EHL-Marktbericht: Angebot an großen Büroflächen in der Wiener Innenstadt steigt auf Rekordwert - Standorte in Toplagen werden zunehmend hinterfragt
Wien - Das Angebot an attraktiven Büroflächen in der Wiener Innenstadt werde in den kommenden zwei Jahren auf das höchste Niveau seit Jahren steigen. Es stünden außergewöhnlich viele Objekte mit großen, zusammenhängenden Mietflächen von 3.000 m² aufwärts zur Verfügung, heißt es im aktuellen Marktbericht von EHL Immobilien.
Insgesamt werden derzeit acht Objekte mit Büroflächen von 3.000 bis 12.000 m² im 1. Bezirk aktiv angeboten, dazu kommen einige weitere Objekte mit 3.000 bis 40.000 m² in unmittelbar an den 1. Bezirk angrenzenden Lagen. Außerdem sei damit zu rechnen, dass in den kommenden zwei Jahren durch Standortübersiedlungen weitere Innenstadtobjekte zur Vermietung gelangen werden, erklärt Michael Ehlmaier, geschäftsführender Gesellschafter von EHL. "Im letzten Jahrzehnt gab es immer wieder Jahre, in denen wir in der Innenstadt kein einziges Objekt mit über 5.000 m² Mietfläche anbieten konnten. Für potenzielle Großmieter gab es oft keine Chance, in der Innenstadt ein für sie passendes Objekt zu finden. Jetzt ist das Angebot hingegen quantitativ und qualitativ exzellent."
Kostenfrage stellt sich immer häufiger
Im Wesentlichen seien dafür zwei Gründe verantwortlich: Zum einen wurden in Folge der Wirtschaftskrise 2008 verstärkt "Traditionsstandorte" in Frage gestellt und Unternehmen und Behörden, für die ein teurer Innenstadtstandorte nicht (mehr) notwendig war, wechselten an kostengünstigere Standorte. "Es wird stärker hinterfragt, ob zum Beispiel eine Verwaltungsbehörde
ihren Sitz in einer Wiener Toplage haben muss", sagt Wolfgang Scheibenpflug, Leiter der Abteilung Gewerbeimmobilien bei EHL. Zum anderen waren Expansionen oder Standortkonzentrationen Auslöser für den Wechsel aus der Innenstadt in effiziente Neubauten in anderen Bezirken.
Als Beispiele für die Verlegung von Firmensitzen aus dem 1. Bezirk in moderne Büros in angrenzenden Bezirken werden die Standortverlegungen von ÖGB (früher Biberstraße 5, jetzt im "Catamaran" im 2. Bezirk), OMV (früher u.a. am Otto-Wagner-Platz, jetzt im "Viertel Zwei" im 2. Bezirk), Schenker (früher Hoher Markt, jetzt ebenfalls im "Viertel Zwei") und Casinos Austria (früher Dr-Karl-Lueger-Ring, jetzt Rennweg im 3. Bezirk) genannt.
Generalsanierung nach Auszug
EHL-Bürospezialistin Alexandra Ehrenberger sieht darin großes Potenzial für das Stadtzentrum: "Nach dem Auszug der Vormieter wurden die zuvor meist sehr veralteten, ineffizienten Objekte einer hochwertigen Generalsanierung nach modernstem Stand der Technik unterzogen. Einige der Objekte erlangten nach der Revitalisierung sogar Greenbuilding-Zertifizierungen. Mietern stehen nun moderne
und großflächige Einheiten in bester Wiener Innenstadtlage zur Verfügung."
Dem großen Angebot an Mietobjekten steht auch eine kontinuierlich steigende Nachfrage gegenüber. Mit umfassenden Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen erfüllen mittlerweile auch die besonders attraktiven Stilaltbauten höchste technische Anforderungen. "Stilvolles Ambiente und zentrale Lage sowie höchste Effizienz und Modernität sind mittlerweile keine Widersprüche mehr", so Ehrenberger. "Diese Kombination gibt es in besonders ausgeprägtem Ausmaß im Stadtzentrum, daher gewinnt dieses wieder an Attraktivität."
Zu hohe Erwartungen
Große internationale Konzerne sind aber viel zu selten auf der Suche
nach Wiener Gewerbeimmobilien. "Die Erwartungen, die man da in die
EU-Osterweiterung gesetzt hat, waren wohl zu hoch", so Ehrenberger. Der Standort Wien sehe sich immer härterer Konkurrenz aus
den CEE-Ländern gegenüber.
Mieter würden Innenstadtstandorte dennoch wegen der guten Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln sowie der zahlreichen Einkaufsmöglichkeiten, des vielfältigen gastronomischen Angebots und der attraktiven Freizeitmöglichkeiten nach Arbeitsschluss schätzen. "Ein Top-Standort trägt erfahrungsgemäß wesentlich zur Mitarbeiterzufriedenheit und zur Bindung an das Unternehmen bei."
Mieten bis zu 25 Euro
Dafür werden auch entsprechende Mietpreise bezahlt: Umfassend modernisierte Innenstadtobjekte erzielen mittlerweile Mieten von 20 bis 25 Euro je Quadratmeter. "Das ist für Wiener Verhältnisse zwar beachtlich, im internationalen Vergleich ist es allerdings geradezu ein
Sonderangebot", resümiert Ehlmaier. Dies gelte nicht nur im Vergleich zu Metropolen wie London oder Paris mit Quadratmetermieten von bis zu 63 bzw. 110 Euro. "Auch in Städten wie Mailand (43 Euro/m²), München (30 Euro) oder Warschau (25 Euro) sind Büros deutlich teurer als in Wiener Bestlagen." (red)
