Wohnungsmarkt profitiert vom kräftigen Bevölkerungswachstum - BA-Analysten sehen auch Entwicklungspotenzial am Istanbuler Büromarkt
Drei Viertel der türkischen Bevölkerung leben in großen Städten, das Durchschnittsalter liegt deutlich unter 30 Jahren. Die Mittelklasse wächst dabei beständig, allerdings ist die Versorgung mit modernen Handelsflächen noch stark verbesserungswürdig. "Dieses Umfeld birgt immense Möglichkeiten", berichtet Reinhard Madlencnik, Head of Real Estate bei der Bank Austria, in einer aktuellen Marktanalyse. "In Europa ist die Türkei das Land mit dem größten Entwicklungspotenzial auf dem Sektor der Handelsimmobilien - trotz starkem West-Ost-Gefälle der Kaufkraft."
Geringer Sättigungsgrad an Handelsflächen
In den letzten Jahren kam es zwar zu einem enormen Flächenwachstum bei Einkaufszentren, dennoch verfügt die Türkei mit rund 6,5 Millionen Quadratmeter vermietbarer Flächen noch immer über einen relativ geringen Sättigungsgrad. "Es gibt in der Türkei nach wie vor Städte mit Hunderttausenden von Einwohnern, welche über kein oder nur ein sehr eingeschränktes Angebot an modernen Shoppingflächen verfügen", so Alexander Budasch, Geschäftsführer der Immobilienrating GmbH (der Immobilienbewertungsgesellschaft der Bank Austria), in einer Aussendung. "Neben diesem großen Potenzial hat die Türkei in den letzten Jahren auch Maßstäbe in der Ausführung gesetzt und moderne, nachhaltige und innovative Shopping-Center-Typologien hervorgebracht."
Vier von sieben Shopping Centern wurden in Istanbul neu eröffnet, wo die Sättigung mittlerweile 210 Quadratmeter vermietbare Fläche pro 1.000 Einwohner erreicht habe, ähnlich wie in Ankara mit gut 200 Quadratmetern. Der Türkei-Durchschnitt liegt bei 75 Quadratmeter pro 1.000 Einwohner (zum Vergleich: Österreich weist eine international sehr hohe Dichte von 310 Quadratmetern pro 1.000 Einwohner auf). "Dieser regelrechte Shopping-Center-Boom in Istanbul hat zu einem deutlichen Anstieg der dortigen Grundstückspreise geführt", so die BA-Analysten.
Istanbuler Büromarkt mit langfristigem Potenzial
Auch der Development- und Investmentmarkt für Büroimmobilien konzentriere sich in der Türkei auf Istanbul, "da sich in dieser Metropole rund 80 Prozent der Gesamtbürofläche der Türkei konzentrieren. Aber selbst in Istanbul ist die Sättigung mit Büroflächen mit 2,3 Millionen Quadratmeter bei einer Einwohnerzahl zwischen 13 und 15 Millionen im internationalen Vergleich sehr gering", so Madlencnik. Durch die Fertigstellung großer Projekte innerhalb kurzer Zeit und die eingeschränkte Nachfrage stiegen die Leerstände drastisch an. Dies dämpfte in weiterer Folge die Mietniveaus und die Aktivität am Investmentmarkt, so der BA-Analyst.
Aufgrund der geringeren Neubautätigkeit habe sich der Istanbuler Büromarkt allerdings nach der Krise wieder stark stabilisiert, und die Leerstandsraten sanken wieder in Richtung 10-Prozent-Marke. "Vergleicht man Moskau mit Istanbul, ergibt dies ein interessantes Bild: Beide Städte weisen ähnliche Bevölkerungszahlen auf, Moskau hat allerdings mit mehr als elf Millionen Quadratmeter den vierfachen Bürobestand von Istanbul. Dennoch überstiegen die Mieten in Moskau jene in Istanbul um das Doppelte, während die Differenz der Spitzenrendite mit rund acht Prozent in Istanbul und rund neun Prozent in Moskau gering ist. Es stellt sich die Frage, ob diese Investorensicht auf die beiden Märkte das unterschiedliche Risiko korrekt widerspiegelt", resümiert Madlencnik.
Wohn-Immo-Markt profitiert von starkem Wachstum
Der türkische Wohnimmobilienmarkt wird durch das starke Bevölkerungswachstum und die zunehmende Urbanisierung geprägt sein; bis 2025 wird eine jährliche Nachfrage von rund 300.000 Wohneinheiten erwartet. Der Urbanisierungsgrad der Türkei wird nach Schätzungen der Vereinten Nationen im Jahr 2025 rund 79 Prozent und damit den Durchschnitt der entwickelten Länder erreichen. "Dazu kommt, dass die Größe der Haushalte abnehmen wird", so die BA-Analysten.
Damit werde der Zuwachs der Haushalte durchschnittlich jährlich 1,6 Prozent über jenem des Bevölkerungswachstums liegen, das mit jährlich durchschnittlich 1,1 Prozent prognostiziert wird. Dazu kommt, dass laut türkischem Immobilienverband "mehr als 20 Prozent des Hausbestandes über 50 Jahre alt sind und aufgerüstet werden müssen. Dies stützt die Entwicklung des Wohnungsmarktes, Entwickler können in diesem Umfeld fast nichts falsch machen", so BA-Immobilienanalystin Karla Schestauber.
1,4 Milliarden Euro an Immo-Investitionen 2010
Insgesamt wirke sich die hohe wirtschaftliche Dynamik der Türkei - mit einem realen Wirtschaftswachstum von 8,9 Prozent im Jahr 2010 verzeichnete das Land am Bosporus den stärksten Wirtschaftsaufschwung in Europa, für heuer wird ein BIP-Zuwachs von knapp sechs Prozent erwartet - in Kombination mit der attraktiven Größe des Landes und dem hohen Bevölkerungswachstum positiv auf den türkischen Immobilienmarkt aus. So flossen 2010 rund 1,4 Milliarden Euro in türkische kommerzielle Immobilien, was einer Steigerung von 900 Millionen Euro im Vergleich zum Krisenjahr 2009 entsprach. Das Investitionsvolumens lag damit aber noch immer deutlich unter dem Niveau von anderen Ländern wie Russland (2,8 Milliarden Euro) oder Polen (2,0 Milliarden Euro), so die BA-Experten abschließend. (red)
