Ein Mieter hat gem. § 1096 ABGB Anspruch auf Mietzinsminderung, wenn ohne sein Verschulden der vertraglich vereinbarte Gebrauch des Mietobjekts nicht ermöglicht oder zumindest erheblich beeinträchtigt wird. Dabei handelt es sich um einen gesetzlichen Anspruch des Mieters, der ab Beginn der Beeinträchtigung im Ausmaß der Unbrauchbarkeit bzw. der Gebrauchsbeeinträchtigung des Mietobjekts bis zu dessen Behebung besteht.

Der Mietzinsminderungsanspruch des Mieters ist ein Gewährleistungsanspruch eigener Art, kann im Vorhinein nicht abbedungen werden und besteht unabhängig davon, ob den Vermieter daran ein Verschulden trifft.

Beeinträchtigung vorausgesetzt

In einer aktuellen Entscheidung hatte der OGH über die Frage zu entscheiden, inwieweit gefährliche Elektroinstallationen auch dann eine Mietzinsminderung rechtfertigen, wenn der Bestandnehmer die Wohnung in Unkenntnis dieses Mangels jahrelang uneingeschränkt benützt hat. Im gegenständlichen Fall wies die elektrische Anlage der Wohnung zwar bereits zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses gefährliche Mängel auf, wovon auch der Mieter erst viele Jahre später durch einen Kostenvoranschlag eines Elektrikers Kenntnis erlangte. Dem Ansinnen des Mieters, der nun versuchte, rückwirkend eine Mietzinsminderung geltend zu machen, war kein Erfolg beschieden:

Der OGH verneinte einen rückwirkenden Mietzinsminderungsanspruch, da ein solcher dem Grunde nach einmal voraussetzt, dass der Mieter in seinem Gebrauch in irgendeiner Form beeinträchtigt ist, wovon in diesem Fall nicht auszugehen war, da die Wohnung jahrelang unbeanstandet und uneingeschränkt benützt wurde. Der OGH führte dazu weiter aus, dass die Geltendmachung einer Mietzinsminderung nach § 1096 ABGB voraussetzt, dass der Mangel dem Vermieter auch zur Kenntnis gebracht werden muss, da erst die Anzeige des Mangels dem Vermieter die Möglichkeit gibt, den Mangel zu beheben und damit die Mietzinsminderung zu vermeiden. Dieser gewährleistungsrechtliche Grundsatz der "zweiten Chance" gelte auch für den Vermieter einer Wohnung, die nicht in einwandfreiem Zustand ist.

Mängel unverzüglich aufzeigen

Der OGH begründete seine Entscheidung auch mit dem Verweis auf die 2006 erfolgte Novellierung des Mietrechts, wonach auch bei Mietzinsüberprüfungsverfahren die Unbrauchbarkeit einer Wohnung oder eines Kategoriemerkmals für die Einstufung in die jeweilige Ausstattungskategorie nur mehr dann zu berücksichtigen ist, wenn der Mieter die Mangelhaftigkeit zuvor angezeigt hat. Könnte im Nachhinein auch ohne Anzeige des Mangels ein erheblicher Teil des Mietzinses aus dem Grund der Mietzinsminderung zurückgefordert werden, würde sich nach Ansicht des OGH genau jene "Vermieterfalle" realisieren, die der Gesetzgeber mit der Wohnrechtsnovelle 2006 vermeiden wollte.

Mietern, die sich aufgrund wesentlicher Gebrauchsbeeinträchtigungen auf ihr Recht auf Mietzinsminderung stützen wollen, ist daher nachdrücklich zu empfehlen, diese Mängel dem Vermieter auch unverzüglich zur Kenntnis zu bringen.