Bunkerstimmung am eigenen Parkett

5. Oktober 2010, 19:44
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Der Markt für Vorsorgewohnungen boomt seit einem Jahr enorm. Die Preise steigen, es wird vermehrt auch bar bezahlt

"Realitäten": Dieser in Österreich eher selten verwendete Begriff für "Immobilien" bzw. "Liegenschaften" macht deutlich, warum derzeit ein echter "Run" auf eine zuvor weniger beachtete Assetklasse stattfindet: Die "realen Werte" sind es, die den letzten Ausweg für Anleger und Investoren darstellen, wenn das Wertpapier im Banksafe und das Geld auf der Bank nicht mehr sicher, ja selbst das Geld an sich in seinem Wert bedroht erscheint.

In solchen Situationen tritt das so genannte "Betongold" auf den Plan: Häuser und Wohnungen, bei deren Werten (und damit Preisen) man sich in den letzten 30 Jahren in Österreich auf eine bemerkenswert stabile Entwicklung verlassen konnte, "saugen" die am Markt befindlichen liquiden Mittel förmlich auf. Es herrscht quasi "Bunkerstimmung", und es ist kein Ende in Sicht.

Orientierungsphase

Diese Tendenz ist auf dem heimischen Markt für Vorsorgewohnungen (Anm.: Wohnungen, die aus (Pensions-)vorsorge- oder Anlagezwecken gekauft und vermietet werden; fallweise auch "Ertragswohnungen" genannt) gerade sehr gut zu beobachten. "Mit der Finanzkrise im Jahr 2008 kam der Boom", berichtet Wolfgang Sedelmayer, Gründer und Vorstand der WienWert Immobilien Finanz AG mit Sitz in Wien-Brigittenau.

Allerdings nicht sofort: Im ersten Halbjahr 2009 habe es noch eine Art "Orientierungsphase" gegeben. Seither wird gekauft. "Und bei jeder Negativ-Meldung über den Bankensektor kommt ein neuer Nachfrageschwall. Wie bei einem Werbespot, den Sie nicht bezahlen müssen."

Cash is King

Apropos: Dass die Anleger bzw. Investoren ihre Wohnungen - wie bei der US-Häuserkrise, die ursächlich zum Ausbruch der weltweiten Finanzkrise geführt hatte - krisenbedingt nicht bezahlen können, diese Sorge haben die Anbieter derzeit nicht. "Die Fremdfinanzierungen gingen sukzessive immer weiter zurück", so Sedelmayer. "Waren vor 2008 Fremdmittel von 70 bis 80 Prozent der Investitionskosten durchaus üblich, so tendiert dieser Anteil nun gegen null." Mehr noch: Es wird sogar oft schlicht bar bezahlt.

Dieser Umstand ist es, der Sedelmayer in einer wichtigen Frage so sicher macht: "Wir haben es hier mit keiner Blase zu tun." Eine Blase könne nämlich nur dann platzen, wenn Fremdfinanzierungen fällig gestellt werden und nicht mehr bedient werden können. Deshalb: "Boom: ja, Blase: nein."

Gerhard Dreyer, Geschäftsführer der Bank Austria Real Invest, sieht das ganz ähnlich. "Derzeit ist nicht von einer Trendumkehr auszugehen, die Nachfrage ist ungebrochen hoch." Auch er beobachtet darüber hinaus den Trend, dass vorwiegend mit Eigenkapital finanziert wird und der Fremdmittelanteil sinkt. "Ein Zeichen, dass der Sicherheitsaspekt derzeit von immenser Bedeutung ist." Und auch Sandra Bauernfeind, Leiterin der Abteilung Wohnimmobilien beim Beratungsunternehmen EHL Immobilien, bemerkt, dass es den Kunden "derzeit weniger auf die steuerliche Ausnutzung, sondern mehr auf die Sicherheit der Veranlagung ankommt, sodass viele Kunden auch zu 100 Prozent mit Eigenkapital agieren." Ansonsten empfiehlt sie üblicherweise einen Eigenmittelanteil von "mindestens 30, besser noch 50 Prozent".

Selbst- und Hybrid-Nutzer

"Momentan ist aber nur wichtig, Geld zu parken", drückt es Sedelmayer aus. "Die Rendite, die Angst vor einem Leerstand und die steuerlichen Vorteile treten völlig in den Hintergrund." Bei WienWert mache man derzeit Rekordumsätze, bitterer Beigeschmack seien aber die enorm steigenden Ankauf-Preise. "Wer vor zehn Jahren investiert hat und nun nachkaufen will, ist geschockt über die Preiserhöhungen."

Diese werden sich fortsetzen und später "auf hohem Niveau einpendeln", erwartet der WienWert-Chef. Investoren empfiehlt er deshalb, jetzt noch einzusteigen, denn "es wird alles leergekauft, und es kommt nichts mehr nach - speziell in der Innenstadt." Aber auch in den Außenbezirken werde diese Situation den guten Lagen enormen Auftrieb verleihen.

Dennoch ist die Nachfrage weiterhin doppelt so hoch wie noch vor wenigen Jahren, schuld daran sind vermehrt auch Selbstnutzer. Diese wollen zwar primär ihr Geld in Luxuswohnungen "parken", gleichzeitig aber auch dort wohnen. Sedelmayer nennt sie "Hybrid-Nutzer".

Auf die Fristen kommt es an

In diesen Fällen ist freilich nicht mehr von der klassischen "Vorsorgewohnung" zu sprechen, und es fallen deshalb auch zahlreiche Vorteile weg. Diese lauten wie folgt: Wer eine Vorsorgewohnung kauft, die er weitervermietet, ist Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes und erlangt dadurch das Recht auf Vorsteuerabzug. Die Wohnung kann also zum Netto-Kaufpreis erworben werden - im Gegensatz zum Kauf einer Eigentumswohnung, die selbst genutzt wird.

Auch die für Investitionen (Sanierungen, Reparaturen etc.) anfallende Vorsteuer kann man sich vom Finanzamt zurückholen. Und wer mit Fremdkapital kauft, kann auch die Zinsen dafür von der Steuer absetzen, ebenso wie etwa Maklergebühren (Werbungskosten) sowie die laufende Absetzung für Abnutzung (Afa). Dem Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, wird nämlich steuerlich eine Abnutzung von jährlich 1,5 Prozent unterstellt.

Verkauft man die Wohnung nach einer Behaltefrist (Spekulationsfrist) von mindestens zehn Jahren wieder, ist auch der Gewinn aus der Veräußerung einkommensteuerfrei. Zu beachten gibt es neben der Spekulationsfrist aber auch noch die so genannte Liebhaberei-Verordnung. Jeder Anleger muss auf einen Durchrechnungszeitraum von 20 Jahren gewinnorientiert arbeiten. Das heißt: Die Summe der Mieteinnahmen muss nach 20 Jahren höher sein als die Summe aller Ausgaben in diesem Zeitraum, das Investment muss dem Fiskus dann also mehr Steuereinnahmen bringen als Steuervergünstigungen.

Nicht jede Wohnung ist geeignet

Nicht jede als Vorsorgewohnung angebotene Wohnung ist aber auch als Vorsorgewohnung geeignet. Für Helmut Hardt, Geschäftsführer der Wiener Privatbank, ist Voraussetzung für ein sinnvolles Investment, dass Anschaffungspreis und erzielbare Mieten eine Rendite von 3,5 bis 4,5 Prozent ermöglichen und dass der Standort in einer stark nachgefragten Wohngegend liegt. "Nur so kann die Vermietung zu den prognostizierten Mieten gewährleistet und unerwünschter Leerstand vermieden werden."

BA-Real-Invest-Geschäftsführer Dreyer hält auch die Lage samt umliegender Infrastruktur für den entscheidenden Faktor. "Deswegen gehen wir bei der Auswahl unserer Objekte ganz bewusst in die Segmente mit Potenzial. Die überteuerten Top-Lagen im 1. Bezirk gehören da nicht dazu." Die Rendite orientiert sich bei den meisten seiner Vorsorgewohnungen an einer Bandbreite von drei bis vier Prozent. Etwas höher setzt EHL-Expertin Bauernfeind die aktuellen Möglichkeiten an, bei 3,5 bis 5 Prozent.

Nicht zu groß und gut angebunden

Flächenmäßig werden von den Experten etwa 40 bis 60 Quadratmeter große Wohnungen als "klassische" Vorsorgewohnungen empfohlen - quasi Single-Wohnungen, die im Fall des Falles auch von zwei Personen genutzt werden können. Weil sich diese Größenordnung selten mit den eigenen Wohnbedürfnissen trifft, rät WienWert-Geschäftsführer Sedelmayer strikt davon ab, eine Vorsorgewohnung mit einer Option auf spätere Selbstnutzung anzuschaffen.

Einen so genannten "Mietenpool", mit dem sich die Käufer einer Vorsorgewohnung gegen Gebühr gegen Leerstand absichern können (also eine Art "Versicherung"), hält er zumindest  bei einer Altbau-Wohnung auch nicht für nötig. "Im Altbau besteht die Leerstandsproblematik nicht. Die niedrigen Richtwertmieten sorgen für ständige Belegung." Im Neubau, wo wegen der Finanzierungskosten Mietpreise bis zwölf Euro pro Quadratmeter verlangt werden müssen, sei die Teilnahme an einem "Mietenpool" aber sinnvoll.

Die BA Real Invest bietet ihren Vorsorgewohnungs-Kunden einen solchen an. "Der Mietenpool sorgt für laufende Mieteinnahmen und umfasst neben der Organisation bei Erst- und Wiedervermietung, Beauftragung der Hausverwaltung und Anbieten eines Steuerservices auch eine Absicherung gegen gänzlichen Mietausfall", erklärt Gerhard Dreyer. 

Wien-Zentrismus

Wegen des großen Wiener Mieter-Markts sind die meisten Projekte in der Bundeshauptstadt beheimatet. In den Landeshauptstädten sei es grundsätzlich schon auch möglich, zu investieren, so Sedelmayer. "Abseits davon - also etwa in Bezirkshauptstädten - wird es aber schon schwierig."

Auch Dreyer, dessen Real Invest auch schon je ein Objekt in Graz und Wels realisiert hat, sieht die Nachfrage nach Vorsorgewohnungen in den Bundesländern durchaus vorhanden. "Das Potenzial ist aber regional beschränkt. Die meisten Investoren bevorzugen weiterhin Objekte in Wien, denn der Wiener Wohnungsmarkt bietet hervorragende Perspektiven für alle, die besonderen Wert auf eine nachhaltige Veranlagung mit regelmäßigen, indexierten Erträgen legen."

Neubau oder Altbau?

In Wien offerieren derzeit nach Auskunft von Helmut Hardt verschiedene Anbieter mehr als 30 Projekte. Seine Wiener Privatbank entwickelt sowohl in Bestandsgebäuden als auch im Neubau. Auch bei WienWert kann man zwischen Alt- und Neubauobjekten wählen, während die Bank Austria Real Invest ausschließlich Objekte im Neubau anbietet.

Laut den Erfahrungen von EHL-Expertin Bauernfeind suchen mehr als zwei Drittel der Kunden ausschließlich nach Neubau-Projekten. Grundsätzlich sei es aber eine "Philosophiefrage", und Altbau-Objekte hätten auch ihre Vorteile: "Man kennt das Objekt und auch den Mieter, und man weiß meistens, wie schwierig sich - falls nötig - die Neumietersuche gestaltet." (Martin Putschögl, derStandard.at, 5.10.2010)

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    Vorsorge- oder Ertragswohnungen sind derzeit begehrt wie noch nie.

  • WienWert-Objekt in der Franzensgasse: 16 Vorsorgewohnungen in einem revitalisierten Stil-Altbau.
    foto: wienwert

    WienWert-Objekt in der Franzensgasse: 16 Vorsorgewohnungen in einem revitalisierten Stil-Altbau.

  • Neues Vorsorgewohnungs-Projekt in der Myrthengasse in Wien-Neubau: EHL Immobilien vermarktet hier ...
    foto: ehl immobilien

    Neues Vorsorgewohnungs-Projekt in der Myrthengasse in Wien-Neubau: EHL Immobilien vermarktet hier ...

  • ... 16 Vorsorgewohnungen mit 47 bis 99 m² und drei Penthouse-Maisonetten im Dachgeschoß.
    foto: ehl immobilien

    ... 16 Vorsorgewohnungen mit 47 bis 99 m² und drei Penthouse-Maisonetten im Dachgeschoß.

  • Aktuelles Projekt der Real Invest: Petrusgasse 1 in Wien-Landstraße. Hier entstehen 26 Vorsorgewohnungen zwischen 40 und 70 m² Wohnfläche.
    foto: real invest

    Aktuelles Projekt der Real Invest: Petrusgasse 1 in Wien-Landstraße. Hier entstehen 26 Vorsorgewohnungen zwischen 40 und 70 m² Wohnfläche.

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