Eva Bauer, wohnwirtschaftliche Referentin der Gemeinnützigen, über Wohnbauförderung, Einkommensgrenzen und Überbelag - und was skandinavische Besucher in Wien erstaunt
Wenn sie Besuchern aus Skandinavien erzähle, dass österreichische Gemeindewohnungen noch in den 1950er-Jahren ohne Badezimmer gebaut wurden, dann können die das meist "gar nicht glauben", erzählt Eva Bauer, wohnwirtschaftliche Referentin des Verbands Gemeinnütziger Bauvereinigungen (gbv), im Gespräch mit derStandard.at. In Wien sei aber der Zustand des Wohnungsbestands nach dem Zweiten Weltkrieg schwierig gewesen, dank der Wohnbauförderung
konnte dieser Rückstand in den folgenden Jahrzehnten aufgeholt werden. Trotzdem wird in vielen anderen Ländern heute noch mehr Geld in die Wohnbauförderung gesteckt als in Österreich, vielerorts allerdings mittlerweile nur noch als Subjektförderung in Form von Wohnbeihilfen für Arme und Niedrigverdiener.
Eine Verbesserung der derzeit recht tristen Situation in der heimischen Wohnbauförderung - seit dem Auslaufen der Zweckwidmung flossen immer mehr Mittel daraus ab - sei durchaus auch mit Adaptierungen der Fördermodelle zu haben, so Bauer weiter. Sie spricht sich für zeitlich befristete Annuitätenzuschussmodelle aus, auch geringere Fördersummen bei gleichzeitiger Laufzeitverlängerung hält sie für möglich.
Anstatt die "komplizierte Verteilungsfrage" zwischen den Bundesländern neu zu stellen, schlägt sie außerdem ein "zentrales bankenähnliches
Institut" vor, das als bundesweite Anlaufstelle für Bauträger dienen könnte. Im Gespräch mit Martin Putschögl erklärt Bauer weiters, warum der Überbelag hierzulande immer noch über den Werten vergleichbarer Länder liegt, und warum sie die relativ hohen Einkommensgrenzen im Genossenschaftssektor verteidigt.
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derStandard.at: Wir sehen eine drohende Wohnungsknappheit bei weiterhin starkem Zuzug in die Ballungsräume. Werden die aktuellen massiven Kürzungen bei der Wohnbauförderung eigentlich "nur" zum Wiener Problem?
Eva Bauer: In einigen Bundesländern lässt der Wohnungsbedarf nach, der Rückgang bei der Förderung macht sich dann nicht so stark bemerkbar. Wien hat aber neben Niederösterreich und Burgenland den relativ höchsten Wohnungsbedarf, zusätzlich ist hier das Auseinanderklaffen zwischen Bedarf und Förderkapazität am stärksten ausgeprägt. Wobei es in Wien - das wird oft übersehen - doch auch noch ein gewisses Potenzial an Altbauwohnungen gibt, die längere Zeit leer standen oder saniert wurden und jetzt wieder vermietet werden am freien Markt.
derStandard.at: Wie groß ist dieses Potenzial tatsächlich? Es geisterte hier immer die Zahl von 80.000 leer stehenden Wiener Wohnungen herum.
Bauer: Unsere letzte Wohnungsbedarfsprognose ist jetzt schon längere Zeit her. Die Zahl von 80.000, das waren im Jahr 2001 die Wohnungen ohne Wohnsitzangabe - wo also niemand einen Haupt- oder Nebenwohnsitz angemeldet hat. Da waren Ferienwohnungen dabei, dann die so genannte Mobilitätsreserve, und auch Pendlerwohnungen. Außerdem waren da auch Substandard-Einzimmerwohnungen dabei, die teils durchaus völlig zu Recht nicht vermietet wurden, weil man etwa darauf wartete, sie mit einer Nachbarwohnung zusammenzulegen.
derStandard.at: Wie hoch ist die "Mobilitätsreserve"?
Bauer: Dafür muss man in Wien stets rund 20.000 Wohnungen veranschlagen. Dieser Spielraum muss vorhanden sein, damit die Leute überhaupt Wohnung wechseln können.
derStandard.at: Was blieb dann über von den 80.000, wie viele Wohnungen wären verfügbar?
Bauer: Als tatsächliche Reserve habe ich damals im Jahr 2001 rund 12.000 Wohnungen beziffert. Und davon ist aber mittlerweile ein guter Teil "verbraucht" worden, weil seither die Zahl der Hauptwohnsitze stärker gestiegen ist, als Wohnungen gebaut worden sind. Außerdem werden in Wien jährlich auch etwa 2000 bis 3000 Wohnungen abgerissen.
Das mit der Verfügbarkeit ist nicht so einfach zu beantworten. Das können beispielsweise auch Wohnungen in Häusern sein, die gerade umgebaut werden oder leer gelassen werden, weil in zwei bis drei Jahren ein Umbau vorgesehen ist. Bei einer Sockelsanierung eines Gebäudes sollten ja möglichst viele Wohnungen leerstehen. Und da wird dann einige Jahre nicht vermietet.
Die Wohnungen aus diesen Reserven, die auf den Markt kommen, sind dann halt aber eher sanierte Wohnungen, die um 11 oder 12 Euro vermietet werden. In Wien ist also nicht die Quantität, sondern eher die Leistbarkeit das Problem.
derStandard.at: Man müsste also massiv in den sozialen Wohnbau investieren?
Bauer: Ja. Mieterschützer würden auch sagen, dass man die Mietzinsbegrenzungen verstärken müsste.
derStandard.at: Was sollte in Sachen Wohnbauföderung getan werden, damit der Wohnbau wieder anspringt?
Bauer: Ich glaube, dass eine Verbesserung der Situation durchaus auch in Adaptierungen an den Fördermodellen zu haben wäre. Ich bin zwar sonst keine Anhängerin der Annuitätenzuschussmodelle, weil sie die Budgets laufend belasten. Aber als Nebenschiene, als Ersatz für einige Jahre, um die Wohnbauförderung nicht absacken zu lassen, kann man das durchaus tun. Oder auch die Förderung einfach ein bisschen strecken: weniger Förderung, dafür längere Laufzeiten. Da kann man schon ein bisschen an einigen Schrauben drehen.
derStandard.at: Wenn der Wohnungsmangel de facto hauptsächlich ein Wiener Problem ist, müsste man dann nicht auch die Wohnbauförderung umschichten, innerhalb der Länder?
Bauer: Seit der Abschaffung der Bundes-Zweckzuschüsse für die Förderung mit dem Jahr 2009 gibt es keine Möglichkeit der Umschichtung mehr - die Länder dotieren die Wohnbauförderung aus den eigenen Budgets bzw. den Mitteln, die sie aus dem allgemeinen Finanzausglich erhalten. Wie die Wohnbaufördermittel des Bundes zu verteilen sind, das wurde in den letzten 60 Jahren immer wieder diskutiert. Als die Bundes-Zweckzuschüsse bzw. der Verteilungsschlüssel zum letzten Mal definiert wurden, hat man die Hälfte der Mittel nach der Einwohnerzahl bzw. des Bevölkerungszuwachses vergeben, weitere 35 Prozent nach dem "abgestuften Bevölkerungsschlüssel" entsprechend der Definition des Finanzausgleichs und 15 Prozent entsprechend des Aufkommens an Lohn- und Einkommensteuer. Bei den Mitteln für die Sanierung wurde früher, als das noch nicht aus einem Topf herauskam, auch der jeweilige Anteil an Substandardwohnungen herangezogen. Diese ganze Zuteilungsfrage war und ist also eine sehr schwierige. Anstatt diese wieder neu zu stellen, wäre ein zentrales bankenähnliches Institut mit einer Förderung durch den Bund, das dann für alle Bauträger offen ist, der sympathischere bzw. gangbarere Weg.
derStandard.at: Damit würde die Verteilung von der Länderebene wegkommen und mehr zu den Regionen verlagert werden?
Bauer: Ja, genau. Andererseits sind die Länder natürlich auch - da die Gestaltung der Wohnbauförderung immer Ländersache war - nun in hohem Maß mitverantwortlich dafür, wie viel an Mitteln da ist. Die Steiermark vergibt zum Beispiel keine Darlehen mehr, sondern nur noch Annuitätenzuschüsse. Dort gibt es daher keine Rückflüsse mehr. Würde man nun aber zugunsten der Steirer anderen Bundesländern etwas abzwacken, gäbe es einen Aufschrei - das ist die ganze Problematik. Hier wäre die Einführung eines zentralen Finanzierungsinstrumentes, zu dem die Bauträger unabhängig von der Länderzugehörigkeit Zugang hätten, eine Alternative.
derStandard.at: Die Länder müssten dann aber wohl immer noch für günstige Grundstücke sorgen. Wie groß ist das Problem mit dem teuren Bauland für die gemeinnützigen Bauträger?
Bauer: Das ist regional sehr unterschiedlich. In den Problemzonen Wien bzw. anderen größeren Städten oder auch in Westösterreich im Allgemeinen, wo aufgrund topografischer Begebenheiten das Bauland knapp ist, sieht man das sehr stark.
derStandard.at: Was können die Länder dagegen tun?
Bauer: Die Länder könnten mit Grundstücksbesteuerung oder Widmungen für den gemeinnützigen Wohnbau zu gedeckelten Preisen gegenlenken. In Salzburg darf der Bodenpreis etwa eine gewisse Höhe nicht überschreiten, sonst wird nicht gefördert. Das ist ein sanfter Druck. Ein anderes Modell wäre das von Südtirol: Dort muss bei der Umwidmung zu Bauland ein gewisser Anteil für den sozialen Wohnbau zu einem gedeckelten Preis abgegeben werden. In Österreich hat sich da in der Form noch niemand drübergetraut.
derStandard.at: Zur Leistbarkeit des Wohnraums. Diese habe in den letzten Jahren stetig zugenommen, die Leute könnten sich heute "mehr Wohnraum zum gleichen Geld" leisten, sagte Wolfgang Amann im Gespräch mit derStandard.at. Sehen Sie das auch so? Tatsache ist ja, dass die Wohnfläche pro Person stetig zunimmt.
Bauer: Ja, die quantitative Wohnversorgung ist stark gestiegen. 1971 war eine durchschnittliche Wiener Wohnung 56 Quadratmeter groß, und es haben damals mindestens drei Personen darin gewohnt. Das ist heute für viele unvorstellbar. Gleichzeitig muss man heute aber auch fürs Wohnen mehr Geld aufbringen, konkret einen höheren Anteil an den Konsumausgaben eines Haushalts, das stieg von 17 auf rund 22 Prozent österreichweit. Bei Mietwohnungen ist der Anteil höher, weil es dort geringere Einkommen gibt.
Die ganze Entwicklung ist ein internationales Phänomen, das langfristig fast überall zu beobachten ist - mit Ausnahme von Norwegen und Schweden, wo die Anteile schon vor 30 Jahren sehr hoch waren und noch immer um einiges über dem österreichischen liegen, dort hält man seit langem bei ca. 26 Prozent.
In Österreich ist da also ein gewisser Aufholprozess festzustellen, wir haben uns da an vergleichbare Länder in den letzten 20 Jahren angenähert, was aber auch mit einer verbesserten Qualität an Größe und Ausstattung zusammenhängt.
derStandard.at: Naiv gefragt wäre es aber doch ausgerechnet bei Immobilien, die ja praktisch keinem internationalen Markt ausgesetzt sind, nicht notwendig, dass diese Angleichung stattfindet?
Bauer: Wir hatten in Österreich ein sehr starkes Maß an Überbelag. Die Wohnungen sind größer geworden, die Haushalte kleiner, damit ging eine bessere Flächenausstattung einher, was zweifellos notwendig war. Der Anteil der Substandardwohnungen ging von 80 Prozent im Jahr 1970 auf heute weniger als zehn Prozent zurück. Und - das muss man auch sagen, da herrscht ein bisschen Uneinigkeit - die Quadratmetermieten sind in der langfristigen Betrachtung auch stärker gestiegen als die durchschnittlichen Preise. Beides zusammen - die verbesserte Qualität und die größeren Wohnungen zusammen mit den gestiegenen Mieten - haben diesen Anstieg der Wohnungsausgaben bewirkt.
derStandard.at: Kann man also sagen, dass das einfach eine logische Entwicklung der Wohlstandsgesellschaft war?
Bauer: Schon, aber auch mit der Eigenheit der Mietpreisentwicklung. Da spielt die Aufhebung der Mietpreisbegrenzungen eine Rolle; 1982 wurden die Kategoriemieten eingeführt, 1994 die Richtwertmieten. Der jährliche Mietpreiszuwachs, den man statistisch beobachten kann, wird sehr stark beeinflusst von der Menge an neu vermieteten Wohnungen. Die durchschnittliche Miete in Österreich, über den gesamten Wohnungsbestand betrachtet, liegt bei 5,80 Euro pro Quadratmeter. Ein neuer Richtwertmietvertrag kommt schon auf 9 Euro. Und wird nun eine Wohnung, die vorher noch zum Kategoriemietzins vermietet worden ist, zum Richtwertmietzins von 9 Euro vermietet, dann hat das einen großen Einfluss auf den Durchschnittswert. Dazu kommen noch die neu errichteten Mieten, die sind auch höher als die Bestandsmieten. Dieser Wiedervermietungseffekt, also die hohen Mieten in frisch vermieteten Wohnungen, und der Neubaueffekt, die sind im Wesentlichen für die überproportionale Steigerung der Durchschnittsmiete verantwortlich.
derStandard.at: Was dann auch inflationsfördernd wirkt ...
Bauer: Genau, das setzt sich quasi fort, weil dieser durchschnittliche Mietpreis im Warenkorb drinnen ist. Natürlich mietet nicht jeder in jedem Jahr eine neue Wohnung an, aber ein Haushalt, der eine neue Wohnung nimmt, ist von diesen Steigerungen überproportional betroffen. Dazu kommt, dass die Zahl der befristeten Verträge ständig zunimmt, gerade im hochpreisigen Segment. Da wird also die Gelegenheit, die Miete neuerlich anzuheben, nicht ausgelassen. Gemildert werden all diese Effekte jedenfalls durch die Mietenbeschränkungen im gemeinnützigen Bereich, und auch durch die Wohnbauförderung, die bei den neuen Wohnungen die Mieten reduziert.
derStandard.at: Zurück zur Leistbarkeit: Haben Sie eine Einschätzung, inwiefern die Einfamilienhäuser diese Statistik verfälschen?
Bauer: Sie verfälschen sie insofern, als die durchschnittliche Wohnungsgröße in Wien und allen anderen größeren Städten knapp 75 Quadratmeter beträgt, in Einfamilienhäusern 136 Quadratmeter. Jede Wienerin und jeder Wiener hat im Durchschnitt 38 Quadratmeter Wohnfläche zur Verfügung, der Wert für ganz Österreich beträgt 43 Quadratmeter. Österreich ohne Wien käme auf 45 Quadratmeter.
Nicht vergessen darf man, dass Wien noch das Bundesland mit dem höchsten Anteil von Wohnungen mit Überbelag ist.
derStandard.at: Wie hoch ist der aktuell, und wie ist der Überbelag definiert?
Bauer: Wir haben in unserer letzten Wohnungsbedarfsprognose mit einem Wohnraum pro Person als Normalbelag gerechnet, für eine Vier-Kopf-Familie nimmt man drei bis vier Zimmer heran. Die Statistik Austria definiert das aber beispielsweise über die Wohnungsgrößen: Wenn in einer bis zu 35 Quadratmeter großen Wohnung zwei Personen wohnen, herrscht schon Überbelag. Bei drei Personen liegt die Grenze bei 60 Quadratmetern, bei vier Personen sind es 70 Quadratmeter. Für Wien ergibt diese Berechnung derzeit einen Anteil von 8,3 Prozent an Überbelag. Österreichweit sind es vier Prozent.
derStandard.at: Das hört sich ganz schön viel an ...
Bauer: Früher lag dieser Wert in Wien bei mindestens 30 Prozent. Hätte man die heutigen Kriterien vor 30 Jahren angewandt, wäre wahrscheinlich die Hälfte aller Wohnungen darunter gefallen. Das hat sich also sehr entspannt. Im internationalen Vergleich haben wir aber trotzdem noch ein bisschen mehr als vergleichbare Länder. Auch der Substandard war in Österreich lange Zeit hinter internationalen Standards, das wurde in den letzten Jahrzehnten aufgeholt.
derStandard.at: Wenn wir international noch so viel aufholen mussten - ist dann das heimische Wohnbaufördermodell doch nicht so beispielhaft und einzigartig, wie es oft bezeichnet wird?
Bauer: Wohnbauförderung gibt es in vielen Ländern, in den letzten Jahren und Jahrzehnten wurden die Systeme aber vielerorts zurückgefahren, etwa in Deutschland. Dort gibt es allerdings auch eine viel geringere Bevölkerungsdynamik als bei uns, Österreich wächst seit zehn Jahren ziemlich stark.
Teilweise war auch einfach die Ausgangssituation in anderen Ländern besser. Wenn ich Besuchern aus Skandinavien erzähle, dass bei uns in den 1950er-Jahren noch kommunale Wohnungen ohne Badezimmer gebaut wurden, dann können die das oft gar nicht glauben. Die Skandinavier waren von ihrer ganzen Entwicklung her damals schon auf einem wesentlich höheren Level. Das mag in Wien sicher auch mit den schwierigen wirtschaftlichen Verhältnissen in der Zwischenkriegszeit zu tun haben. Darum war unser Ausgangszustand schlechter, die Notwendigkeit einer Wohnbauförderung intensiver.
Allerdings wird nach wie vor in vielen Ländern für Wohnbauförderung und Wohnbeihilfen zusammen mehr Geld ausgegeben als in Österreich. Oft wurde nämlich die Wohnbauförderung auf Subjektförderung umgestellt und nun sehr viel an Wohnbeihilfe ausbezahlt.
derStandard.at: Was hierzulande auch immer wieder kritisiert wird sind die Einkommensgrenzen im geförderten Wohnbau. Viele halten sie für zu hoch.
Bauer: Ja. Die sind hoch, zwar unterschiedlich nach Bundesländern, aber doch. Bei uns können dadurch 60 bis 70 Prozent der Haushalte in den Genuss der Förderung kommen. Die Ursache dafür ist zweierlei: Erstens gibt es das Ziel der sozialen Durchmischung. Das sollte man nicht zu gering schätzen, wenn man etwa nach Frankreich in die Banlieues oder derzeit nach England schaut. Dort ist das System zwar quasi gerechter, weil die Einkommensgrenzen niedriger sind. Aber es kann dort in den kommunalen Wohnanlagen eine soziale Dynamik entstehen, wo man froh sein kann, wenn man die hier nicht hat.
Eine weitere Ursache der relativ hohen Einkommensgrenzen hat folgenden Hintergrund: In den 70er-Jahren war eine geförderte Wohnung noch immer teurer als eine Substandard-Wohnung und sogar 13-mal höher als der Friedenskronenzins. Der freie Markt hat deshalb keine neuen Wohnungen hervorgebracht; gebraucht hat man neue qualitativ hochwertige Wohnungen aber trotzdem. Hätte man dann wieder nur die Niedrigeinkommensbezieher darin wohnen lassen, hätte man die Wohnungen viel stärker fördern müssen, hätte aber nicht so viele Wohnungen bauen können. Der Vorwurf, dass das dann eher was für die Mittelschicht ist - das stimmt.
derStandard.at: Heute ist die soziale Durchmischung also der Hauptgrund für die hohen Einkommensgrenzen?
Bauer: Heute sind die geförderten Wohnungen billiger als die Marktmieten. Durch die Aufhebung der Mietzinsobergrenzen, natürlich auch durch die Verbesserung des Bestandes und damit höheren Mieten hat sich das Verhältnis umgedreht. Jetzt werden die billigen Mieten viel mehr aus dem geförderten Bereich zur Verfügung gestellt. Also die soziale Durchmischung als Grund einerseits, aber auch die Tatsache, dass sich die mittleren Einkommensklassen in Wahrheit auch keine frei finanzierte Wohnung leisten können. In den westlichen Bundesländern gab es zunächst nämlich niedrigere Einkommensgrenzen. Doch als die Mittelschicht in Bedrängnis gekommen ist, wurden sie angehoben.
Frei finanzierte Mietwohnungen baut kaum jemand, weil die Mieten zu hoch wären, und frei finanzierte Eigentumswohnungen sind mit einem guten mittleren Einkommen auch nicht leistbar. Das ist der Grund dafür, warum wir so hohe Einkommensgrenzen haben. Sicher wird das als ungerecht empfunden, wenn man selber ein niedriges Einkommen hat und keine geförderte Wohnung bekommt. Allerdings sollten die Argumente für die soziale Durchmischung und auch die Versorgung von mittleren Einkommensschichten auch beachtet werden. (derStandard.at, 26.8.2011)
