Herausgeputzt und aufgeschlüsselt

26. Mai 2010, 13:52
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Wie macht man ein Objekt attraktiv für Verkäufer? Ein Makler und ein "Hausinspektor" berichten

Lässt sich ein Haus mit wenig Aufwand "hübsch" machen? Sodass es potenzielle Käufer nur von seiner Schokoladenseite zu sehen bekommen?

Der Tullner Immobilienmakler Peter Rabenseifner beschäftigt sich schon länger mit diesem Thema. In seinem Blog (Link siehe unten) hat er empfehlenswerte "Erste Hilfe"-Maßnahmen gut zusammengefasst, die helfen können, ein Haus vor dem Verkauf attraktiv zu machen.

Der erste Eindruck

"Bereits nach 15 Sekunden haben sich Interessenten die erste Meinung gebildet", weiß Rabenseifner. Der Garten sollte beispielsweise "gepflegt, aber nicht nach Arbeit" aussehen: gemähter Rasen, kein Unkraut, gestutzte Hecken.

Um besser erkennen zu können, wie das gesamte Objekt auf Außenstehende wirkt, empfiehlt der Makler einen Perspektivenwechsel: "Gehen Sie so weit von Ihrem Haus weg, bis Sie es im Ganzen samt Umgebung überschauen können." Ist man mit dem Ergebnis nicht zufrieden, kann ein neuer Anstrich Wunder wirken. Kann oder will man (auch finanziell) nicht so weit gehen, ist eine neu gestrichene Eingangstür samt Fensterläden hilfreich.

Kein Ramsch

Ebenso wichtig und wohl auch einfacher zu handhaben sind die Tätigkeiten, die sich hinter den drei Schlagworten "Ausräumen, Aufräumen, Ausputzen" verbergen. Stellagen wirken ansprechender, wenn sie von allem möglichen Ramsch befreit sind, der sich dort über die Jahre angesammelt hat (und selbstverständlich sollte der Staub auch weg).

"Die meisten Häuser und Wohnungen wirken auch besser mit weniger Einrichtung", so Rabenseifner, der auch den einen oder anderen Geheimtipp auf Lager hat: "Ist der Esstisch ausziehbar? Schieben Sie ihn klein! Das lässt Räume größer wirken." Makellos sauber und aufgeräumt sollten vor allem WC und Badezimmer sowie die Küche sein.

Die Details machen's aus

Große Reparaturen sind oft nicht nötig, auf die Details kommt es an: knarrende Türen, tropfende Wasserhähne, abgebrochene Fliesen etc. Und: "Häufig wird auf eine ansprechende Präsentation von Keller und Garage vergessen." Wie die Winterreifen und die Gartengeräte verstaut sind, das kann sich auch auf die Kaufentscheidung auswirken.

Selbst an die Sinneswahrnehmung per Nase sollte man denken. "Jedes Haus und jede Wohnung hat einen Eigengeruch. Man selbst wird das in den meisten Fällen nicht bemerken. Bitten Sie deshalb Bekannte, mal auf einen Riecher vorbeizukommen", empfiehlt Rabenseifner.

Der Hausinspektor geht um

Firmen, die sich auf solche so genannten "House" bzw. "Home Lifting"- Dienste spezialisiert haben, sind Rabenseifner keine bekannt. Einen Markt dafür sieht er aber schon: "Es kommt immer wieder vor, dass ich nach Handwerker-Diensten gefragt werde", erklärt er im Gespräch mit derStandard.at.

Handwerkliche Tätigkeiten vermittelt der deutsche Unternehmer Thomas F. Fruhwirth zwar auch nicht, aber mit seinem Konzept "Hausinspektor" bietet er so etwas wie einen Rundum-Check für Hauskäufer und -verkäufer an. Seit zehn Jahren ist er flächendeckend in Deutschland tätig, nun auch zumindest bereits im westlichen Österreich, eine weitere Expansion in die Alpenrepublik ist geplant.

Der "Hausinspektor" klopft Immobilien nach ihren Stärken und - vor allem - Schwächen ab. Er inspiziert zunächst den Zustand sämtlicher Bauelemente, erstellt dann einen "faktischen Inspektionsbericht", der über die Notwendigkeit und Priorität allfälliger Arbeiten informiert, und gibt schließlich eine Kostenaufstellung - also eine Einschätzung, wieviel in die jeweilige Immobilie investiert werden müsste. Alles zum Fixpreis von derzeit 650 Euro.

Bessere Verhandlungsbasis

Beauftragt wird Fruhwirth sowohl von Hauskäufern als auch von -verkäufern. "Verkäufer haben oft das Problem, dass sie riesige Abschläge vom erwarteten Preis machen müssen", sagt er im Gespräch mit derStandard.at. Mit dem von seinen Fachleuten erstellten "Gutachten" lasse sich viel besser mit Kaufinteressenten verhandeln, sobald diese Schwarz auf Weiß gesehen hätten, welche Investitionen nach dem Kauf in etwa nötig wären.

Umgekehrt funktioniert das Konzept genauso: "Beim Hauskauf geht's ja um sehr viel Geld. Und die Verkäufer sind oft nicht so ehrlich, wie man denkt", erklärt Fruhwirth. "Böse Überraschungen" gebe es dabei jede Menge und immer wieder, auch vor versuchtem Betrug ist niemand gefeit - "denn wenn jemand beispielsweise versucht, eine feuchte Wand zu kaschieren, ist das ja arglistige Täuschung".

Die Reparatur ist Käufersache

Dass ein Verkäufer die vom Hausinspektor festgestellten Mängel auch gleich selbst reparieren lässt, kommt aber praktisch nie vor. "Meist fehlt dem Verkäufer hierfür das Geld, die Zeit und das Engagement. Auch wissen die Verkäufer nicht, ob die Ausführungsart beim potenziellen Käufer Gefallen findet."

Die Reparaturarbeiten sind also meist Sache des Käufers. Die Kostenaufstellung gibt ihm dazu einen groben Überblick, wieviel Geld abseits der Kauf-Transaktion noch nötig ist.

Und was braucht es sonst noch, um ein Haus bestmöglich zu verkaufen? "Gute und vor allem verlässliche Unterlagen sind das wichtigste", rät Fruhwirth. "Dazu gehören zum Beispiel Grundrisse und eine Wohnflächenaufstellung. Das sind echte Verkaufsargumente, und die braucht man auch für die Aufstellung der Kosten etwaiger Modernisierungsmaßnahmen. Damit hat man eine viel seriösere Grundlage, eine Immobilie anzubieten, als dass man sagt: Es ist eh alles in Ordnung." (Martin Putschögl, derStandard.at, 26.5.2010)

Links

Blog-Einträge von Peter Rabenseifner  (Teil 1, die weiteren sind verlinkt)

Hausinspektor

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    Große Reparaturen sind oft nicht nötig, auf die Details kommt es an. Und auf die Präsentation.

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