Steuererhöhung bei Immo-Verkäufen droht

2. November 2010, 18:38
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Häufig angewandtes Modell, um beim Verkauf von Liegenschaften Großteil der Grunderwerbsteuer zu sparen, wird von Finanz nicht mehr anerkannt

Beim Erwerb einer österreichischen Immobilie fallen 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer und ein Prozent grundbücherliche Eintragungsgebühr an. Bemessungsgrundlage ist der vereinbarte Kaufpreis zuzüglich sonstiger Leistungen, wie etwa die Übernahme von Schulden, die die Liegenschaft betreffen.

Bisher hat man in der Praxis die Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr bei Immobilientransaktionen allerdings dadurch vermieden, dass Immobilien nicht direkt, sondern über eine GmbH verkauft wurden. Dabei wurde die Immobilie in einem ersten Schritt vom Verkäufer in eine zu diesem Zweck gegründete GmbH eingebracht, sofern sich die Immobilie nicht bereits in einer verkaufsfähigen GmbH befand. Bei diesem Schritt werden zwar auch Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr ausgelöst, allerdings ist die Bemessungsgrundlage hier nur der dreifache Einheitswert der Liegenschaft, der weit unter dem tatsächlichen Verkehrswert liegt.

Im zweiten Schritt wurde dann die Beteiligung an der GmbH, in der sich nun die Liegenschaft befand, verkauft. Beim Beteiligungserwerb an einer GmbH, in der sich ein Grundstück befindet, muss keine Grunderwerbsteuer bezahlt werden - ausgenommen es werden 100 Prozent an der GmbH durch einen einzigen Erwerber erworben. Dies wurde in der Praxis dadurch vermieden, dass die Beteiligung gesplittet wurde, z. B. in 99 Prozent und ein Prozent, wobei ein Treuhänder des Erwerbers oder eine andere Konzerngesellschaft den Zwerganteil erwarb.

Nach der bisherigen Rechtsprechung war das eine zulässige Steuervermeidungsstrategie. Bei Immobilientransaktionen wurden so auf legale Weise Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr vermieden.

Kürzlich hat ein Unabhängiger Finanzsenat in einem solchen Fall allerdings anders entschieden. Dabei hat ein Vater 99 Prozent seiner Beteiligung an einer GmbH, in der sich eine Liegenschaft befand, an seinen Sohn verkauft und ein Prozent zurückbehalten, sich aber zugleich in einem Treuhandvertrag verpflichtet, den Anteil von einem Prozent fortan als Treuhänder für seinen Sohn zu halten. Eine solche Gestaltung sei ein Missbrauch und steuerlich daher nicht anzuerkennen, argumentierte der UFS Innsbruck (25. 6. 2010, RV/0226-I/09). Die Grunderwerbsteuer auf den dreifachen Einheitswert könne nicht vermieden werden. Damit geht ein Großteil der Steuerersparnis verloren.

Wirtschaftlicher Grund nötig

Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes liegt ein solcher Missbrauch iSd § 22 Abs 1 BAO vor, wenn eine rechtliche Gestaltung gewählt wird, die im Hinblick auf den angestrebten wirtschaftlichen Erfolg ungewöhnlich und unangemessen ist und nur der Steuervermeidung dient. Es ist zu prüfen, ob der gewählte Weg noch sinnvoll erscheint, wenn man den abgabensparenden Effekt wegdenkt. Eine Gestaltung, für die zumindest ein wirtschaftlicher Grund - außer Steuervermeidung - vorliegt, ist nicht als Missbrauch einzustufen.

In dem zitierten UFS-Fall hat der Beschwerdeführer zwar versucht, außersteuerliche wirtschaftliche Gründe für die gewählte Gestaltung aufzuzeigen, der UFS hat diese Gründe allerdings als nichtstichhaltig angesehen und die Grunderwerbsteuer festgesetzt.

Der Fall ist nun beim Verwaltungsgerichtshof. Bis zur Entscheidung, die frühestens in zwei Jahren zu erwarten ist, herrscht in der Praxis Rechtsunsicherheit bei Immobilientransaktionen, bei denen die bisher gängige Vermeidungsstrategie umgesetzt wird.

Falls bei einer Immobilientransaktion künftig die Beteiligung an der Immobiliengesellschaft gesplittet verkauft wird, wird man den wirtschaftlichen Grund für die gewählte Struktur ausführlich dokumentieren, um den Missbrauchsverdacht von vornherein zu entkräften. Dies ist für die Verkäufer gleichermaßen bedeutend wie für die Käufer, weil für den Fall der Festsetzung der Grunderwerbsteuer durch das Finanzamt beide Parteien Schuldner der Grunderwerbsteuer sind. (Sibylle Novak, DER STANDARD; Print-Ausgabe, 3.11.2010)

 

Dr. Sibylle Novak ist Rechtsanwältin und Steuerberaterin bei CMS Reich-Rohrwig Hainz, Wien.

  • Wer eine Immobilie wie etwa ein Bürohaus in eine GmbH einbrachte, von der nur 99 Prozent verkaufte und einen Zwerganteil behielt, konnte bisher viel Steuer sparen. Nun wird dieses Modell vom Finanzsenat in Zweifel gezogen.
    foto: ews-österreich

    Wer eine Immobilie wie etwa ein Bürohaus in eine GmbH einbrachte, von der nur 99 Prozent verkaufte und einen Zwerganteil behielt, konnte bisher viel Steuer sparen. Nun wird dieses Modell vom Finanzsenat in Zweifel gezogen.

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