeben zwar fünf Ebenen, laut Bauordnung aber nur zwei Stockwerke. Gutachten darüber füllen mittlerweile Ordner. Bei Projektinvest vermutet man, das Haus gefalle dem Cottageverein einfach nicht - "aber Geschmack kann man nicht einklagen". Unklar ist, was passieren würde, wenn der Verein Recht behält: Eine Abrissgenehmigung wird nur erteilt, wenn die Sanierung unwirtschaftlich ist - was bei einem neuen Gebäude wohl kaum der Fall ist.

Matthias Peschke sagt, ihm tue es "im Herzen weh", das leere Haus in seinem Viertel zu sehen. "Wir sind keine Verhinderer", sagt er über den rund 200 Mitglieder zählenden Cottageverein. Man sehe es aber nicht gerne, "wenn die Gegend von Investoren zugepflastert wird, die hier die Quadratmeter in ihren Häusern maximieren wollen". (Andrea Heigl, DER STANDARD, Printausgabe, 2.11.2011)