"Den Innenstädten geht es schlecht wie nie zuvor"

23. Juni 2010, 15:29
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WKÖ-Preisspiegel: Eigentums­wohnungen wurden 2009 im Schnitt um 3,5 Prozent teurer, Reihenhaus-Boom lässt nach

In den österreichischen Städten ist gerade eine bemerkenswerte Entwicklung im Gange: Der Zuzug an Bewohnerinnen und Bewohnern hält zwar an - gleichzeitig verlieren die Innenstädte aber weiter an Frequenz. "Den Innenstädten geht es schlecht wie nie zuvor", resümierte Thomas Malloth, Obmann des WKÖ-Fachverbands der Immobilien- und Vermögenstreuhänder, am Mittwoch bei der Präsentation des Immobilienpreisspiegels 2010.

Seit fünf Jahren lässt die WKÖ für ihren Preisspiegel von infrapool eine "Frequenzanalyse" österreichischer Innenstädte durchführen, und heuer steht man damit gewissermaßen wieder ganz am Anfang: 2009 ist die Frequenz nämlich auf das Niveau von 2004 gesunken. Als Hauptgrund dafür nannte Malloth, dass in den meisten Innenstädten Markenmagneten im Branchenmix fehlen würden sowie ein entsprechendes Gastronomieangebot, das die Besucher "halten" könne. Dieses Manko mache sich speziell am Nachmittag sowie an Freitagen und Samstagen bemerkbar. "Die Leute leben in den Innenstädten nicht des Einkaufens wegen, sondern nur wegen des tollen Freizeitangebots", bemerkte Malloth.

Wien vor Linz und Graz

Frequenzmäßig an der Spitze liegt weiterhin Wien (wo dies an Stephansplatz und Mariahilfer Straße gemessen wurde). Allerdings ist die Frequenz in der Bundeshauptstadt im Vorjahr von 311.900 auf 280.800 gesunken und liegt damit knapp über dem Niveau von 2007 (279.500). 2006 war in Wien sogar eine Frequenz von 345.000 gemessen worden.

Platz zwei belegt wie ein Jahr zuvor Linz (225.500, plus 3,6 Prozent), Platz drei Graz mit 156.200 (-1,6 Prozent). Den stärksten Zuwachs habe es mit 19 Prozent in Klagenfurt (88.900, Platz 6) gegeben, die Kärntner Landeshauptstadt habe mit den City Arkaden endlich einen innerstädtischen Frequenzbringer erhalten, heißt es in der Analyse von infrapool. Villach (62.300, Platz 10) leide demgegenüber unter einem gigantischen Frequenzabwanderungsdruck von der Innenstadt zur "Grünen Wiese". Ausschlaggebend für die Attraktivität eines innerstädtischen Areals sei letztlich das Vorhandensein der so genannten "Big Five", so Malloth: ein Supermarkt, ein Elektronikhändler, eine Modekette, ein Sportartikelhändler und ein Parfümeriegeschäft.

Wochenfrequenz bestimmt Mieten

Ab einer Wochenfrequenz von 20.000 sei ein Standort für Handel oder Gewerbe überhaupt erst interessant, "darunter setzt sich niemand irgendwo hin", so der WKÖ-Fachverbandsobmann lapidar - auch wenn die Geschäftsraummieten an solchen Standorten dazu einladen würden, denn diese nähern sich umso mehr den "reinen" Wohnungsmieten ohne Frequenzbonus, je weniger Frequenz herrscht. In der anderen Richtung steigen die Geschäftsraummieten ab einer Wochenfrequenz von 60.000 überproportional an - ein Wert, den allerdings nur elf Städte erreichen, neben den Landeshauptstädten (mit der Ausnahme Eisenstadts) noch Krems, das bereits erwähnte Villach sowie Vöcklabruck.

Ganz allgemein zeigte sich der Gewerbeimmobilienmarkt im Vorjahr - aus Vermietersicht - nicht berauschend. Geschäftsraummieten stiegen nur im Burgenland und Tirol, in den anderen Ländern konnten sich neue Mieter über gesunkene Preise freuen. Teuerstes Pflaster bei den Geschäftsmieten ist nach wie vor das Bundesland Salzburg mit durchschnittlich 15,83 Euro pro Quadratmeter, gefolgt von Wien mit 15,44 Euro.

"Grundbuch statt Sparbuch"

In allen weiteren Kategorien hatten Vermieter und Verkäufer 2009 in Österreich aber Grund zum Jubeln. Es habe fast nur Wertsteigerungen, kaum Rückgänge gegeben, so Malloth, der die heurige Präsentation des Preisspiegels unter das Motto "Räume statt Träume" stellte. Außergewöhnlich stark stiegen etwa die Preise für Eigentumswohnungen in manchen oberösterreichischen Städten wie Vöcklabruck (+17 Prozent), Ried/Innkreis (+16 Prozent), Rohrbach (+14 Prozent) und Steyr (+12 Prozent).

Im österreichischen Durchschnitt wurden Eigentumswohnungen im Vorjahr um 3,5 Prozent teurer, das Interesse nicht nur von Wohnungssuchenden, sondern auch von Anlegern - Stichwort "Grundbuch statt Sparbuch" - sei ungebrochen. "Eigentumswohnungen werden von allen als sicherer Hafen angesehen", erklärte der WKÖ-Fachverbandsobmann. Und fügte hinzu: "Wir tun uns schon schwer, so viel 'Ware' heranzuschaffen, wie die Leute kaufen wollen"

Salzburg und Wien sind am teuersten

Den größten Preisanstieg bei neuen Eigentumswohnungen verzeichnete Salzburg mit einem Plus von 6,38 Prozent; dies, obwohl in der Mozartstadt ohnehin bereits bundesweit der höchste Preis zu zahlen ist, nämlich 2.908,07 Euro je Quadratmeter. Unwesentlich geringer war der Preisanstieg in der Bundeshauptstadt, hier waren im Vorjahr im Schnitt 2,833,70 Euro für einen Quadratmeter neuen Eigentums zu berappen (plus 6,28 Prozent). Ganz leichte Rückgänge gab es nur in Kärnten und der Steiermark.

Was die Preise für gebrauchtes Eigentum betrifft, hat hier Wien vor Salzburg die Nase vorn, und zwar mit 1.770,05 Euro je Quadratmeter im Schnitt (+4,93 Prozent) bzw. 1.763,10 Euro (+5,3 Prozent). Auch hier gab es leichte Rückgänge nur in Kärnten und der Steiermark.

Bei Mietwohnungen gab es 2009 laut WKÖ-Preisspiegel Verteuerungen in allen Bundesländern, die stärksten mit 5,67 Prozent in Wien. Die durchschnittliche Quadratmeter-Miete im freien Markt lag im Vorjahr in der Bundeshauptstadt bei 8,02 Euro, in Salzburg bei 7,43 Euro (+4,8 Prozent).

Die Preise für Baugrundstücke stiegen ebenfalls in allen Bundesländern, am stärksten in Salzburg (+7,28 Prozent auf 296,93 Euro je Quadratmeter). Unangefochten am teuersten waren Wiener Grundstücke mit einem Preis von 470,51 Euro (+3,27 Prozent). Anders als im Jahr davor stiegen auch die Grundstückspreise in Kärnten (+0,94 Prozent) und in Vorarlberg (+3,44 Prozent).

Starke Nachfrage nach Einfamilienhäusern

Auch Einfamilienhäuser waren weiterhin heiß begehrt, den stärksten Preiszuwachs gab es im Vorjahr in Wien mit 5,18 Prozent. In der Donaumetropole muss nun mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.088,88 Euro gerechnet werden. Noch mehr muss für Salzburger Häuser auf den Tisch gelegt werden, nämlich 2.293,50 Euro für den Quadratmeter (+3,26 Prozent). Zahlreiche Bezirks-"Ausreißer" wie Gmünd (+17,7 Prozent), Ried/Innkreis (+17,1 Prozent) oder Mödling (+15 Prozent) prägen diese Statistik.

Bei Reihenhäusern sei der Boom etwas gebrochen, konstatierte Malloth am Mittwoch. Hier erhob die WKÖ einen eher geringen Wertzuwachs von 0,6 Prozent im Schnitt. Und ein eher durchwachsenes Jahr 2009 erlebte auch der Markt für Betriebsgrundstücke. Es gebe derzeit eben einfach keine großflächigen gewerblichen Ansiedlungen, so Malloth. In fünf Bundesländern (NÖ, OÖ, Kärnten, Steiermark, Salzburg) sanken die Preise, nur im Burgenland gab es mit 7,03 Prozent einen außerordentlich starken Anstieg. (Martin Putschögl, derStandard.at, 23.6.2010)

Service

Der WKÖ-Immobilienpreisspiegel 2010 ist zum Preis von 35 Euro zzgl. MwSt. und Versandkosten beim Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder, Schlossgasse 13/2.3, 1050 Wien, erhältlich. Bestellungen über die Webseite www.wkimmo.at -> "Publikationen", oder per E-Mail an office@wkimmo.at bzw. telefonisch unter 01/522 25 92.

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