Mehrkosten am Bau sind vermeidbar

24. Juni 2004, 14:25
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Wer frühzeitig handelt, kann sich beim Hausbau vor nachträglichen Mehrkosten schützen

Die schlechte Wirtschaftslage hat dazu geführt, dass der Konkurrenzdruck zwischen den am Markt auftretenden Unternehmen und damit der Preisdruck größer und die zu lukrierenden Spannen kleiner geworden sind. Immer mehr Unternehmen bieten "unter Preis" an und sind in der Folge darauf angewiesen, Mehrkostenforderungen geltend zu machen, damit aus dem erkämpften Auftrag doch noch ein einträgliches Geschäft werden kann. Eine Anzahl von Unternehmen lässt deshalb sogar Mitarbeiter gezielt in der Geltendmachung von Mehrkostenforderungen ausbilden und Bauverträge auf die Möglichkeit der Geltendmachung von Mehrkostenforderungen analysieren.

Diese Forderungen werden - mehr oder weniger berechtigt - auf diverse Begründungen gestützt. Vorgebracht wird zumeist, der Bauherr habe im Zuge der Bauausführung andere Leistungen erbringen lassen als bestellt, er habe zusätzliche Leistungen bestellt, Mehraufwand sei unerwartet entstanden, den der Bauherr zu tragen habe, oder die Ausführung habe sich aus Umständen verzögert, die dem Bauherrn zur Last fallen.

Was kann der Bauherr tun, wird er mit solchen Mehrkostenforderungen konfrontiert? Der Spielraum zu diesem Zeitpunkt ist nur noch gering. Der Bauherr kann prüfen oder prüfen lassen, ob die Mehrforderungen zu Recht bestehen, und in der Folge je nach Ergebnis der Prüfung die Mehrkostenforderungen ablehnen oder darüber verhandeln. Für rechtsgestaltendes Handeln ist es in diesem Zeitpunkt zumeist zu spät, weil es maßgeblich von der getroffenen Vereinbarung abhängt, ob Mehrkostenforderungen zu Recht bestehen.

Gesprächsbereit

Dabei hätte es der Bauherr beim Vertragsabschluss in der Hand gehabt, die Vereinbarung derart zu gestalten, dass Mehrkostenforderungen minimiert werden. Zu diesem frühen Zeitpunkt wäre der Unternehmer zumeist gesprächsbereit gewesen, weil er den Auftrag erhalten wollte.

Der Bauherr sollte sich demgemäß vor Vertragsabschluss zunächst Klarheit über die Bauumstände (z. B. Zustand des Baugrundes, Zustand des zu sanierenden Gebäudes etc.) verschaffen und gegebenenfalls auch Untersuchungen anstellen. Beauftragt er den Unternehmer mit der Durchführung solcher Untersuchungen und ist dieser dazu bereit, wird der Unternehmer zu einem späteren Zeitpunkt zu begründen haben, weshalb er trotz der Untersuchungen Mehrkosten wegen unerwarteter Bauumstände fordert.

Der Bauherr sollte darauf achten, dass die vom Unternehmer zu erbringenden Leistungen im Bauvertrag bestmöglich beschrieben sind. Vor allem der Bauinhalt, beispielsweise die Qualität, sollte im Einzelnen geregelt werden. Liegt eine klare und vollständige Leistungsbeschreibung vor, wird es in geringerem Ausmaß erforderlich sein, Leistungen zu ändern oder zusätzliche Leistungen zu erbringen. Er sollte sich dann bewusst für den für das Bauvorhaben am besten geeigneten Vertragstyp entscheiden.

Zu empfehlen ist, dass ein verbindlicher Kostenvoranschlag gelegt, Regiepreise vereinbart oder eine Pauschalvereinbarung getroffen wird. Einer Pauschalvereinbarung ist oftmals der Vorzug zu geben; ergänzend dazu sollte gegebenenfalls ausdrücklich vereinbart werden, dass im Preis sämtliche Leistungen inkludiert sind, die zur (technisch richtigen) Ausführung des Werkes notwendig sind.

Schriftlich vereinbart

Der Bauherr sollte weiters darauf pochen, dass im Fall einer Leistungsänderung bzw. zusätzlicher Leistungen kein Anspruch auf Mehrkosten besteht, wenn der Unternehmer nicht bereits vor Beginn der Ausführung eine schriftliche Vereinbarung über die damit verbundenen zusätzlichen Kosten getroffen hat.

Der Bauherr sollte schließlich - schon aus strategischen Gründen - auf einen detaillierten Bauzeitplan und eine Pönalevereinbarung bestehen. Hält der Unternehmer die vereinbarten Termine nicht ein, hat der Bauherr aufgrund der Pönalevereinbarung gegenüber dem Unternehmer eine Forderung, die er allfälligen Mehrkostenforderungen des Unternehmers entgegenhalten kann. Auch dies setzt aber voraus, dass bei Vertragsabschluss Klarheit über die Bauumstände und den Leistungsinhalt bestand. Eine Pönalevereinbarung läuft nämlich ins Leere, wenn der Zeitplan aufgrund unvorhergesehener Umstände über den Haufen geworfen wird.

Autor: Dr. Klaus Voithofer ist Rechtsanwalt in Wien. Email:K.Voithofer@aaa-law.at
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