Hoffnung für Hund und Katze

15. Februar 2011, 18:05
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Mit einer Entscheidung zu Miet­verträgen hat der OGH die Klausel "Dem Mieter ist es nicht gestattet, Haustiere zu halten" aufgehoben

In einer Reihe von Entscheidungen hat der Oberste Gerichtshof in den vergangenen Jahren Klauseln in Formular-Mietverträgen aufgehoben. Das jüngste Urteil (2 Ob 73/10i vom 22. 12. 2010 - der Standard berichtete) ist für Haustierhalter besonders erfreulich, lässt aber Hunde- und Katzenfreunde im rechtlichen Dunkeln.

Die Richter des 2. Senats haben sich gefragt, ob es dem Vermieter möglich sein soll, dem Mieter das Halten eines jeden Tieres zu verbieten, mag es auch noch so üblich und seiner Art nach für Substanz, Mensch und Hausfrieden typischerweise völlig "gefahrlos" sein. Bei Beantwortung dieser Frage wurde "etwa [an] alle in Behältnissen gehaltene wohnungsübliche Kleintiere wie z. B. Ziervögel, Zierfische, Hamster oder kleine Schildkröten" gedacht. Eine formularmäßige Verbotsklausel, die artgerecht in Behältnissen gehaltene wohnungsübliche Kleintiere nicht berücksichtigt, ist daher unzulässig.

Mehr sagt der OGH nicht. Hintergrund für seine Zurückhaltung ist, dass in einem Verbandsprozess eine Klausel nicht "einschränkend" interpretiert werden darf. Da gerade bellende Hunde und kratzende Katzen der Substanz einer Wohnung oder dem Hausfrieden abträglich sein können, hat der OGH Hunde und Katzen nicht angesprochen.

Nach der 2. Tierhaltungsverordnung (BGBl II Nr. 384/2007) dürfen Katzen nicht in Käfigen gehalten werden, da sie unter anderem ihre Krallen schärfen können müssen. Ein Hund darf nicht dauerhaft in einem Zwinger gehalten werden, ein etwaiger Zwinger muss über eine uneingeschränkt benutzbare Fläche von 15 m2 verfügen. Auch für ausreichend Frischluft und Tageslicht ist zu sorgen. Zumindest einmal am Tag "Gassi gehen" ist ohnehin Pflicht. All diese gesetzlichen Vorschriften legen nahe, dass Hunde und Katzen nicht artgerecht in Behältnissen gehalten werden können und somit von der erwähnten Klausel nicht erfasst sind.

Nimmt ein Mietvertrag auf Tierhaltung gar nicht Bezug, dürfen nach der Verkehrssitte auch Hunde und Katzen in die Wohnung einziehen. Behält sich der Vermieter die Zustimmung zur Haltung eines Tieres ausdrücklich vor, darf er das Halten von Tieren nicht willkürlich verbieten.

Ein Mieter mit einem Standard-Vertrag hat nach dieser OGH-Entscheidung gute Chancen, ein allgemeines Haustierverbot auch in Bezug auf Hunde und Katzen in einem Individualverfahren erfolgreich zu bekämpfen. Für Vermieter ist wohl nur ein einzeln ausgehandeltes Verbot, das sich etwa auf Allergien beruft, durchsetzbar. Solche Verbote hat der OGH (zuletzt 7. 8. 2008, 6 Ob 129/08a) grundsätzlich als zulässig angesehen. Aber selbst hier besteht die Gefahr, dass ein Gericht eine solche Vereinbarung als ungültige Vertragsklausel ansieht. Vollständige Klarheit können nur weitere Judikaturen bringen.

In der jüngsten Entscheidung befasst sich der OGH neuerlich auch mit Klauseln zur Erhaltungs- und Rückgabeverpflichtung. Demnach hat der Vermieter im Vollanwendungsbereich des MRG keinen Anspruch gegen den Mieter auf Beseitigung jeglicher Gebrauchsspuren. Der Mieter muss nur Schäden beseitigen, die auf einen nicht bestimmungsgemäßen Gebrauch zurückzuführen sind. Unbestimmte Erhaltungspflichten sind in Formularverträgen generell nicht mehr zulässig. Damit fügt sich dieses Urteil in die bereits ergangenen Klauselentscheidungen zur Erhaltung nahtlos ein.

Erstmals deutet der OGH jedoch eine neue Richtung an: In einem konkreten Fall kann mit entsprechender Rechtfertigung mit dem Mieter eine konkrete Erhaltungspflicht als Teil der Hauptleistung (neben Mietzins und Mietobjekt) aus dem Mietvertrag vereinbart werden. Dies betrifft etwa das Schleifen des Parkettbodens wegen Haltung eines Hundes als Ausnahme zu einem generell bestehenden Tierhaltungsverbot.

Zwischen den Zeilen wirft der OGH mit dieser sicherlich richtungsweisenden Entscheidung neue Fragen auf: Was ist der bestimmungsgemäße Gebrauch einer Wohnung? Was sind vom Mieter zu tragende Erhaltungsarbeiten? Der OGH appelliert hier an den Gesetzgeber, die Erhaltungspflichten neu zu regeln. Im Interesse der Betroffenen sollte dies möglichst rasch geschehen. (Manuela Maurer-Kollenz, Johannes Lindner, DER STANDARD, Printausgabe, 16.2.2011)

RA Dr. Manuela Maurer-Kollenz und RAA MAG. JOHANNES LINDNER sind Miet- und Immobilienrechtsexperten bei Fiebinger Polak Leon Rechtsanwälte. Sie vertraten die unterlegene Partei in dem Verfahren.

  • Katzenliebhaber mit Haustierverbot in ihren Mietverträgen haben nach 
dem 
jüngsten OGH-Urteil gute Chancen, ihren Lieblingen doch noch ein Zuhause
 in den 
eigenen vier Wänden bieten zu können. Aber was in Sachen Tierhaltung 
wirklich 
zulässig ist, muss das Höchstgericht erst klarstellen.
    foto: heribert corn

    Katzenliebhaber mit Haustierverbot in ihren Mietverträgen haben nach dem jüngsten OGH-Urteil gute Chancen, ihren Lieblingen doch noch ein Zuhause in den eigenen vier Wänden bieten zu können. Aber was in Sachen Tierhaltung wirklich zulässig ist, muss das Höchstgericht erst klarstellen.

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