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Wendepunkt im Immobilienzyklus

23. Mai 2011, 17:35
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Es geht wieder bergauf: Den CEE-Ländern wird ein genereller Aufwärtstrend zugetraut

Es geht wieder bergauf: Den CEE-Ländern wird ein genereller Aufwärtstrend zugetraut, und viele westeuropäische Märkte haben sich bereits vergangenes Jahr mit positiven Signalen am Markt zurückgemeldet.

Europas Immobilienmärkte zeigen weiterhin ein stark differierendes Bild. Während London, Paris, Warschau oder Moskau im vergangenen Jahr zweistellige Mietwachstumsraten verzeichneten, sanken die Spitzenmieten beispielsweise in Dublin, Athen und Prag, wie das Immobilienberatungsunternehmen King Sturge erhob. Nur eines kann für Europa in seiner Gesamtheit festgestellt werden: Der Fokus der Investoren auf Core-Objekte in liquiden Märkten wird voraussichtlich auch weiter anhalten. Doch gleichzeitig lassen einerseits Marktpreise, die in bestimmten Märkten fast ausgereizt erscheinen, sowie die Tatsache, dass enorme Mengen an Kapital für Core-Produkte zur Verfügung steht, Investoren bereits nach anderen Märkten Ausschau halten, wie eine Marktanalyse des Unternehmens aufzeigt.

CEE im Aufwind

Im CEE-Raum ortet die CA Immo aktuell einen generellen Aufwärtstrend. Investoren würden wieder Interesse an der Region zeigen, was zu einer Stabilisierung der Renditen beitragen könnte, sagt Bruno Ettenauer, CEO der CA Immo. Das Transaktionsvolumen ist mangels williger Verkäufer allerdings noch auf niedrigem Niveau. Positiv entwickelt sich auch der Vermietungsmarkt, da in Folge der weitgehenden Einstellung der Bautätigkeit in den vergangenen Jahren mittlerweile ein Ende des Flächenzuwachses bemerkbar ist und die Nachfrage nach modernen Flächen in den meisten Märkten spürbar anzieht. Trotz der allgemeinen Erholungstendenzen sei eine Differenzierung der Märkte in dieser Region wichtiger denn je. Bruno Ettenauer: "Obwohl in allen Märkten fundamentales Wachstumspotenzial vorhanden ist, geht die Erholung der Märkte doch in unterschiedlichem Tempo voran." Während einzelne osteuropäische Länder, wie beispielsweise Polen und Tschechien, eine deutlich bessere Wirtschaftsleistung aufweisen würden als so manch westeuropäisches Land, seien Investoren vor allem in südosteuropäischen Märkte wie Serbien oder Rumänien, aber auch in Ungarn, nach wie vor mit einem herausforderndem Umfeld konfrontiert. In einer eigenen Liga würden stark zyklische Märkte wie Russland und die Ukraine spielen - hier entscheide weitgehend der Einstiegszeitpunkt über den Investmenterfolg.

Im vergangenen Jahr konnte Russland einen Anstieg des Investitionsvolumens um 16 Prozent verbuchen, der zum größten Teil noch inländischen Investoren zuzuschreiben war, wie Jones Lang LaSalle erhob. Für das heurige Jahr erwarten die Analysten von Jones Lang LaSalle ein massives Ansteigen von internationalen Investmentgeldern, zumal sie Russland das Potenzial zusprechen, mittelfristig zu den Top 5 der europäischen Investmentmärkte aufzusteigen. King Sturge prognostiziert Moskau ebenfalls eine weitere Erholung, die mit einer steigende Nachfrage nach Büroimmobilien, weiter steigenden Preise sowie einer Zunahme von Großflächenvermietungen einhergehen soll.

Rückenwind für Westeuropa

Attraktive Anlagechancen ortet Hubert Vögel, Geschäftsführer der Raiffeisen Immo KAG, in Westeuropa: "Hier befinden sich neun von zehn Top-Märkten, die sich im Jahr 2010 als besonders attraktiv für Veranlagungen erwiesen haben." Eine Sonderstellung komme dabei Deutschland zu, dem insgesamt größten Immobilienmarkt mit 270 Milliarden Euro Immobilienvolumen und seinen "Big Five"-Städten Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München und Berlin. Im Jahr 2010 entfielen etwa 15 Prozent des europäischen Gesamttransaktionsvolumens auf diese Städte.

Die Immobilienmärkte in Deutschland und Frankreich konnten sich 2010 von den negativen Auswirkungen der Finanzkrise deutlich erholen: Sowohl in den wichtigsten deutschen Städten als auch in Paris stiegen die Mietpreise wieder an, während die Leerstandsraten abflachten. So kamen die Spitzenmieten im Bürosegment in Deutschlands "Big Five" zwischen 20,50 Euro in Berlin und 38,00 Euro in Frankfurt zu liegen, die Leerstandsraten bewegten sich großteils wieder im einstelligen Bereich. Auch am Pariser Büroimmobilienmarkt konnte die Auslastung 2010 erhöht werden, die Leerstandsraten pendelten sich zwischen fünf und sieben Prozent ein. In den Niederlanden gehe die Erholung etwas langsamer vonstatten.

Das heurige Jahr werde besonders für Deutschland, aber auch für die anderen Länder Westeuropas ein hartes Jahr, warnen allerdings die Analysten von King Sturge. Sparprogramme und eine steigende Inflation könnten die Inlandsnachfrage drosseln, während die Exportzahlen mit den Höhenflügen im vergangen Jahr voraussichtlich nicht mithalten werden können. Hubert Vögel ist jedoch zuversichtlich: "Angesichts der krisenbedingten Abwertungen in den Jahren 2007 bzw. 2008 und der gesunkenen Mieten sehen wir in den wichtigsten westeuropäischen Märkten nach wie vor Wertsteigerungspotenzial - die Immobilienpreise befinden sich teilweise auf den Niveaus von 2005."

  • 15 Prozent des europäischen Transaktionsvolumens entfielen 2010 auf Deutschlands "Big Five" Düsseldorf, München, Berlin, Hamburg und Frankfurt.
    foto: markus gössing / fotolia

    15 Prozent des europäischen Transaktionsvolumens entfielen 2010 auf Deutschlands "Big Five" Düsseldorf, München, Berlin, Hamburg und Frankfurt.

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