Polen ist einer der Kernmärkte der Immofinanz Gruppe, die vor allem auf dem Warschauer Büromarkt Potenzial sieht
Polen ist einer der Kernmärkte der Immofinanz Gruppe. Potenzial sieht der Immobilieninvestor und -entwickler vor allem auf dem Warschauer Büromarkt. Ein Lokalaugenschein.
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Warschau hat Berlin als größte Baustelle Europas abgelöst. Ein Besuch vor Ort bestätigt diese nicht nur in der Immoszene zu hörende Feststellung. Baugruben, Bagger, Lastwägen, Kräne am Horizont. Die Hauptstadt Polens erneuert sich.
Schon ragen verglaste Bürotürme und Hochhäuser in den Himmel und lassen ahnen, dass sich hier in ein paar Jahren die Skyline einer geschichtsträchtigen und zugleich modernen europäischen Metropole erheben wird.
Nicht nur die Bausubstanz erfährt eine Modernisierung, auch die Verkehrsinfrastruktur. Gibt es derzeit nur eine U-Bahn-Linie, die die Stadt in Nord-Süd-Richtung durchmisst, soll bald - spätestens wenn Polen die Fußball-EM 2012 ausrichtet - eine zweite Metro-Linie fertiggestellt werden.
Zufrieden mit Performance
In unmittelbarer Nachbarschaft einer der bereits existierenden Metro-Stationen, die hier mit einem roten M auf gelben Hintergrund markiert sind, der Wilanowska, steht der IO-1-Bürotower der Immofinanz Gruppe, die seit dem Geschäftsjahr 2003/2004 in Polen tätig ist.
Auf einer "Property Tour" Mitte April präsentierte der Immobilieninvestor und -entwickler sein polnisches Portfolio, bestehend aus momentan 15 Immobilien für Einzelhandel, Logistik und Büro - elf allein in Warschau. Die Bruttogesamtfläche beläuft sich auf rund 356.500 Quadratmeter. Davon sind 62 Prozent Bürofläche.
Die Tour nahm beim IO-1-Bürohochhaus ihren Ausgang und umfasste insgesamt drei ausgewählte Bürohochhäuser - von der Aufteilung der Büroräume über die Garagen bis hin zum Heizungskeller konnten diese besichtigt werden. Alle drei sind bis auf den letzten Quadratmeter vermietet. Man sei überaus zufrieden mit der Entwicklung in Polen und speziell in Warschau, war dann auch zu hören. "Polen hat in der Wirtschaftskrise eine gute Performance hingelegt", resümierte Immofinanz-Vorstand Manfred Wiltschnigg. Tatsächlich wuchs das polnische BIP 2010 um 3,8 Prozent, für 2011 werden 4,1 Prozent erwartet. Die Arbeitslosenrate in Warschau lag vergangenes Jahr bei 3,4 Prozent.
"Investoren kehren bald zurück"
Das blieb nicht ohne Auswirkung auf das Immobiliengeschäft, zumal auf den für die Immofinanz wichtigen Büromarkt. Lag die durchschnittliche Leerstandsrate in Zentral- und Osteuropa (CEE) im zweiten Quartal 2010 bei rund 15,7 Prozent, befand sie sich in Warschau mit 7,2 Prozent weit unter diesem Wert. Im Vergleich dazu wiesen Belgrad und Sofia etwa Leerstandsraten von bis zu 25 Prozent auf.
Auf dem Warschauer Büromarkt sieht Wiltschnigg die besten Chancen: "Es herrscht großer Nachholbedarf bei Büroflächen." Rund 3,4 Millionen Quadratmeter Bürofläche gebe es momentan in Warschau, rechnet er vor, Wien habe im Vergleich elf Millionen Quadratmeter. Schon 2010 stand in Polen einer angebotenen Bürofläche von 190.000 Quadratmetern eine Nachfrage von 350.000 Quadratmetern gegenüber. Obwohl es scheint, als ob Immobiliengeschäfte in Osteuropa noch ein Glaubwürdigkeitsproblem haben, wie Eduard Zehetner, CEO der Immofinanz Gruppe, andeutet, ist er davon überzeugt, dass "die Investoren bald wieder nach CEE zurückkehren werden".
Dieser Trend zeichnete sich, folgt man der Analyse von CB Richard Ellis, bereits ab: Schon Ende 2010 begann die Investmentaktivität wieder zu steigen. Das soll sich heuer fortsetzen. Trotz einer geringen Transaktionszahl in den ersten zwei Monaten 2011, heißt es dort, bleibt Polen für Investoren einer der wichtigsten Märkte und zentralen Investitionsdestinationen der Region.
Sanieren und korrigieren
"Wir wollen möglichst viel Geld mit dem verdienen, was wir haben" , führte Zehetner weiter aus. "Entwickeln, halten, verkaufen" , hieße das. Eines der Ziele der Gruppe sei die Optimierung des Portfolios: "Immobilien, die nicht zum Kerngeschäft gehören, werden verkauft", sagte er. Man wolle die Aktivitäten auf die vier Segmente Einzelhandel, Büro, Logistik und Wohnen in acht regionalen Kernmärkten konzentrieren: Österreich, Deutschland, Tschechische Republik, Slowakei, Ungarn, Rumänien, Polen und Russland.
Das Management ist sichtlich bemüht, das Image der durch die Querelen der letzten Jahre angeschlagenen Gruppe zu korrigieren. Derzeit sind mit dem Fall Immofinanz/Immoeast/Constantia noch Zivilgerichte und Staatsanwaltschaft befasst - Letztere ermittelt unter anderem gegen den ehemaligen Konzernchef Karl Petrikovics wegen Verdachts auf Untreue und Bilanzfälschung.
Die Gruppe war im vergangenen Geschäftsjahr in die schwarzen Zahlen zurückgekehrt - nach einem Vorsteuerverlust von 3,4 Milliarden Euro im Jahr davor. Nach einer Sanierung will sie ihren Börsenwert von derzeit 3,2 Milliarden Euro verbessern, der weit unter ihrem Buchwert von 8,5 Milliarden liegt. "Dann werden wir zurück an den Kapitalmarkt gehen können und, wenn nötig, Kapital erhöhen", sagte Zehetner, "vielleicht in zwei oder drei Jahren." (Markus Böhm aus Warschau, DER STANDARD, Print-Ausgabe, 23./24./25.4.2011)
