OGH erklärte Vertragsklauseln für unzulässig, die Mieter zur Erhaltung verpflichten und Haustiere generell untersagen
Wien - Ein kürzlich ergangenes OGH-Urteil betreffend die Erhaltungspflichten im Inneren einer Wohnung erfreut Mietervertreter: Bei Mietverträgen im sogenannten Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (dabei handelt es sich um vor 1953 gebaute Mietwohnungen, vor 1945 gebaute Eigentumswohnungen und nach diesem Zeitpunkt geförderte Mietwohnungen sowie Genossenschaftswohnungen) können Mieter nicht vertraglich zur Übernahme von Erhaltungsmaßnahmen verpflichtet werden, entschied der Oberste Gerichtshof. Entsprechende Mietvertragsklauseln seien grob benachteiligend und damit unzulässig.
Außerdem wurden Vertragsklauseln für unwirksam erklärt, die Mieterinnen und Mieter dazu verpflichten, bei der Rückgabe einer Wohnung beispielsweise gesprungene Fliesen, undichte Armaturen oder Silikonfugen auf eigene Kosten zu erneuern. Das Urteil wurde seitens des Vereins für Konsumenteninformation (VKI) im Auftrag des Konsumentenschutzministeriums erwirkt.
"Gesetzlicher Graubereich"
Der OGH bestätigte damit seine bisherige Judikatur, wonach es für Erhaltungspflichten einen sogenannten gesetzlichen Graubereich gibt. Betroffen sind davon vor allem Reparaturarbeiten an Gasthermen, Boilern und sogenannte Endausmalklauseln, die Mieterinnen und Mieter verpflichten, die Wohnung unabhängig vom Grad der Abnützung neu ausgemalt zurückzustellen. In diesem Graubereich sind weder Vermieter noch Mieter gesetzlich zur Erhaltung verpflichtet. Mieter haben beispielsweise bei defekter Therme zwar ein Mietzinsminderungsrecht, solange der Defekt besteht, können jedoch die Behebung durch den Vermieter nicht fordern.
Eine weitere Klarstellung durch den OGH betrifft die Haltung von Tieren in Wohnungen: Mietern kann die Haltung von Tieren im Mietvertrag nicht generell und schlechthin verboten werden. Durch ein allgemeines Tierhalteverbot in einem Mietvertragsformular werde der Mieter bzw. die Mieterin nämlich gröblich benachteiligt. "Die Haltung von wohnungsüblichen Kleintieren wie Hamster oder Meerschweinchen ist daher auch ohne Zustimmung des Vermieters zulässig", erklärt Georg Niedermühlbichler, Präsident der Mietervereinigung Österreich (MVÖ).
"Rechtliche Lücke dringend schließen"
Wie das Sozialministerium in einer Aussendung schreibt, werde mit dieser "wichtigen und mieterfreundlichen Klarstellung" nun aber wiederholt gesetzlicher Handlungsbedarf deutlich: "Die gesetzliche Lücke im Mietrechtsgesetz im Graubereich zu den Erhaltungspflichten muss dringend geschlossen werden." Weder der Vermieter noch der Mieter ist nach geltender Rechtslage zur Erhaltung verpflichtet, "faktisch werden aber wohl die Mieter von sich aus derartige Erhaltungsarbeiten teilweise durchführen, um z.B. über Heizung und Warmwasser zu verfügen. Damit wird durch die Macht des Faktischen ein Zustand herbeigeführt, der gesetzlich nicht vorgesehen ist und auch vertraglich zulasten der Mieterinnen und Mieter nicht vorgesehen werden kann."
MVÖ-Bundesgeschäftsführerin Nadja Shah konkretisiert: "Der Vermieter ist in jedem Fall verpflichtet, den vereinbarten Gebrauch des Mietgegenstandes zu gewährleisten. Bei Gebrechen einer Therme und somit in einer unbeheizten Wohnung hat der Mieter jedenfalls das Recht auf sofortige Mietzinsminderung, wenn die Wohnung ursprünglich beheizt vermietet wurde", so Shah.
Mietzinsminderung: Genaue Dokumentation hilft
Auf Anfrage von derStandard.at hieß es am Mittwoch von Seiten der Mietervereinigung, dass eine Mietzinsminderung konkret dann gerechtfertigt ist, wenn der "bedungene" (vereinbarte) Gebrauch des Mietgegenstandes nicht
möglich bzw. wesentlich beeinträchtigt ist. Dies trifft etwa für jenen
Zeitraum zu, in dem es keinen Strom oder kein Wasser in der Wohnung bzw. im Haus gibt, oder wenn (im Winter) die Heizung ausfällt. "Das Minderungsrecht entsteht sofort im
Zeitpunkt der Beeinträchtigung", erklärt Niedermühlbichler.
Wichtig dabei ist, dass es sich um eine wesentliche Beeinträchtigung des Gebrauchs handeln muss. "Keine Rolle spielt, ob man sich subjektiv beeinträchtigt fühlt, zum Beispiel durch einen Handymasten."
Es existiert kein Mietzinsminderungskatalog, der aufzeigt, wann und in welchem Maß eine Minderung zulässig ist. Jeder Fall ist aus Sicht der Gerichte deshalb ein Einzelfall, Vorhersagen sind schwierig. "Aus unserer Erfahrung ist es sehr wichtig, alle Umstände, die den Minderungsanspruch begründen, genau zu dokumentieren. Eine Art Tagebuch mit täglichen Gedächtnisprotokollen, Zeugen, Fotos, Videos sind daher wichtige Beweismittel."
"Fachleute beiziehen"
In welcher Höhe die Mietzinsminderung erfolgen kann, sollte unbedingt mit Hilfe von Fachleuten aus dem Bereich der Mietrechtsberatung abgeklärt werden. "Der Tatbestand der Mietzinsminderung ist immer heikel, daher sollte man diesen nie ohne Rechtsbeistand durchführen", rät der MVÖ-Präsident außerdem. Ein Nichtbezahlen der Miete kann ansonsten rasch zur Kündigung seitens des Vermieters führen.
Die erneute positive Entscheidung des OGH stärke jedenfalls die Rechtsmeinung der Mietervereinigung, die dem Vermieter gesetzlich die Erhaltung im Inneren des Mietobjekts auferlegt. "Stück für Stück entsteht nun mehr Rechtssicherheit im Interesse der wohnenden Menschen", so Niedermühlbichler. (red)
