"Nach Kreisky nur Verschlechterungen im Mietrecht"

19. Oktober 2010, 13:09
  • Georg Niedermühlbichler in seinem Büro in der Nähe des Wiener Rathauses.
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    Georg Niedermühlbichler in seinem Büro in der Nähe des Wiener Rathauses.

  • Der Präsident der Mietervereinigung fordert weiterhin, dass die Maklerprovision zur Gänze vom Auftraggeber - "und das ist zu 98 Prozent der Vermieter" - bezahlt werden soll.
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    Der Präsident der Mietervereinigung fordert weiterhin, dass die Maklerprovision zur Gänze vom Auftraggeber - "und das ist zu 98 Prozent der Vermieter" - bezahlt werden soll.

  • Mit den Maklern hat er kein Mitleid: "Nach Kreisky wurde das Mietrecht de facto ständig 
verschlechtert."
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    Mit den Maklern hat er kein Mitleid: "Nach Kreisky wurde das Mietrecht de facto ständig verschlechtert."

MVÖ-Präsident Georg Niedermühlbichler über jüngste Fortschritte und warum er mit Maklern kein Mitleid hat

Georg Niedermühlbichler, Präsident der SP-nahen Mietervereinigung Österreich (MVÖ), ist über die zuletzt erzielten Verbesserungen für Mieterinnen und Mieter hocherfreut. Was er sich von der Regierung noch wünscht, und warum er mit den Immobilienmaklern eher kein Mitleid hat, erzählt er Martin Putschögl

***

derStandard.at: Seit 1. September gilt die neue Provisions-Regelung. Welche Erfahrungen hat die Mietervereinigung bisher gemacht?

Georg Niedermühlbichler: Unsere Erfahrungen damit sind ausgesprochen positiv. Die Qualität ist keinesfalls schlechter geworden, und auch die Massenbesichtigungen sind - anders als die Maklervertreter postuliert hatten - nicht mehr geworden. Erfreulicherweise haben wir bisher sehr selten davon gehört, dass Makler- verbotenerweise - noch immer drei Monatsmieten Provision vom Mieter verlangen. Es dürften sich die Makler also großteils damit arrangiert haben.

Wir sehen die Neuregelung als Schritt in die richtige Richtung, aber nur als Zwischenschritt. Wir fordern weiterhin, dass der Auftraggeber - und das ist zu 98 Prozent der Vermieter - die Maklerprovision zur Gänze zahlen soll.

derStandard.at: Wirtschaftsminister Reinhold Mitterlehner (ÖVP) hat sich zuletzt ja ebenfalls dahingehend geäußert. Auch er sprach wörtlich von einem "Zwischenschritt". Kriegt man da nicht langsam Mitleid mit den Maklern?

Niedermühlbichler: Also, erstens bin ich nicht so optimistisch, dass das tatsächlich in nächster Zeit kommen wird. Mitterlehner hat zwar in seinen Stellungnahmen - ein bisschen provoziert von den Maklern - darauf hingewiesen, dass das der faire Weg wäre. Und er hat auch erwähnt, dass ihm selbst Fälle bekannt sind - was ganz absurd ist -, dass Makler Provisionen mit Vermietern geteilt haben, also drei Monatsmieten vom Mieter kassiert haben und eine davon an den Vermieter weitergegeben haben. Und da sage ich klar: Das kann's überhaupt nicht sein. Es würde mich deshalb freuen, wenn der Minister den eingeschlagenen Weg weiterbeschreiten würde.

Die Makler tun mir deswegen nicht leid, weil ihnen ja eigentlich egal sein kann, ob sie vom Mieter oder vom Vermieter ihr Geld bekommen. Sie müssen nur auf's gleiche Geld kommen wie vorher. Und ich kenne einige Makler, die sagen, es wäre ihnen gar nicht unrecht, wenn sie gleich nur vom Auftraggeber kassieren könnten. Es gäbe dann einen einzigen Partner für die Makler, nämlich den Vermieter, und dem können sie auch klarer darlegen, welche Leistungen sie wirklich erbringen. Der Vermieter ist dann möglicherweise auch eher bereit, die Leistung dementsprechend zu honorieren. Das wäre ein vernünftiges Geschäftsmodell, wo auch die Makler profitieren könnten.

derStandard.at: Befürchten Sie nicht, dass dadurch die Mieten steigen könnten?

Niedermühlbichler: Nein, das glaube ich nicht. Denn: Wie will der Vermieter die jetzt schon horrenden Mieten weiter steigern? Es ist so, dass sich die Mieten jetzt in Wirklichkeit schon am Markt orientieren, und nicht an der Regulierung durch die Richtwert-Zuschläge. In Wirklichkeit kann man Zuschläge erfinden und muss erst im Falle einer Überprüfung darlegen, welche Zuschläge überhaupt wofür gedacht sind.

Um die Mieten wieder zu senken, fordern wir einen klaren Zuschlagskatalog zu den Richtwerten. Diese Zuschläge sollten taxativ festgehalten und im Mietvertrag auch angeführt werden, sodass der Mieter weiß, wofür er welchen Zuschlag bezahlt. Der Lagezuschlag gehört sowieso ganz weg, der ist unsinnig. Warum soll der Vermieter mehr Miete verlangen dürfen, nur weil in der Nähe eine U-Bahn gebaut wird? Die Zuschläge sollten außerdem mit 25 Prozent vom Richtwert begrenzt werden. Das wäre ein faire Regelung, mit der man die Mieten nachhaltig senken könnte.

derStandard.at: Ein großes Thema sind bei Ihnen auch immer wieder die Kautionen. Auch da hat es zuletzt eine Verbesserung für Mieter gegeben.

Niedermühlbichler: Ja, die neue Regelung, die voriges Jahr beschlossen wurde, sieht vor, dass die Kaution auch im Außerstreitverfahren zurückgestritten werden kann. Vorher musste man vor Gericht ziehen, was wegen des hohen Kostenrisikos doch für viele abschreckend wirkte. Mit der neuen Regelung ist das weggefallen, es geht jetzt über eine Schlichtungsstelle, was für die Mieter wenig bis keine Kosten bedeutet. Man muss also keinen Rechtsanwalt mehr beauftragen, sondern das können beispielsweise auch wir von der Mietervereinigung machen. Der Effekt ist der, dass sich immer mehr Vermieter jetzt genau anschauen, ob sie die Kaution nicht zurückzahlen. Denn die sind natürlich auch nicht an einem Rechtsstreit interessiert. Dadurch hat sich viel verbessert. Weiters ist jetzt ganz klar festgelegt, dass die Kaution auch verzinst werden muss.

derStandard.at: Beobachten Sie eine Tendenz, dass die Vermieter nun höhere Kautionen verlangen?

Niedermühlbichler: Nein, das lässt sich nicht beobachten. Die Regelung erlaubt es, dass maximal sechs Monatsmieten verlangt werden dürfen. In der Regel werden aber nach wie vor 3 Monatsmieten verlangt. Das hat sich in den Köpfen schon so eingeprägt. Mehr sind es in Ausnahmefällen dann, wenn die Wohnung eine besonders schöne Ausstattung hatte.

derStandard.at: Eine langjährige Forderung ist auch die Abschaffung der Mietvertrags-Vergebührung. Gibt's da Signale, dass das auch noch passiert?

Niedermühlbichler: Leider nicht. Die Abschaffung war im vorletzten Regierungsübereinkommen (2006) drinnen, im letzten (2008) wurde sie aber wieder herausgenommen. Ich gehe deshalb davon aus, dass es in dieser Legislaturperiode nicht mehr zur Abschaffung kommen wird. Das ist sehr schade, weil es wirklich eine Entlastung der Mieterinnen und Mieter gewesen wäre. Aber wir werden alles daran setzen, dass das zumindest 2013, im nächsten Regierungsprogramm, wieder drinnen steht.

derStandard.at: Was wünschen Sie sich noch in dieser Legislaturperiode?

Niedermühlbichler: Zunächst die schon genannten Änderungen bei den Richtwert-Zuschlägen. Weiters müssen die Erhaltungspflichten im Inneren der Wohnung rasch geklärt werden. Wenn die Therme kaputt ist, muss sie der Mieter derzeit im Endeffekt - zumindest vorerst - selbst bezahlen, weil er sonst im Kalten sitzt. Da gibt es vernünftige Vorschläge, und ich gehe davon aus, dass wir im nächsten Jahr dazu eine Einigung finden.

Eines möchte ich aber auch sagen: Durch die Maßnahmen bei den Kautionen und den Maklerprovisionen wurden von dieser Regierung bereits zwei sehr wichtige Punkte beschlossen, die eine Verbesserung für Mieterinnen und Mieter nach sich ziehen. Und das sind die ersten positiven Veränderungen seit rund 20 Jahren. Denn von den Regierungen nach Kreisky wurde das Mietrecht de facto ständig verschlechtert, mit dem Höhepunkt im Jahr 1994, als die Richtwert-Regelung eingeführt wurde. Jetzt haben wir eindeutige Verbesserungen erreicht, und das hängt wahrscheinlich auch damit zusammen, dass mit Werner Faymann ein ehemaliger Vorsitzender der Wiener Mietervereinigung nun Bundeskanzler ist, und eine weitere Ministerin, Doris Bures, war als Präsidentin der Mietervereinigung meine direkte Amtsvorgängerin. Dadurch wurden positive Entwicklungen möglich, die es schon sehr, sehr lange nicht mehr gab. (derStandard.at/19.10.2010)

GEORG NIEDERMÜHLBICHLER (44) ist seit März 2008 Präsident der SP-nahen Mietervereinigung. Für die SPÖ sitzt der gebürtige Tiroler außerdem seit 2005 im Wiener Landtag und Gemeinderat. 

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Mietervereinigung

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"Der Lagezuschlag gehört ganz weg." sagt der Robin Hood der Mieter. Klar, es ist nicht einzusehen, warum eine Miete am Stephansplatz teurer sein sollte als im Burgenland. Die Frage ist nur, wie man zu solchen günstigen Traumobjekten (ob Miete oder Eigentum) kommt. Ein Elsner hat es geschafft, ein Präsident einer Mietervereinigung mit seinem Parteibuch und Verbindungen schafft das sicher auch.

so geht das halt

anstatt eines fairen freien marktes machen die alpendoddeln lieber ineffiziente geschuetzte maerkte. da gerieren sich mieter und deren vereinigungen als schuetzer des edlen und guten und sind in wirklichkeit nur taugenichste und diebe. und dann giebt es da immobilieninvestoren, die aus dem ausnuetzen der ineffizienz des regulierten marktes dicke kohle machen. zwischen rechtsanwaelten und baumeistern macht man da schoen geld. abhilfe waere einfach: markt deregulieren, die krummen investoren ziehen weiter (stichwort waffen-, drogen und frauenhandel) und uebrig bleibt ein faires verhandeln zwischen zwei vertragspartner, die sich etwas ausmachen koennen und sich dann beiderseits daran halten muessen. anderswo funktioniert das sehr gut.

ziemlicher schwachsinn, den sie da verzapfen ...

vergleichen sie einmal mit "freien märkten" in den usa; london, moskau, rom, ...

freie märkte führen unweigerlich zur spekulation mit notwendigem wohn- und lebensraum.

das vergleiche ich auch

ja ich besitze immobilien in oesterreich und den usa - in den usa herrscht ein fairer markt - dort musz ich mich mit meinen immobilien angebot und nachfrage stellen. in oesterreich herrscht ein geschuetzter unsinnn wo der der am besten betruegt (sowohl mieter als auch vermieter) gewinnt. luegende und stehlende mieter und abzockende investoren. da bruesten sich die mieter ihrer ethischen grauslichkeiten (man braucht nur die postings hier lesen) und vermieter nuetzen jede gesetzesluecke aus - eklig - so geht das in den usa wirklich nicht zu.

ah, die usa ... ein paradies für immobilienabwicklungen - seit wann?

haben Sie mir schon mal was von der sogenannten subprime crisis gehört?

von "bad loans", loan sharks in the prop market und einer unglaublichen welle von drohenden foreclosures?

vielleicht etwas gehört vom platzen der immo-blase in den USA?

von der dadurch weltweit gespürten wirtschaftskrise?

scheint alles an Ihnen unbemerkt vorüber gegangen zu sein.

was hast denn das damit zu tun

die subprime crisis hat mit dem mietrecht schlicht und einfach gar nichts zu tun. nicht alles was ein vergleich ist hinkt. bei der subprime crises haben menschen (mit niederen einkommen( ueber ihren verhaeltnissen kredite aufgenommen um sich haeuser zu kaufen und sind damit auf die nase gefallen. das hat mit der frage eines freien mietmarktes nichts zu tun. loan sharks sind institutionen, die geld gegen hohe gebuehren verleihen. grundsaetzich in den meisten laendern illegal. in den usa giebt es kurze ueberbrueckungskredite mit hohen zinsen. in oesterreich zahlen sie fuer bankengebuehren und kredite aber im verhaeltnis auch nicht wenig - es giebt eben zu viele bankangestellte... - das hat aber auch nichts mit dem mietmarkt zu tun.

Ich halte das MRG insoweit ja auch für Schwachsinn, aber ist Ihnen in den USA wirklich nirgends "rent control" begegnet?

Selig die Armen im Geiste

Ja ja, unterm Kreisky war alles noch besser. Damals, wo Ablösen noch Gewinne waren... Abgesehen davon sollte es sich einmal bis zu den so genannten Experten herumspechen, dass Richtwertmieten mit gedeckelten Zuschlägen der Todesstoß für die letzten "alten" Häuser in Wien sein würde. Keine Rendite? Null Problemo, abreißen, neu bauen. Bei Häusern mit Denkmalschutz stürzt die Bude eben praktischerweise ein, oder es brennt - wie schon gehabt. Wissen Sie eigentlich, wie gut alte Häuser brennen? Bald wissen Sie es, Herr Niedermühlbichler.

Das sag ich auch. Die Enteignungsaltbaurichtmieten und jene, die sie auch noch

einfordern und verfolgen, sind Handlanger fuer kriminelle Elemente, weil niemand anderer kann sich das mehr leisten.

Und vor allem auslaendische Investoren fackeln nicht lange herum. Die wollen Gewinn machen. Aus basta. Vorbei die Zeiten, wo im Haus noch der eine oder andere Eigentuemer wohnt und klar ist, dass nicht mit allen mafioesen Methoden gekaempft wird.

Kriminelle hat es immer gegeben, aber im Mix mit normalen Menschen und KleinstvermieterInnen war das unter Kontrolle zu halten, heute wird es Normalitaet und wenn die dann irgendwann drauf kommen, wirds zu spaet sein. Bis dahin heften sie sich das abgepresste Geld von KleinvermieterInnen an die Flaggen und geben Erfolg vor, wenn in Wirklichkeit im Untergrund die Katastrophe waechs

Einkommensteuer

Noch niemand hat daran gedacht, dass Vermieter für ihre Mieteinnahmen auch Einkommensteuer bezahlen müssen. Das sind je nach Progressionshöhe bis zu 50%. D.h. je höher der "Gewinn" aus Vemietung und zusätzlich auch anderem Erwerbseinkommen (denn nur vom Vermieten allein können wohl die wenigsten leben) ist, umso mehr profitiert der Staat durch deren Steuerleistungen.

Im MRG gibt es viele Steuererleichterungen. zB gibt es keine Liebhaberei. Sie können volle buchhaltärische Verluste einfahren und diese mit Ihren Einkommen ausgleichen. Also, wenn Sie einen guten Steuerberater haben zahlen Sie keine Steuern, sonder bekommen noch was vom FA zurück!

Sind Sie ein Märchenerzähler? Es gibt sehr wohl die Leibahberei. Spätestens nach 20 Jahren sollten Gewinne nachgewiesen werden.

Kommt "buchhaltärisch" von "Buchhaltär"?

buchhaltärische

diese Wortkreation gefällt mir sehr gut!
wenn sie uns hier im Forum noch den Steuerberater u. auch das Finanzamt bekanntgeben, wo wir alle unsere Ausgaben beim FA absetzen können und vom FA auch noch Guthaben refundiert bekommen!
ich freue mich schon auf den nächsten Jahresabschluß mit 'Gewinnbeteiligung'

Die Info hätte ich auch gerne. Bin selbst Steurerberater und weiss daher aus der Praxis, dass die Finanz bei laufenden Verlusten alle paar Jahre anfragt, warum die Ist-Ergebnisse hinter der Prognoserechnung bleibt. Immer mit dem Damoklesschwert der rückwirkenden Nichtanerkennung von Verlusten.

Wie bitte? Natuerlich gilt die Liebhaberei, wenns keinen Gewinn gibt.

Steuerberater

Sie haben offensichtlich keinen guten Steuerberater, bzw. sind schlecht informiert.
Wenn in absehbarer Zeit aus einer Vermietung KEINE Gewinne (die selbstverständlich zu versteuern sind) erzielt werden, DANN wertet das FA diese/s Objekt/e als Liebhaberei und sämtlich, zuvor lukrierten Steuererleichterungen werden rückverrechnen, d.h. dass alle Steuern nachzuzahlen sind.

Dies gilt nicht bei MRG Objekten. Bei MRG Objekten gibt es keine Liebhaberei! Die Prognoserechnung können Sie beim FA mit Marktpreisen angeben. In Wirklichkeit kommt aber ein buchhalterisches Minus raus, was Sie mit ihrem anderen Einkommen ausgleichen können. Deswegen sind Mietshäuser so beliebt bei Leuten mit höherem Einkommen!

Haben Sei eine Meise? Koennten Sie das bitte meinem Finanzamt auch mitteilen?

Die wissen das naemlich nicht, die kennen den Challange122 Paragraphen nicht.

Vielleicht koennten Sie den link zu dieser Ausnahme hier posten?

Den Vogel haben wohl schon Sie abgeschossen. Weiterbildung kann bei Ihnen nicht schaden.

unter Pkt. 12.3. steht es ja wohl schwarz auf weiss
https://findok.bmf.gv.at/findok/sh... hoerde=BMF

sorry, wenn ich hier was nachlesen soll, dann bitte

einen link posten, der auch funktioniert. Oder ist das Ihre Art von Beweis eines unbeweisbaren Umstandes?

Waere sicher interessant fuer meinen Finanzamtsbeamten.

vielleicht versuchen Sie es einmal mit Weiterbildung, anstatt hier beleidigende und unqualifizierte Worte herumzuwerfen. Viel Intelligenz scheint bei Ihnen nicht vorhanden zu sein.

http://online.univie.ac.at/vlvz?seme... teuerrecht

So, ich würde mal vorschlagen, Sie studieren fertig, lernen das in der Praxis zu verstehen und dann dürfen sie mit den Großen mitreden. Sie vertauschen Kraut und Rüben!

Hier steht nichts davon drin ,was Sie behaupten.

Bitte posten Sie ausschliesslich den Paragraphen, der Altbauwohnungen aus der Liebhaberei der Finanz ausnimmt. Mehr brauch ich wirklcih nicht, immerhin sind ja Sie die Person, die behauptet, dass das schriftlich fest gelegt ist.

Schauen Sie in den Richtlinien zur Liebhabereiverordnung vom 1997 unter Pkt. 12.3 nach.

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