Widersprüchliche OGH-Entscheidungen machen eine Mietrechtsnovelle dringend notwendig. Doch die politischen Fronten bleiben bei diesem Thema verhärtet
Es gibt kein anderes rechtspolitisches Thema, das so stark von ideologischen Positionen geprägt ist wie das Mietrecht. Die einen betrachten Gebäude und Wohnungen als Wirtschaftsgut wie jedes andere, dessen Preis von Angebot und Nachfrage bestimmt werden soll und an dem Investoren das Recht haben, angemessene Renditen zu verdienen. Die Probleme der Einkommensschwachen müssten durch sozialen Wohnbau und direkte Zuschüsse gelöst werden.
Andere sehen Wohnen im Allgemeinen als Grundbedürfnis, dessen Preis von der Gesellschaft geregelt werden muss und das nicht zum Spielball finanzieller Spekulation werden dürfe. Zwischen diesen beiden Haltungen sind saubere Kompromisse kaum möglich - vor allem in Wien, dem bei weitem größten Markt für Mietwohnungen in Österreich.
Ungeliebte Kompromisse
Das jetzige System setzt sich aus lauter Kompromissen zusammen, und da ist es nicht verwunderlich, dass niemand damit zufrieden ist. Die einen ärgern sich über spottbillige Altverträge, die es unrentabel machen, in Zinshäuser zu investieren, und halten die Richtwerte für Neuvertäge für eine anachronistische Einschränkung. Die anderen, allen voran die Arbeiterkammer und die Wiener SPÖ, kritisieren, dass das System in der Praxis kaum Mietobergrenzen einzieht und junge Familien sehr wohl der Preisspekulation aussetzt. Die unter Schwarz-Blau durchgesetzte Flexibilisierung der Mietvertragsfristen habe außerdem ein neues Nomadentum geschaffen.
Und seit rund fünf Jahren ist ein neuer Mitspieler dabei: der Oberste Gerichtshof, der durch eine Reihe von Klausel- und Einzelentscheidungen das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter vor allem bei den Erhaltungspflichten neu definiert. Das Problem: Auch die verschiedenen Senate des OGH sind sich nicht einig und haben durch teils sehr formalistische Entscheidungen neue Verwirrung gestiftet. Einerseits wurden zumindest in Neubauten Vermieter zur Instandhaltung von Thermen und anderen Einrichtungen verpflichtet. Andererseits haben bei Altbauten im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes Mieter bei einer defekten Therme und kalten Wohnung keine Möglichkeit, den Vermieter zur Reparatur zu zwingen. Sie sind bloß berechtigt, die Miete entsprechend zu reduzieren - sobald sie die Reparatur selbst bezahlen, verfällt selbst dieser Anspruch.
"Ein krasses Fehlurteil", sagt Franz Köppl, Wohnrechtsexperte der AK Wien zur OGH-Entscheidung (24. 3. 2009, 5Ob 17/09z). "Jetzt geht es darum, dass der Gesetzgeber das korrigiert und klar hineinschreibt, dass der Vermieter für die Erhaltung des Mietgegenstandes zuständig ist", sagt Köppl. Er verweist auch auf die jüngste OGH-Entscheidung (22. 12. 2010, 2 Ob 73/10i), die es wiederum untersagt, Erhaltungspflichten auf den Mieter zu überwälzen.
Michael Auer, Präsident der Rechtsanwaltskammer Wien, der viele Vermieter vertritt, würde eine solche Verpflichtung gerne akzeptieren, "aber dafür möchte ich auch eine angemessene Miete erhalten." Die Beschränkung der Mieten gehe in Österreich auf das Kriegsjahr 1916 zurück, als Soldaten an der Front vor Erhöhungen geschützt werden sollten, und sei 100 Jahre später nicht mehr zeitgemäß. Hinzu komme ein unübersichtliches Dickicht an verschiedenen Bestimmungen - Altbau oder Neubau, Richtwerte oder Kategoriezins, Vollanwendung und Teilanwendung des MRG, Gründerzeitviertel oder nicht, Büro oder Wohnung, mehr oder weniger als 130 m² Wohnfläche, Dachausbauten oder nicht. "Es gibt 16 verschiedene Arten, den Mietzins zu berechnen. Schaffen wir dieses System doch ab und lassen nur angemessene Mieten aufgrund moderner Kriterien zu", sagt Auer. Diese würden - wie etwa in Deutschland - das jeweilige Marktniveau reflektieren. Damit sei der Mieter vor Wuchermieten geschützt, werde aber sonst als mündiger Verbraucher behandelt.
Keine Mangelwirtschaft
Ähnlich sehen das fast alle mit Immobilienrecht befassten Anwälte, etwa Tibor Fabian von Binder Grösswang: "Schon die Beurteilung, welche Bestimmung für welches Objekt gilt, ist ein Glücksspiel. Man soll das akzeptieren, wo sich der Markt einpendelt. Wir haben ja keine Mangelwirtschaft mehr." Und Stefan Artner von Dorda Brugger Jordis: "Ich bin für eine Vereinfachung des Systems. Man muss dem Reglementierungswahn entsagen und ein wenig Markt zulassen."
Konkrete Kritikpunkte der Anwaltsriege betreffen etwa die Unterscheidung zwischen Häusern, die vor 1900 errichtet wurden (Richtwerte), und späteren Bauten (frei vereinbarte Mieten); die in den Neunzigerjahren vorgenommene Definition von Gründerzeitvierteln, in denen kein Lagezuschlag bei den Richtwerten verlangt werden dürfe, selbst wenn die Gegend inzwischen chic geworden ist; den Richtwertabschlag von 25 Prozent bei Befristungen, egal mit welcher Länge; und vor allem das Eintrittsrecht in bestehende Mietverträge ohne die Möglichkeit einer angemessenen Mietzinsanhebung. Das Letztere sei besonders schlimm, weil es marktferne Mieten über Generationen festschreibe, klagt Auer. Dies sei "im Grunde eine Enteignung".
Köppl verweist hingegen darauf, dass es den berüchtigten Friedenskronenzins nicht mehr gebe und die meisten niedrigen Mieten einst frei vereinbart worden seien. Dafür hätten die Mieter große Investitionen tätigen und hohe Ablösen schwarz zahlen müssen. "Da wurden Unsummen hineingesteckt. Die Leute haben sich die Wohnungen quasi gekauft."
Geringe Renditen
All diese Beschränkungen im Mietrecht würden Investitionen in Altbauten unattraktiv machen. "Wer heute ein guter Vermieter sein will und sein Objekt saniert, kommt nur noch auf eine sehr geringe Investitionsrendite", sagt Artner. Er verweist auf Vermieter von Eigentumswohnungen. "Das sind ja keine bösen Leute, die haben ihr Erspartes angelegt und sind dann froh, wenn sie zwei Prozent Rendite erhalten. Das ist eine Vernichtung von Vermögen, die nicht gerechtfertigt ist."
All das sei vor allem in Wien ein Problem, wo die Richtwerte nach dem Burgenland die niedrigsten in Österreich seien. "In den großen Städten in der Schweiz und in Deutschland haben wir ganz andere Verhältnisse, und dort funktioniert der Wohnungsmarkt auch", meint Artner.
Vor allem die für den Klimaschutz so wichtige thermische Sanierung von Altbauten werde durch die bestehenden Regeln verhindert, weil der Vermieter auf den Ausgaben sitzenbleibt, während sich die Mieter Heizkosten sparen, kritisiert Fabian. "Man müsste vom Betriebskostenkatalog wegkommen und für eine gewisse Zeit eine Pauschale für höhere Betriebskosten vereinbaren und einheben dürfen", sagt er. Dies sei unter § 21 MRG nicht möglich, weil nur tatsächlich anlaufende Kosten nach Wohnfläche verrechnet werden dürfen.
"Renditeproblem selbst geschaffen"
Auch AK-Experte Köppl kann sich hier Änderungen vorstellen, etwa die Verlängerung des Refinanzierungszeitraums von zehn auf 20 Jahre. Dies sei mit der Wirtschaftskammer schon vor längerem paktiert, aber nie umgesetzt worden, sagt er. Aber auch der Vermieter müsse einen Teil der Sanierungskosten tragen, denn schließlich profitiere dieser vom Wertzuwachs des Objektes, sagt er.
Überhaupt kann Köppl den Klagen der Vermieter und ihrer Rechtsvertreter wenig abgewinnen. "Das Renditeproblem haben sich die Eigentümer selbst geschaffen, indem sie bereit waren, überhöhte Preise für Althäuser zu zahlen." Und es dürfe schon gar nicht sein, dass die öffentliche Hand Milliarden in den U-Bahn-Ausbau stecke und Hauseigentümer dann über höhere Mieten davon profitierten. Dazu Fabian: "Warum ist es verpönt, ein Haus als Anlageobjekt zu sehen? Wenn ein Gebäude eine Rendite abwirft, dann gilt das als Sakrileg."
Wirkungslose Abschläge
Für Köppl ist das Problem hingegen, dass das Richtwertsystem seinen Zweck, Mieten zu beschränken, nicht erfüllt, weil es keine Obergrenzen für Zuschläge gebe und diese gegenüber dem Mieter gar nicht ausgewiesen werden müssten. "Das System funktioniert nicht und führt die Mieter an der Nase herum", sagt Köppl. Deshalb seien auch die Abschläge für Mietvertragsbefristungen wirkungslos, weil sie durch imaginäre Zuschläge ausgeglichen werden könnten und würden.
Dies streitet RAK-Präsident Auer hingegen ab: "Die AK liegt hier falsch, denn sämtliche Mietzinsbildungen unterliegen einer mehrfachen Prüfung. Der Vermieter ist überhaupt nicht frei."
Lage ist keine Vermieter-Leistung
Während Auer bei einer Gesetzesnovelle das Ende des gesamten Richtwertsystems wünscht, fordert Köppl, dass in einem neuen Gesetz Art und Höhe möglicher Zuschläge klar definiert und im Mietvertrag offengelegt würden. Lagezuschläge sollten überhaupt abgeschafft werden, weil die Lage nicht eine Leistung des Vermieters widerspiegeln würde. "Zuschläge sollen sich nur an der Qualität des Hauses und der Wohnung orientieren."
Konkret bei der Frage, wer als Folge der OGH-Entscheidungen in Zukunft Thermen und Heizanlagen erhalten soll, schlägt Fabian von Binder Grösswang einen neuen Richtwertzuschlag vor, wenn der Vermieter diese Aufgabe übernimmt. Dies ist wiederum für die AK inakzeptabel, weil bestehende Richtwertmieten hoch genug seien, um diese ihrer Meinung nach klare gesetzliche Verpflichtung abzudecken. Selbst bei diesem Detailproblem wird es der Regierung schwerfallen, eine Lösung zu finden.
Wie aus all diesen Gegensätzen je eine konsensfähige Mietrechtsreform entstehen soll, die den im Regierungsprogramm versprochenen fairen Interessenausgleich zwischen Mietern und Vermietern widerspiegelt, ist höchst unklar. "So wie ich Österreich kenne, wird man sich auf nicht mehr als eine kleine Novellierung einigen", sagt Fabian.
Fehlendes Wählerpotenzial
Selbst die ÖVP trete nicht für eine tiefgreifende Liberalisierung ein, weil sie sich um die Interessen von Kleingewerbetreibenden sorge, betont Artner: "Das Wählerpotenzial für eine liberale Gesetzgebung beträgt höchstens fünf Prozent."
Diese weitreichende protektionistische Haltung spiegelt sich auch in höchstgerichtlichen Entscheidungen wider, etwa jener des OGH, die ein Bestandsverhältnis in einem Einkaufszentrum nicht als Pacht, sondern als Miete definiert hat und damit dem Geschäftsbetreiber unter den Schutz des MRG stellt (18. 9. 2009, 6 Ob 141/09t). Diese hat RAK-Präsident Auer besonders erzürnt: "Man schützt hier Unternehmen wie Rewe, Spar oder Mediamarkt, die nicht schutzbedürftig sind, weil sie wirtschaftlich denken und handeln. Das ist nicht fair für Errichter von Einkaufszentren."
Und dennoch wird weiterhin in Immobilien investiert, vor allem weil sie als guter Schutz vor Inflation gesehen werden. Das gilt auch für die mietgeschützten Zinshäuser in Wien. Artner: "Altbauten sind ein nicht vermehrbares Gut, und das dient langfristig zur Sicherung ihres Wertes. Aber niemand investiert, um damit reich zu werden, und ausländische Investoren akzeptieren diese Renditen überhaupt nicht." (Eric Frey, DER STANDARD, Print-Ausgabe, 24.3.2011)
