Sanierung als "Klima- und Wirtschafts-Turbo"

Martin Putschögl
14. Dezember 2010, 17:05
  • Besonders hohes Potenzial bieten die umfassenden Sanierungen von Eigenheimen. Eine Sanierungsrate von drei Prozent bedeutet bei einem Bestand von 1,6 Millionen Eigenheimen (nur Hauptwohnsitze) nicht weniger als 50.000 Projekte pro Jahr. Zum Vergleich: Neu gebaut werden derzeit in Österreich "nur" noch rund 13.000 Eigenheime pro Jahr. Das Investitionsvolumen läge also beträchtlich über jenem des Neubaus - mit entsprechenden konjunkturellen Auswirkungen, von denen vor allem die regionale Wirtschaft profitiert.
    foto: derstandard.at

    Besonders hohes Potenzial bieten die umfassenden Sanierungen von Eigenheimen. Eine Sanierungsrate von drei Prozent bedeutet bei einem Bestand von 1,6 Millionen Eigenheimen (nur Hauptwohnsitze) nicht weniger als 50.000 Projekte pro Jahr. Zum Vergleich: Neu gebaut werden derzeit in Österreich "nur" noch rund 13.000 Eigenheime pro Jahr. Das Investitionsvolumen läge also beträchtlich über jenem des Neubaus - mit entsprechenden konjunkturellen Auswirkungen, von denen vor allem die regionale Wirtschaft profitiert.

Grüne präsentieren Studie des Instituts für Immobilien, Bauen und Wohnen und wollen Wohnbau­anleihen als Zukunftsvorsorge anerkannt haben

Der so genannte "Sanierungsscheck" wird 2011 von der Bundesregierung wieder aufgelegt (derStandard.at berichtete). Die genauen Formalitäten werden derzeit noch in einer Arbeitsgruppe zwischen Umwelt- und Wirtschaftsministerium besprochen.

Die Grünen wollen die Diskussion etwas voranbringen und präsentierten am Dienstag eine Studie von Wolfgang Amann vom Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen GmbH. Der Experte hielt zunächst fest, dass er die erste Auflage des Sanierungsschecks für ein äußerst gelungenes Paket halte - auch wenn eine abschließende Evaluierung noch ausstehe. Die Gesamt-Sanierungsrate von bis dahin ca. 1,0 Prozent des Bestandes wurde damit einmalig um ca. 0,35 Prozent erhöht. Im Eigenheim-Segment mit seiner traditionell sehr niedrigen Sanierungsrate konnte damit kurzzeitig die Ein-Prozent-Marke überschritten werden.

Nicht-Fortführung "ein großes Versäumnis"

Nachdem die Aktion 2010 vorerst nicht wiederholt wurde - für Amann ein "großes Versäumnis", weil die Dynamik wieder abflachte - macht die Regierung jetzt bis 2013 neuerlich 100 Millionen Euro jährlich locker. Die - auch jetzt wieder angedachte - Durchführung über die Bausparkassen wertet Amann als sehr positiv, weil so ein optimaler Zugang zu den Kunden hergestellt werden konnte. "Außerdem gab es keine Einkommensgrenzen, und die gewährten Mittel waren Zuschüsse, keine Darlehen - also geschenktes Geld", so Amann.

Da es sich beim Sanierungsscheck zudem in erster Linie um eine umwelt- und nicht um eine sozialpolitische Maßnahme handle, sei ein gewisser Mangel an Treffsicherheit gerechtfertigt, so der Experte weiter. Dass die Fördermittel 2009 rasch ausgeschöpft wurden, diese nun aber nicht erhöht werden, sei ein Wermutstropfen. Dass mit einer Erhöhung auf 300 Millionen Euro pro Jahr allerdings die geplante Sanierungsquote von drei Prozent zu erreichen wäre - wie etwa von Wifo-Experten Stefan Schleicher postuliert -, hält er für eine Fehleinschätzung.

Ganz generell sei diese Quote mit den bisher von der Bundesregierung in der neuen "Energiestrategie" beschlossenen Maßnahmen nicht zu erreichen. Der Gebäudebereich sei aber jedenfalls der "Schlüsselbereich", was die EU-Klimaziele betrifft. Durch die Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie von 2002 und der im Sommer verabschiedeten Neufassung könnten nicht weniger als 16 Prozent CO2-Emissionen eingespart werden.

"50:50-Aufteilung beibehalten"

Amann empfiehlt den beiden mit dem Sanierungsscheck betrauten Ministern, die ursprünglich vorgenommene Aufsplittung der 100 Millionen Euro in je zur Hälfte für den privaten und den gewerblichen Sektor weiterzuführen. Die Gelder für den Privat-Bereich waren 2009 zwar innerhalb von zehn Wochen ausgeschöpft, im gewerblichen Sektor dauerte es aber etwas länger, "weil ein Betrieb mehr Zeit braucht, um eine Sanierung anzugehen". Letztendlich seien aber auch die Mittel für den gewerblichen Sektor ausgeschöpft worden.

Der entscheidende Punkt bei der Ausgestaltung des neuen Sanierungsschecks ist für den Experten aber, dass nur noch "umfassende Sanierungen" gelten dürfen. Es sollten also keine Einzelmaßnahmen mehr gefördert werden, sondern nur Bündel von jeweils mehreren Maßnahmen - etwa Fenster- und Heizkesseltausch im Zusammenspiel mit einer Dämmung der obersten Geschoßdecke -, die dann unter dem Terminus "umfassende Sanierung" anerkannt werden können.

Zur Realisierung dieser umfassender Sanierungen sieht Amann auch das Baugewerbe gefordert. Es bestehe nämlich "eklatanter Bedarf" an Koordination der verschiedenen Gewerke und Garantieleistungen - hier müsse das Baugewerbe "über seinen Schatten springen", zumal riesiges Potenzial vorhanden wäre.

Wohnrecht erneuern

Hinsichtlich der wohnrechtlichen Rahmenbedingungen fordert Amann unter anderem, dass der Betriebskostenkatalog im Mietrechtsgesetz (MRG) erweitert werden müsse. Und zwar dahingehend, dass auch die laufenden Kosten für kontrollierte Lüftungsanlagen und alternative Energiesysteme im Rahmen der Betriebskosten oder als Anteil an besonderen Aufwendungen verrechnet werden können.

Weiters spricht sich Amann dezidiert dafür aus, auch im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) verpflichtende Rücklagen zu schaffen - wie dies im Regierungsprogamm zwar vereinbart, aber noch nicht umgesetzt wurde. Hauptgründe für die niedrige Sanierungsrate in Wohnungseigentumsanlagen seien nämlich "unzureichend dotierte Rücklagen und - häufig im Zusammenhang damit - die schwierige Willensbildung der Eigentümer". Es empfehle sich eine Festsetzung analog der Regelung zum Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG).

Notwendig sei nicht zuletzt auch eine erleichterte Willensbildung im WEG. "Nachdem sich die Quoren jeweils auf die Miteigentumsanteile und nicht auf Teilnehmer an den Eigentümerversammlungen beziehen, verstärken inaktive Eigentümer die Gruppe der Gegner von Maßnahmen." Eine Flexibilisierung ist im aktuellen Regierungsprogramm ebenfalls bereits enthalten, verschiedene Modelle stehen zur Diskussion.

Moser: "Sechsfach-Joker"

Die Grüne Bautensprecherin Gabriela Moser hält die Wiedereinführung des Sanierungsschecks ebenfalls für vernünftig, bemängelte am Dienstag aber auch, dass nötige Reformen im Wohnrecht und beim Energieausweis nicht angegangen werden. Auch die 15a-Vereinbarung zwischen Bund und Ländern, die mehr Wohnbaufördermittel für die Sanierung bereitstellen soll, werde in manchen Bereichen nicht umgesetzt, und die von der Bundesimmobiliengesellschaft (BIG) und den Ministerien angekündigten Initiativen gingen nur schleppend voran. "Die Ressorts setzen andere Schwerpunkte und haben lieber niedrige Mieten und hohe Heizkosten", kritisierte die Abgeordnete - dabei würde sich eine thermische Sanierung von Schulen auch hinsichtlich der schulischen Leistungen der Kinder - Stichwort Frischluft - günstig auswirken.

In der thermischen Sanierung sieht sie gleich einen "Sechsfach-Joker", bzw. einen "Klima- und Wirtschafts-Turbo", wie sie betonte: Der Heizwärmebedarf werde gesenkt, was Energie und Heizkosten einspare; Arbeitsplätze werden geschaffen und zusätzliche Steuereinnahmen sowie Sozialversicherungsbeiträge lukriert. Nicht zuletzt spart sich der Bund durch die Ankurbelung des Arbeitsmarktes die Arbeitslosengelder.

Förderung von Wohnbauanleihen

Um die thermische Sanierung und den ökologisch orientierten Wohnbaubereich stärker zu stützen, startete Moser schon vor einem Jahr eine Initiative, die seither aber in diversen Parlamentsausschüssen schlummert: Eine Umschichtung der staatlichen Förderung der börsenotierten Zukunftsvorsorge in Richtung einer Förderung des Erwerbs von Wohnbauanleihen durch Private. Bei den Wohnbaubanken sei im Zuge der Finanzkrise eine Refinanzierungslücke von rund einer Milliarde Euro entstanden. Könnte diese Lücke durch Gelder der privaten Zukunftsvorsorge verkleinert werden, würden die Wohnbaubanken in ihrer Finanzierungskraft und der österreichische Kapitalmarkt allgemein gestärkt werden können - neben der Ermöglichung einer langfristig ertragreichen Veranlagung.  (Martin Putschögl, derStandard.at, 14.12.2010)


Wissen: Wohnbauanleihen

Der Erwerb von Wohnbauanleihen ist derzeit noch doppelt steuerlich begünstigt, weil diese der Schaffung leistbaren (geförderten) Wohnraums dienen. Wenn die Anleihen auf dem Depot einer inländischen Bank liegen, sind die ersten vier Prozent der Zinserträge von der Kapitalertragsteuer (KESt) befreit. Weil die Zinsen dieser Anleihen derzeit weit unter dieser Schwelle liegen - bei etwa 2,0 bis 2,5 Prozent -, sind sie also völlig steuerfrei.

Außerdem kann der Erwerb von Wohnbauanleihen einkommensteuerrechtlich noch im Rahmen der Sonderausgaben (bis max. 2.920 Euro) geltend gemacht werden. Voraussetzung dafür ist, dass sie bei einer inländischen Bank gegen sofortige Entrichtung des Kaufpreises erworben und auf mindestens zehn Jahre hinterlegt werden.

Diese Begünstigung soll nun allerdings fallen: Im Budgetentwurf, der kurz vor Weihnachten im Nationalrat beschlossen werden soll, dürfte die Sonderausgaben-Abzugsfähigkeit für neu emittierte Wohnbauanleihen per 1. Jänner wegfallen, wie derStandard.at erfuhr.

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6 Postings
saatlich subventionierter unfug

saniert weder die wirtschaft noch die umwelt

vor der Haussanierung

sollte das MRG geändert werden, denn nur mit Mieteinnahmen kann man ein Haus sanieren.

stimmt schon. aber mit zinsbegünstigen darlehen (und es ist ein fakt das der staat hier günstiger agieren kann als ein privater mit der bank) wäre die sache zu beschleunigen.

leider ist die bankenlobby in österreich dermaßen stark, das es wenig interesse gibt die fremdfinanzierung zu vereinfachen.

ist schon richtig, daß zinsbegünstigte Darlehen

die Sache beschleunigen, nur bei einem durchschnittlich Haus 4 Etagen à 3 Wohnungen, und nur Kategorie- u. Richtwertmieter kann ich bei bestem Willen keine Sanierung durchführen, nicht einmal (fast) notwendige Reparaturen.
Vater Staat muß sich wirklich einmal überlegen, ob er all diese Häuser verfallen lassen will oder ob er doch einmal von diesen Null-Mieten abläßt.
Nicht alle, die in diesen Wohnungen wohnen können sich nur diese 3-4 €-Mieten leisten, besonders dann wenn der Sportwagen auch noch in der Garage dieses Hauses steht.

Geht den Vermieter ja nichts an was sich der Mieter leisten kann...

im Normalfall ist das richtig,

nur solange ich lt. MRG den Mieter unterstützen muß, kann ich das schon zur Rede bringen!

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