"Die einen schaffen's, die anderen schaffen's nicht"

25. Mai 2011, 16:58
  • Friedrich Noszek: "Es gibt in der Generationennachfolge auch welche, die sagen: 
'Das haben unsere Großeltern aufgebaut, wir sind stolz darauf, wir machen
 weiter, wir schaffen es.' Und die anderen sagen halt: 'Oje, wir schaffen 
das nicht, wir trennen uns von dem Vermögen.'"
    foto: derstandard.at/putschögl

    Friedrich Noszek: "Es gibt in der Generationennachfolge auch welche, die sagen: 'Das haben unsere Großeltern aufgebaut, wir sind stolz darauf, wir machen weiter, wir schaffen es.' Und die anderen sagen halt: 'Oje, wir schaffen das nicht, wir trennen uns von dem Vermögen.'"

Friedrich Noszek, Präsident des Haus- und Grundbesitzerbunds, über vererbte Häuser, Steuern auf Vermögen, Wärmedämmung und griechische Mieten

Die EU strebt in ihrer Energieeffizienzrichtlinie die Wärmedämmung aller Häuser an. Die österreichischen Haus- und Wohnungseigentümer sehen dadurch zusätzliche Kosten auf sich zukommen, die sie nicht alleine tragen wollen. Friedrich Noszek, Präsident des Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbundes (ÖHGB), erklärt im Gespräch mit Martin Putschögl, welche Lösungsvorschläge in anderen Ländern diskutiert werden, warum er gegen Vermögenssteuern ist, was auf die griechischen Mieter und Vermieter zukommt und wann jemand ein geerbtes Zinshaus verkauft.

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derStandard.at: Am vergangenen Wochenende war der Kongress des internationalen Haus- und Grundbesitzerbundes U.I.P.I. in Wien. Was wurde da diskutiert?

Friedrich Noszek: Ohne private Vermieter kann das benötigte Wohnungsangebot nicht zur Verfügung gestellt werden - das stellte schon die UN-HABITAT-Konferenz vor drei Jahren in Vancouver fest. Und jetzt geht' s uns darum, dass man die Existenz der privaten Vermieter sichert. Zunächst auf der internationalen Ebene: Wenn hier Auflagen kommen, die der Private nicht oder nicht ausreichend erfüllen kann, ist das existenzschädlich - um nicht zu sagen: existenzgefährdend. Die zweite Ebene betrifft die innerstaatliche Gesetzgebung, besonders das Miet- und das Steuerrecht.
Die EU sagt nun in ihrer Energieeffizienz-Richtlinie, dass wir wärmedämmende Maßnahmen setzen müssen - unter anderem, um die Energieabhängigkeit Europas zu reduzieren. Das lässt sich vor allem durch eine Reduktion der verbrauchten Energie erreichen, und hier weisen wiederum die Sektoren Verkehr, Industrie und Wohnimmobilien das meiste Potenzial auf. Unser Anliegen ist, dass das bei Wohnimmobilien so durchgeführt wird, dass die Belastung nicht allein der Vermieter tragen muss. Denn Nutznießer ist letztlich der Mieter.

derStandard.at: Was schlagen Sie vor?

Noszek: Es sollte eine Vereinbarung in Form des so genannten "Contractings" ermöglicht werden, dass also der Mieter zeitlich limitiert einen Teil seiner Kostenersparnis in die Investition, die der Vermieter tätigt, einbindet. Wenn sich der Mieter also beispielsweise 2000 Euro im Jahr an Heizkostenenergie spart, dann sollten tausend Euro, aufgeteilt auf zehn Jahre, als Zuschuss zur Investition möglich sein.

derStandard.at: Wird das schon irgendwo in Europa so gehandhabt?

Noszek:  In England, Frankreich, Belgien und Holland sind Gespräche dazu im Gang, Ergebnisse gibt es aber noch nicht. Weil natürlich jeder, der eingeladen wird, mitzuzahlen, sagt: "Warum gerade ich? Der andere soll zahlen." Das ist die grundlegende Problematik dabei. Wir Eigentümer haben noch dazu den Druck, dass schlechtere Wärmedämmung niedrigere Mieten und eine Entwertung des Objekts bedeutet. Das Problem ist also vielschichtig, wir bemühen uns aber um eine Lösung.
Die dritte Finanzierungsmöglichkeit sind öffentliche Förderungen. Die Regierung hat ja kürzlich wieder 100 Millionen Euro pro Jahr für die thermische Sanierung zur Verfügung gestellt - wobei ja die Experten in der parlamentarischen Enquete im Februar festgestellt haben, dass man eigentlich 300 Millionen Euro jährlich brauchen würde. Man rechnet ohnehin damit, dass die Förderung das Fünffache an Wertschöpfung auslöst. Angesichts der budgetären Situation ist es aber eine Illusion, zu sagen, 300 Mio. werden zur Verfügung gestellt.

derStandard.at: Wie wird der "Sanierungsscheck" von Ihren Mitgliedern angenommen?

Noszek: Zahlen gibt es derzeit noch nicht. Wir rechnen aber damit, dass die Mittel vorzeitig ausgeschöpft werden, weil entsprechender Bedarf vorhanden ist. Es ist aus unserer Sicht positiv, aber nicht ideal. Positiv, weil es was bewirkt. Nicht ideal, weil es immer auch um den administrativen Aufwand geht. Man muss einen Kostenvoranschlag einreichen, der muss genehmigt werden, es muss endabgerechent werden, und so weiter.

derStandard.at: Zu den Vermögenssteuern: Da sind Sie dagegen, weil sie sagen, dabei wird schon versteuertes Kapital nochmals der Steuer unterzogen.

Noszek: Geld kann man sich nur dort holen, wo etwas vorhanden ist. Das ist schon klar. Aber das ist leichter bei liquiden Mitteln möglich. Wenn es sich um ein Haus handelt, das keinen Ertrag abwirft, dann geht das außerdem auf Kosten der Substanz. Substanzbesteuerung muss auf alle Fälle vermieden werden. Wenn Einnahmen aus der Hausbewirtschaftung vorhanden sind, bedeutet dies wiederum, dass diese Einnahmen unter Umständen nicht für Investitionen zur Verfügung stehen, sondern weggesteuert werden.
Im Übrigen pendeln unsere Jahresabschlüsse ja hin und her: In einem Jahr machen Sie einen Gewinn mit einem Haus, dann wieder nicht. Und außerdem: Woran sollte sich die Vermögenssteuer orientieren? Am Einheitswert? An einem Vielfachen des Einheitswerts? Am Verkehrswert? Brauchen wir ein Gutachten, um das festzustellen? Also da sind viele Fragen ungeklärt. Und die Politik macht es sich leicht, zu sagen: Naja, wir werden eine Freigrenze einführen bis 500.000 Euro, da fallen die meisten dann eh raus. Und der Rest soll einfach schreien.

derStandard.at: Die Vermögenssteuer wäre aber doch beileibe nicht die einzige Steuer, die zweimal "zuschlägt".

Noszek: Haben Sie sich schon einmal ausgerechnet, wieviel Ihnen von einem Euro, den Sie verdienen, tatsächlich übrig bleibt? Es ist ein Bruchteil. Das ist beeindruckend. Noch dazu ist Österreich im Spitzenfeld der steuerlichen Belastung. Warum? Einerseits haben wir sehr hohe Sozialleistungen und eine ungünstige Topografie - Autobahnen oder Bahnstrecken zu bauen kostet bei uns wegen der vielen Berge weitaus mehr als anderswo. Dazu kommt noch die Altersstruktur. Die Pensionen werden nicht auf Dauer finanzierbar sein, so wie wir das derzeit haben. Da steckt sozialpolitischer Sprengstoff drinnen - so wie in Griechenland, Portugal, Spanien, auch in Frankreich. Und irgendwann explodiert die Situation.
Ich hab gestern mit den griechischen Kollegen diskutiert. Die sagen, sie haben nicht nur die ganzen Sparmaßnahmen, sondern negative Kennzahlen der Wirtschaft. Die Menschen dort, insbesondere die im Niedriglohnbereich, kommen kaum noch über die Runden.
Jetzt gibt es dort einen Gesetzesentwurf, der vorsieht, dass paritätisch besetzte Gremien eingesetzt werden - jeweils ein Richter, ein Mieter und ein Vermieter. Und die haben dann als Schlichtungsinstanz über Mietzinsreduktionen zu beschließen.

derStandard.at: Weil sich die Leute die Mieten nicht mehr leisten können?

Noszek: Richtig. Aber das betrifft ja nicht nur die Mieten. Das betrifft die gesamte Lebenssituation der Menschen. Und meine Befürchtung ist, dass dieser Druckkochtopf irgendwann explodiert. Und das brauchen wir alle nicht. Wir reden hier in Österreich davon, dass wir uns keine 300 Millionen für Investitionsförderungen leisten können, und dort neuerlich 2,1 Milliarden in Kredite und Haftungen stecken.

derStandard.at: Wieviele Häuser haben Ihre Mitglieder im Durchschnitt?

Noszek: Wir vertreten ja eher die kleineren Hausbesitzer, nicht die großen Investoren. Im Regelfall haben unsere Mitglieder ein Haus, in dem sie selbst wohnen und das sie selbst betreuen, meist auch verwalten, so gut sie können. Unsere Aufgabe ist es, die Leute zu beraten, damit sie mit dem eigenen Haus zurechtkommen und dass da nicht irgendetwas schiefgeht - also Rechtsberatung, Steuerberatung, Finanzierungsberatung, Versicherungsberatung, die volle Palette. Das ist die eigentliche Aufgabe des Verbandes.

derStandard.at: Der Zinshausmarkt boomt ja in letzter Zeit. Haben da viele Ihrer Mitglieder verkauft?

Noszek: Dann, wenn ein Generationenwechsel ansteht, kommt das schon immer wieder vor. Aus verschiedenen Motiven heraus: Die einen kennen sich einerseits nicht richtig aus und sehen andererseits natürlich auch das Geld, das sie für das Haus bekommen könnten. Davon kann man sich ein neues Auto kaufen, oder ein Weltreise machen, etc. Das, was die vorhergehende Generation aufgebaut hat, kann man ja - wie man so schön sagt - verhökern und davon leben.
Es gibt aber auch die andere Situation, wie ich gerade wieder erlebt habe: Von einem Zinshaus im 12. Bezirk ist kürzlich die Eigentümerin verstorben. Eine Tochter hat die Hälfte geerbt, die andere ein Viertel, deren beide Kinder je ein Achtel. Sie haben dann aber feststellen müssen, dass sie damit nicht zurecht kommen, auch mit den anstehenden Investitionen, waren verunsichert und haben schließlich verkauft.
Es ist aber natürlich auch ein Unterschied, ob jemand einen tollen Job hat, vielleicht irgendwo Vorstand ist, ein gutes Einkommen hat, der sagen kann: Ich schichte das um. Oder ob jemand im Bereich des sozialen Segments tätig ist, so wie die erwähnte Hälfte-Eigentümerin, die arbeitet bei einer karitativen Organisation, hat wenig Einkommen. Die fragt sich: Wie soll ich das schaffen?

derStandard.at: Es ist aber wohl nicht immer so, dass die vorhergehende Generation "aufgebaut" hat, sondern oft hat wohl schon diese Generation das Haus geerbt?

Noszek: Das kann durchaus sein. Das ist von Fall zu Fall unterschiedlich. Es gibt natürlich in der Generationennachfolge auch welche, die sagen: "Das haben unsere Großeltern aufgebaut, wir sind stolz darauf, wir machen weiter, wir schaffen es." Und die anderen sagen halt: "Oje, wir schaffen das nicht, wir trennen uns von dem Vermögen."

derStandard.at:  Heißt das eigentlich auch, dass die Mitglieder Ihres Verbands immer weniger werden?

Noszek:  Es hat Jahre gegeben, da sind wir weniger geworden. Jetzt sind wir wieder stabil, Tendenz steigend. Warum? Weil wir unser Service verbessert haben, unter anderem mit der monatlich erscheinenden Zeitung "Haus und Eigentum".
Generell muss man sagen, dass sich die Leute heute wesentlich weniger organisieren, das ist in allen Vereinen so. Gesangsvereine haben sich aufgehört in Wien, davon hat's früher Dutzende gegeben. Das ist also auch ein Generationenproblem. Die Älteren waren bereit, sich zu organisieren, die Jüngeren kaum oder wesentlich weniger. Das ist bei der Gewerkschaft ja genauso, oder bei den Autofahrervereinen und den Freiwilligen Feuerwehren.

derStandard.at: Wieviele Mitglieder haben Sie?

Noszek: Österreichweit zwischen 40.000 und 50.000, auf Wiener Ebene haben wir derzeit so an die 6.000. Wir sind also kein kleiner, wir sind ein mittelgroßer Verband.

derStandard.at: Viele Menschen sind der Meinung, dass, wenn schon die Erbschaftssteuer abgeschafft wurde, wenigstens die Vermögenssteuer wieder kommen sollte.

Noszek: Österreich ist nicht das einzige Land, das Erbschaften nicht versteuert. Der Ausgleich - auch der steuerliche Ausgleich - ist aber natürlich grundsätzlich eines der schwierigsten Kapitel überhaupt. Im Grund genommen steckt ein mangelnder Ausgleich zwischen Jung und Alt dahinter. Die Alten sind einzementiert bei den Pensionen. Sagen Sie heute zu einer Pensionistenvereinigung, dass der Prozentsatz der Pensionserhöhung zu hoch ist. Da haben Sie die Revolution. Ich kenne andererseits etliche Junge, die eine gute internationale akademische Ausbildung haben, und dann um 2500 Euro brutto einen auf eineinhalb Jahren befristeten Job im Ministerium kriegen.

derStandard.at: Was ist nun ihre Erwartung an die Politik, oder anders gefragt: Was erhoffen Sie sich?

Noszek: Im Grund genommen erhoffen wir uns eine faire Vorgangsweise. Damit wäre schon sehr viel erreicht. Unfair wäre es dann, wenn man sagt: "Na, das sind eh nur die G'stopften, die sollen zahlen." Das ist eine heute sehr weit verbreitete Meinung. Nicht nur bei Mietern, sondern auch bei der Mittelschicht generell. "Wer was hat, soll was hergeben" - das ist die landläufige Meinung. Dagegen ist anzukämpfen. Das Eigentum an sich sollte respektiert werden als Fundament der Gesellschaft und auch der Demokratie. Diktaturen gingen nämlich meistens locker um mit dem Eigentum. In der Nazi-Zeit ist viel enteignet worden, auch im Ostblock. Es gibt zahllose andere Beispiele von Diktaturen, die sich bereichern oder bereichert haben. Schauen Sie in den arabischen Raum: Was hat man da nicht alles in die eigene Tasche gesteckt? So viel, dass man es gar nicht mitnehmen konnte, wenn man flüchten musste. (Martin Putschögl, derStandard.at, 25.5.2011)

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Bei Organisationen wie der gegenständlichen fragt man sich,

ob der Terrorparagraf nicht doch beibehalten und für wirklich gemeingefährliche Tätigkeiten angewandt werden sollte wie diejenigen, welche Millionen hart arbeitender und anständiger Menschen durch Mietabzocke an der Bildung von Vermögen hindern.

"... welche Millionen hart arbeitender und anständiger Menschen durch Mietabzocke an der Bildung von Vermögen hindern."

Hihi, der war lustig. Wenn sich diese anständigen Menschen ein Vermögen bilden würden, dann wären sie ja nach Ihrer Gesinnung doch nur böse Kapitalisten und Ausbeuter, die am Besten enteignet oder zumindest kräftig vermögens- und erbschaftsbesteuert werden sollten.

Wer was verdienen will,

soll gefälligst etwas ehrliches arbeiten.
Und nicht erben und Häuser vermieten.

Hopp hopp, eigenen Wohnraum selbst finanzieren und nicht mit gestützten Mieten aus Staats und privatGeldern

Finanzieren lassen.

Neid der Besitzlosen?

oder besser gesagt Erblosen?

Geiz der Erbarroganten?

da geht es nicht um neid, sondern um gerechtigkeit! (oder zumindest nicht um die weitere benachteiligung der ohnehin schon besitzlosen mieter)

Unter Kaiser Karl bereits wurde die Lösung entwickelt

Friedenszins.
Den sollte man sofort wieder einführen, ohne wenn und aber.

...wo sehen

sie in wien kriegswitwen? für die wurde der ja gemacht.

das gejammer der besitzenden ist schon ein bisschen scheinheilig, oder?

ich meine, wenn ich mir etwas nicht leisten kann, dann muss ich es verkaufen, oder verschenken!

es ist auch interessant zu sehen, wie innovativ neue mieterhöhungen "entwickelt" werden - contractings - klingt wirklich super. und dass nur, damit der hausbesitzer die gesetzlichen standards erfüllt?

in wien wirkt sich eine schlechte wärmedämmung absolut nicht auf den mietpreis aus. im gegenteil: das heisst dann altbau und kostet noch mehr!

wenn ich mein eigentum verbessern will, dann muss selbstverständlich ich die kosten dafür tragen. sonst rufen die ja auch immer nach deregulierung, nur in diesem fall ist es auf einmal o.k.?

wenn ich mein eigentum verbessern will, dann muss selbstverständlich ich die kosten dafür tragen

bei Mietshäusern sieht das aber doch anders aus. diese sind zwar in Ihrem Eigentum, d.h. Sie müssen für die Kosten aufkommen, Nutzniesser sind aber völlig Fremde, die zufällig einen Altmietvertrag haben und nur Mieten in Höhe von 0,67 - 4,19/m2 zahlen (in Wien ca. 60% aller Mietverträge). D.h. Sie müssen sehr viel Geld in die Hand nehmen um das Haus auf den heutigen Zustand zu bringen, die Mieten dürfen Sie aber nicht anheben - was würden Sie machen - sich selbst verschulden oder die Hütten verfallen lassen?

wenn ich mir etwas nicht leisten kann, dann muss ich es verkaufen, oder verschenken

wenn Sie das bei Allem so verstehen, dann freue ich mich schon aufs Parken in Wien, denn dann wird Wien fast autofrei sein!

aufs Auto will keiner verzichten, das muß her, aber fürs Wohnen will keiner was zahlen.

....

auto ist luxus, wohnen ist grundbedürfnis. der vergleich hinkt gewaltig, aber sie müssen ihn ja in jedem forum wieder bringen gell?!

wenn ich mir beispielsweise einen audi a4 inkl. versicherung, service etc. nicht leisten kann, dann muss ich ihn verkaufen. wenn ich mich dafür verschulde dann ist das meiner meinung nach solange o.k. solange ich nicht herumjammere und auf die bösen ölkonzerne, versicherungen und stadtverwaltungen schimpfe und von allen einfordere, dass sie mir das a4 fahren ermöglichen!

Nein, Sie müssen ihn verschenken.

Nur ist der Vergleich obsolet, weil man ein Auto markt- und vor allem tatsächlichen Kostenaufwand gerecht vermieten darf. Beim Neubau darf man das auch, beim Altbau nicht? Wird ja oft der Altbau wegen der Raumhöhe (in 2 Stöcke Altbau gehn 3 Stöcke Neubau rein, also alleine deswegen 1/3 billiger) gesucht, aber dann für diese Vorteile nicht zahlen wollen.

Bin bei Ihnen, aber nur, wenn mir nicht (vor Jahrzehneten unfreiwillig) Mieter ins Haus gesetzt wurden, die Ihre günstigen Mietkonditionen an die nächste Generation weiterreichen (dürfen).

In einem Punkt darf man Noszek widersprechen:

Mieter von sog. Kategorie A Mieten gemäß MRG zahlen ja bereits für den höchst-möglichen Standard.

Warum sollen diese jetzt noch einmal zur Kasse gebeten werden, um eine Energieeffizienz-Erfüllung zu finanzieren, die EU-weit als Standard gefordert wird?!

Es ist nicht so, dass der Mieter profitiert, sondern dass er durch die mangelnde thermische Ausstattung geschädigt wird.

An diesem Punkt wird es noch heftige Auseinandersetzungen geben (müssen).

Komisch der höchste Standard ist in Altbauwohnungen offensichtlich weniger Wert,

Auch wenn es genau derselbe oder besserer ist, denn dort wurde eine Beschränkung eingeführt, beim Neubau nicht. wie erklären Sie das? Ich nenn das Willkür, und die sollte in der Gesetzgebung eigentlich nichts zu tun haben.

sehr leicht.

im Altbau liegt veraltete Bausubstanz vor.

Das sagt der Gesetzgeber ja auch vollkommen schlüssig - Gebäude vor 1945 bzw 1953 sind daher besonders geschützt.

Moderne Wohnformen beginnen schon mal beim adäquaten Grundriss, Behinderten-gerechte Eingänge etc etc.

und noch eines: Mieten sind index-angepasst (im Regelfall).

Daher ist mE die thermische Minderausstattung eines Hauses ganz besonders und zur ungeteilten Hand Sache des Vermieters!

Sowie der Eigentümer das Recht hat, die Inflation vom Mieter angepasst zu bekommen, so soll der Mieter das Recht haben, einen zeitgemäßen Standard vom Vermieter verlangen zu dürfen.

Daher ist Noszek zu widersprechen, dass die Mieter ja Heizkosten sparen und daher mitzahlen sollen.

zahlen ja bereits für den höchst-möglichen Standard

kennen Sie den Unterschied zw. ortsüblicher Miete und Mieterschutz-Mieten?
so wie Sie schreiben haben Sie keine Ahnung von einer Idee

Es ist nicht so, dass der Mieter profitiert, sondern dass er durch die mangelnde thermische Ausstattung geschädigt wird

ich schlage allen geschädigten Mietern (ganz besonders den Kategorie- u. Richtwertmietern) vor, sofort ihren Mietvertrag zu kündigen und sich eine neue Wohnung zu suchen.

Kategorie A Mieten zahlen ja bereits für den höchst-möglichen Standard

das ist so ähnlich wie mit der sozialen Unterstützung, warum kommen diese Personen nicht und nicht mit 350,- € mtl. aus?

Warum kostet eine Kategorie A Wohnung (ohne Zu- und Abschläge) in Wien 4,91 EUR, in Kärtnen 5,74 und in Vorarlberg 7,53? Soll das logisch sein?

um es provokant zu sagen

Wien ist halt ein sehr mieses Pflaster und keiner will dort wohnen!

im wesentlichen ja, ...

weil die gehälter in CH und vorarlberg auch höher sind und sich ein west-ost-gefälle abbildet.

es wird in einem komplexen verfahren ein baukostenwert für jedes bundesland errechnet, der dann den Richtwerten zugrunde gelegt wird.

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