Produktivität hinkt Umsatz oft hinterher

9. Februar 2011, 14:09
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RegioPlan: Kaum flächenbereinigtes Wachstum in den vergangenen Jahren - Standort, Funktion und Größe passen oft nicht zusammen

Österreich hat im internationalen Vergleich eine hohe Shopping-Center-Dichte. Laut einer Aussendung der RegioPlan Consulting GmbH weisen die 140 größten Shoppingtempel des Landes rund 2,6 Millionen Quadratmeter an Retail-Fläche auf, es kommen also derzeit auf 100 Einwohner genau 31 Quadrameter an Shopping-Fläche.

Wegen der schon hohen Dichte und der strengen Raumordnungsgesetze werden nur noch punktuell neue Projekte realisiert; die Österreichische Fachvereinigung für Einkaufszentren (ACSC) sprach deshalb kürzlich von einem "Zwischenjahr" für Shoppingzentren. Für Michael Oberweger, Consulting-Leiter bei RegioPlan, bedeutet das aber nicht, dass kein Wachstum mehr im Bereich der Shopping Center möglich ist. "Gerade bei jenen Objekten, die kaum ihre Flächenproduktivität steigern konnten, kann eine Neuevaluierung der Funktion dazu beitragen, das Potenzial besser auszuschöpfen."

Umsatzsteigerung vs. Produktivität

Die 70 wichtigsten Einkaufszentren des Landes hätten nämlich von 2006 auf 2010 ihre Gesamtfläche um fünf Prozent ausweiten können, der Gesamtumsatz wurde dabei um neun Prozent gesteigert. Sehe man sich aber die Produktivität dieser Zentren an, dann ergebe sich ein anderes Bild, so Oberweger: "Nur rund 30 der 70 analysierten Objekte konnten ihre Quadratmeterumsätze um mehr als acht Prozent, also auch inflationsbereinigt, steigern. Quer über alle 70 Objekte berechnet, konnten diese ihre Flächenproduktivität lediglich um vier Prozent erhöhen." Damit die Quadratmeterumsätze auch inflationsbereinigt wachsen, hätte eine stärkere Umsatzsteigerung stattfinden müssen.

Dass bei einem Flächenanstieg die Quadratmeterumsätze zurückgehen können, sei keine Überraschung, so der RegioPlan-Experte. "Dies bestätigt auch die häufige Annahme, dass bei Erweiterungen von Einkaufszentren die neu geschaffenen Flächen niedrigere Quadratmeterumsätze als die Bestandsflächen erreichen werden." Weniger erfreulich sei aber, dass bei gleichzeitiger Mehrinvestition in Form von Flächenausbau die Quadratmeterumsätze in mehr als der Hälfte der untersuchten Einkaufszentren nicht einmal mit der Inflation gestiegen sind. "Dies zeigt, dass oftmals kein flächenbereinigtes Wachstum stattfindet", so Oberweger.

"Größe und Funktion hinterfragen"

Das häufigste Problem bei schlecht performenden Einkaufszentren sei, dass Standort, Funktion und Größe nicht aufeinander abgestimmt wurden. "Da der Standort bei einem bestehenden Shopping Center nicht mehr verändert werden kann, müssen Größe und Funktion hinterfragt werden. Je nachdem, ob es sich um ein Nahversorgungs-, ein stadtteilversorgendes, regionales oder überregionales Zentrum handelt, ergibt sich daraus auch der entsprechende Mietermix und die passende Größe."

Vergrößerungen seien dabei nicht immer das Erfolgsrezept. "Nicht jedes kleine Einkaufszentrum, das eine Nahversorgungsfunktion hat, kann beliebig wachsen." Manchmal müssten Einkaufszentren im Sinne einer besseren Produktivität auch verkleinert werden, wenn dies auf den ersten Blick auch schwierig erscheinen möge. "Niemand gibt so leicht eine bestehende Widmung auf", betont Oberweger. Jedoch könne durch die Schließung oder Neunutzung von unproduktiven Flächen (zum Beispiel in Form von Büros, Kindergärten, Ärztezentren, etc.) auch der gesamte Standort aufgewertet werden. (red)

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